Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.
Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré.
Jurisprudence
1°/ que l’article 815-14 du code civil institue un droit de préemption au profit des indivisaires lorsque est envisagée par l’un d’entre eux la vente de ses parts au profit d’un tiers à l’indivision ; qu’en se fondant sur ce texte pour décider que Mme Béatrice Y… bénéficiait d’un droit de préemption prioritaire par rapport à celui des locataires, alors qu’aucune cession de parts indivises n’avait été envisagée en faveur d’un tiers à l’indivision et qu’elle ne bénéficiait donc d’aucun droit de préemption, la cour d’appel a violé l’article 815-14 du code civil ensemble l’article L. 412-1 du code rural ;
2°/ que l’acquisition par un indivisaire, non héritier de la succession, des parts de ses coïndivisaires est un acte à titre onéreux ouvrant droit à la préemption du preneur en place ; qu’en refusant de constater la nullité de la vente des parts indivises conclue en violation du droit de préemption institué par l’article L. 412-1 du code rural, la cour d’appel a violé ce texte ;
Mais attendu qu’une cession entre coïndivisaires d’une partie des droits indivis portant sur un fonds de terre ou un bien rural ne constitue pas une aliénation à titre onéreux ouvrant droit de préemption au preneur en place ; que par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;
Attendu que le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ; que ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente ; que ces dispositions ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 28 avril 2008), qu’à la suite du décès de leurs parents, les consorts X… se sont trouvés en indivision ; qu’aucun accord n’ayant pu aboutir entre les parties, M. Michel X… a assigné ses coindivisaires afin que soit ordonné la vente sur licitation en quatre lots séparés des biens immeubles dépendant de la succession ; que M. Gratien X… titulaire d’un bail ferme sur une propriété « La Lauze », a demandé l’attribution préférentielle de cette propriété à son profit et la confirmation de son droit de préemption ;
Attendu que, pour rejeter la demande,l’arrêt retient que l’adjudication au profit d’un cohéritier ne constitue pas une aliénation à titre onéreux ouvrant droit à la préemption du preneur en place ;
Qu’en statuant, par ces seuls motifs, alors que si l’adjudicataire est un tiers étranger à l’indivision, le preneur en place pourra, lorsque les résultats de la licitation et l’identité de l’adjudicataire seront connus, faire valoir dans cette hypothèse son droit de préemption, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 22 février 2011), que, par jugement du 18 septembre 1989, la dissolution anticipée de la société civile immobilière Aréna (la SCI) a été prononcée et un liquidateur a été désigné avec mission de proposer le partage des biens immobiliers et mobiliers dépendant de la société et l’apurement du passif ; que, par arrêt du 27 juillet 1994, le liquidateur a été autorisé à vendre un domaine agricole appartenant à la SCI à M. A…, associé de la SCI et fils du gérant décédé afin d’apurer le passif social ; que, parallèlement et en raison de l’état d’inculture constaté des terres litigieuses, le tribunal paritaire des baux ruraux a attribué à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Haute-Corse (SAFER), par jugement du 30 mars 1993, confirmé par arrêt du 22 février 1994, le droit d’exploiter les parcelles litigieuses ; que, par acte sous seing privé du 22 février 1996, la SAFER a cédé son droit au bail sur les terres à MM. X…, Y… et Z… (les consorts Z…) ; que le notaire chargé de passer l’acte au profit de M. A… leur a signifié les conditions de la vente ; que les preneurs ont fait connaître au notaire leur décision d’exercer leur droit de préemption sur les terres litigieuses ; que M. A… a assigné les consorts Z… et le liquidateur de la SCI en régularisation de la vente à son profit ;
Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que pour que le preneur puisse bénéficier du droit de préemption et l’exercer, il doit s’agir d’une aliénation volontaire et que l’acquisition par M. A…, associé de la SCI, des terres dépendant de l’actif social, qui s’inscrit dans le cadre des opérations de liquidation et de partage de cette société entre associés, ne constitue pas, en raison de l’effet déclaratif du partage, une aliénation à titre onéreux donnant aux consorts Z…, preneurs, le bénéfice du droit de préemption ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la vente d’un actif social réalisée au cours de la liquidation de la société en vue d’apurer le passif social et avant le partage, constitue une aliénation à titre onéreux ouvrant aux preneurs le bénéfice du droit de préemption, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la réglementation concernant le droit de préemption est d’ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d’un pacte de préférence et retenu, par une interprétation rendue nécessaire par l’imprécision de cette clause, que les stipulations contractuelles du « compromis », prévoyant que les vendeur et acquéreur déclaraient accepter une préemption si son bénéficiaire décidait d’exercer ce droit, ne s’appliquaient pas au pacte de préférence conclu entre M. A… et Mme Z…, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, sans modifier l’objet du litige, déclarer parfaite la vente entre Mme Z… et Mme Y… ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X…et le groupement agricole d’exploitation en commun font grief à l’arrêt d’avoir rejeté leur demande tendant à la réparation du préjudice résultant d’agissements ayant eu pour effet de frauder leur droit de préemption, alors, selon le moyen :
1°/ que la vente opérée par le bailleur en fraude du droit de préemption du preneur autorise ce dernier à en solliciter la nullité et à obtenir des dommages-intérêts ; que ce préjudice est distinct de celui résultant de la délivrance d’un congé manifestement irrégulier ayant pour objectif de faire échec au droit de renouvellement du preneur ; qu’en refusant de faire droit à la demande indemnitaire des consorts X…dans le cadre de leur action en nullité de l’opération de vente réalisée en fraude de leur droit de préemption, pourtant distincte de leurs demandes indemnitaires au titre des congés irréguliers délivrés par les associés du GFA de Boussac en lieu et place de ce groupement, et auxquelles les juges avaient fait partiellement droit au terme d’une précédente procédure, la cour d’appel a violé les articles L 412-1 et L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1382, 1351du code civil et le principe fraus omnia corrumpit ;
2°/ que la vente opérée par le bailleur en fraude du droit de préemption du preneur autorise ce dernier à en solliciter la nullité et à obtenir des dommages-intérêts ; que les congés irréguliers délivrés les 22 septembre 2006 et 20 septembre 2007 ne pouvaient en toute hypothèse être la conséquence de la décision de l’assemblée générale du GFA de Boussac prise postérieurement, soit le 10 novembre 2007 et aux termes de laquelle il a été procédé au retrait d’associés du GFA en contrepartie de l’attribution de parcelles ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a, derechef, violé les articles L. 412-1 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1382 du code civil le principe fraus omnia corrumpit ;
3°/ que le juge ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé et donc tranché dans le dispositif d’une précédente décision de justice ; qu’en énonçant que « le seul préjudice subi par les intimés est celui qui a été indemnisé dans le cadre de la précédente procédure qui avait conduit à l’annulation des congés qui leur avaient été délivrés », cependant que si par arrêt confirmatif du 28 mai 2009, l’annulation du congé délivré le 22 septembre 2006 a donné lieu à une condamnation à des dommages-intérêts au profit des consorts X…, en revanche au termes de son arrêt du 17 décembre 2009 la cour d’appel de Riom a annulé le congé délivré le 20 septembre 2007 et rejeté expressément dans son dispositif la demande indemnitaire des consorts X…, la cour d’appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant relevé, par un motif non critiqué par le moyen, que les cessions de parts sociales au sein du GFA étaient intervenues dans le but d’envisager la reprise des terres, et que cette opération ne réalisait pas une fraude au droit de préemption, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant constaté que les cessions de parts réalisées au sein du GFA ne constituaient pas, en soi, une fraude au droit de préemption, la cour d’appel a pu refuser d’en prononcer l’annulation ;
Attendu qu’ayant relevé que la qualité de co-titulaire du bail de Mme X… ne ressortait que d’une énonciation maladroite de l’acte introductif d’instance et que les éléments du dossier démontraient qu’elle avait un statut de collaborateur de son époux, la cour d’appel, qui n’était pas tenue par des déclarations portant sur des éléments de droit, a pu, sans se contredire, en déduire que M. X… était seul titulaire du bail ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé qu’après avoir notifié un projet d’acte de vente, valant offre de vente à Mme Y…, les époux Z… avaient finalement retiré cette offre le 28 novembre 2006 pour consentir, sur ces mêmes parcelles, une donation à Mme Y… par acte du 1er février 2007 et qu’à cette même période M. X… avait officiellement averti les propriétaires et organismes concernés de son intention d’exercer son droit de préemption, la cour d’appel, qui a retenu souverainement que cette cession à titre gratuit, sous couvert de favoriser une parente fort éloignée, avait pour seul but de faire échec au droit de préemption de M. X…, a légalement justifié sa décision ;
« L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ainsi que l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime portent-ils atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, et plus particulièrement au principe d’égalité devant la loi issu de l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 et au droit de recours effectif devant une juridiction tiré de l’article 16 du même texte ? » ;
Attendu que les dispositions contestées sont applicables au litige au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;
Qu’elles n’ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ;
Mais attendu que la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;
Et attendu que la question posée ne présente pas un caractère sérieux dès lors que la différence de traitement résultant de l’exception au droit de préemption du preneur prévue par l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime est proportionnée à la finalité de la loi qui tend à établir un équilibre entre les intérêts du preneur et les intérêts familiaux des propriétaires ;
Attendu que la question ne présente pas davantage de caractère sérieux en ce qu’elle se rapporte à l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime dès lors que les garanties tant de forme que de fond qui entourent la procédure d’adjudication excluent l’exagération du prix et justifient qu’il ne soit pas prévu le même recours au juge que dans le cas de la vente amiable ;
D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel ;
Lien Legifrance
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 3 décembre 2018), M. C… F… a pris à bail une parcelle agricole appartenant à M. N… et son fils, G…, a lui-même pris à bail des terres appartenant aux consorts N…, Y…, T…, B… et L….
2. Par lettres du 30 avril 2016, le notaire des bailleurs leur a notifié une déclaration d’intention de vente. Par lettres du 16 juin 2016, MM. F… leur ont fait connaître qu’ils exerçaient leur droit de préemption sous réserve de la fixation judiciaire du prix.
3. Par déclarations du 24 juin 2016, ils ont respectivement saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en détermination de la valeur vénale des biens, objet de la vente. Les bailleurs ont demandé reconventionnellement que ceux-ci soient déchus de leur droit de préemption et que les baux soient résiliés.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. MM. F… font grief à l’arrêt de constater la déchéance du droit de préempter les parcelles appartenant aux consorts N…, Y…, T…, B… et L…, alors :
« 1°/ que le droit de préemption du preneur en place n’est pas réservé aux seuls preneurs exerçant à titre principal la profession agricole ; qu’en retenant, pour déchoir G… F… de son droit de préemption sur les parcelles litigieuses, d’une part, que l’attestation délivrée le 17 janvier 2017 par la MSA ne permet pas de démontrer la participation effective et permanente d’G… F… à l’exploitation du fonds donné à bail, dans la mesure où il est déclaré en qualité de chef d’exploitation depuis le 1er janvier 1986, seulement à titre secondaire et d’autre part, qu’il ne justifiait pas participer aux travaux de la ferme de manière permanente compte tenu de l’exercice de son activité professionnelle principale de commercial au sein de la société Corali, la cour d’appel a violé les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que les juges du fond invités à se prononcer sur la condition d’exploitation à titre permanent et effectif du fonds objet de la préemption doivent tenir compte de la nature de ce fonds ; qu’en l’espèce, G… C… faisait valoir que les juges du fond ne devaient examiner l’effectivité de son exploitation personnelle qu’au regard des terrains affermés, en nature de prés, en faisant abstraction de l’activité de production de viande bovine ; qu’en se bornant à retenir qu’G… F… ne démontre pas qu’il consacrerait la plupart de ses week-ends, ainsi que la totalité de ses vacances, à l’exploitation des fonds dont il est locataire, étant observé que l’exploitation personnelle qui est alléguée apparaît difficilement compatible avec l’exercice d’une autre activité professionnelle à temps complet dans le sud ouest de la France et qu’en toute hypothèse, il ne justifie pas qu’il participerait aux travaux de la ferme de manière permanente, compte tenu de l’exercice de son activité professionnelle principale de commercial au sein de la société Corali, sans s’interroger sur la circonstance que la nature du fonds objet de la préemption d’G… C… [sic] ne nécessitait pas sa présence constante, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que la condition d’exploitation effective des parcelles affermées par le preneur en place ou par un membre de sa famille, permettant de bénéficier du droit de préemption, n’est pas subordonnée à la preuve d’une exploitation des parcelles affermées depuis au moins trois ans à la date de leur mise en vente ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’W… F…, le frère d’G… C…, effectuait la majorité des travaux agricoles sur les parcelles litigieuses ; qu’en affirmant, pour déchoir G… C… [sic] de son droit de préemption sur ces parcelles, que la preuve de l’existence d’une exploitation effective et continue par W… F… depuis au moins trois ans à la date de leur mise en vente n’était pas rapportée, la cour d’appel a violé l’article L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ que la condition tenant à l’occupation d’une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe n’implique pas que l’exploitant fasse de ce bâtiment d’habitation son domicile permanent ; qu’en l’espèce, G… F… faisait valoir que la MSA attestait le 17 janvier 2017, que domicilié à […] , il était affilié en qualité de chef d’exploitation ; qu’en retenant, pour déchoir G… F… de son droit de préemption, qu’il résultait d’une copie de son contrat de travail que ce dernier vivait en réalité […] dans le département de la Gironde, de sorte qu’il ne justifiait pas résider en permanence chez son père, dans une habitation située à proximité des fonds qui en permettrait l’exploitation directe, la cour d’appel a violé les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
5. L’exercice du droit de préemption du preneur est subordonné à sa participation effective et permanente aux travaux sur l’exploitation et à son aptitude à poursuivre cette activité sur le fonds mis en vente pendant au moins neuf ans.
6. La cour d’appel, qui a analysé la valeur et la portée des éléments de preuve produits et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a relevé que M. G… F…, qui ne démontrait pas qu’il aurait confié les prestations agricoles à sa famille, exerçait à temps complet une activité professionnelle et habitait dans un département éloigné de cinq cents kilomètres des terres prises à bail.
7. Elle a retenu souverainement que leur exploitation effective par le preneur lui-même, tant dans le passé que dans le futur prévisible, apparaissait incompatible avec une telle situation.
8. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
9. MM. F… font grief à l’arrêt de constater la déchéance du droit de préempter la parcelle appartenant à M. N…, alors :
« 1°/ que le défaut de participation d’un preneur à l’exploitation des terres louées suppose que les travaux agricoles soient totalement délaissés au profit d’un tiers ; qu’en l’espèce, C… F… démontrait qu’il était affilié en qualité de chef d’exploitation à titre principal, depuis le 31 décembre 1980, qu’il avait livré du lait à sa coopérative en 2016 et 2017 et que des témoins l’avaient vu exploiter personnellement la parcelle litigieuse ; qu’en se bornant à relever, pour dire que C… F… échouait à rapporter la preuve qu’il exploitait le fonds mis en vente et qu’il serait en capacité de se consacrer à l’exploitation du bien repris, qu’il ressortait des attestations versées par la partie adverse que C… F… ne pouvait physiquement accomplir le travail exigé par l’exploitation, compte tenu de son âge, et que ses attestations ne précisaient pas la nature exacte des travaux agricoles qu’il effectuerait encore seul sur ses terres malgré son âge, sans relever aucun élément de nature à laisser penser que la réalisation de ces travaux agricoles aurait pu être abandonnée à des tiers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que l’obligation d’exploiter personnellement le fonds préempté n’implique pas que le bénéficiaire du droit de préemption se consacre entièrement et exclusivement à l’exploitation du fonds préempté pourvu qu’il soit en mesure d’assurer la direction technique, financière et stratégique de l’exploitation ; qu’en se bornant à relever, pour déchoir C… F… de son droit de préemption sur la parcelle litigieuse, qu’il ne démontrait pas qu’il serait en capacité de se consacrer à l’exploitation du bien repris, à titre individuel pendant au moins neuf ans, compte tenu de son âge, sans constater qu’il ne serait plus en mesure d’assurer la direction technique, financière et stratégique de l’exploitation, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que l’obligation d’exploiter personnellement le fonds préempté n’implique pas que le bénéficiaire du droit de préemption se consacre entièrement et exclusivement à l’exploitation du fonds préempté pourvu qu’il soit en mesure d’assurer la direction technique, financière et stratégique de l’exploitation ; qu’en affirmant, pour déchoir C… F… de son droit de préemption, que si W… F…, fils du preneur, aide son père sur l’exploitation depuis 2006, cette aide ne permet pas de justifier l’exercice personnel par C… F… de son droit de préemption, en vue d’une exploitation par lui-même du fonds mis en vente, la cour d’appel a violé les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
10. Le bénéficiaire du droit de préemption doit justifier qu’il exploite le fonds et se dispose à poursuivre lui-même cette activité sans se limiter à une direction formelle des travaux.
11. La cour d’appel a retenu souverainement que M. C… F…, dont elle a constaté qu’il se déplaçait à l’aide d’une béquille ou d’un déambulateur en raison de son âge, ne rapportait pas la preuve qu’il était apte à exploiter le fonds ni qu’il serait en mesure de s’y consacrer à titre individuel pendant au moins neuf ans.
12. Elle en a exactement déduit que les conditions de la préemption n’étaient pas réunies.
13. Le moyen n’est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en première branche
Enoncé du moyen
14. Les consorts consorts N…, Y…, T…, B… et L… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de résiliation des baux, alors « que le preneur à bail rural est tenu, à peine de résiliation, d’exploiter personnellement les terres louées ; qu’en écartant la demande de résiliation judiciaire des baux litigieux aux motifs qu’il n’était pas démontré que les fonds aient été en déshérence, cependant qu’elle constatait que MM. G… et C… F…, preneurs, dont l’un travaillait à temps plein dans le Sud-Ouest de la France et l’autre était infirme et âgé, avaient cessé d’exploiter personnellement les parcelles, circonstance de nature à justifier la résiliation du bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime :
15. Il résulte de ce texte que le preneur de terres agricoles est tenu, à peine de résiliation du bail, de les exploiter de manière effective et permanente.
16. Pour rejeter la demande des bailleurs, l’arrêt retient qu’il est constant que le fait pour le preneur de ne pas habiter la ferme et d’avoir cessé d’y travailler personnellement pour exercer une autre activité professionnelle constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et justifient la demande de résiliation de bail du propriétaire et qu’il a été démontré que M. G… F… ne justifiait pas d’une exploitation personnelle des fonds mis en vente, compte tenu de son éloignement géographique et de l’exercice d’une activité salariée principale dans le sud ouest de la France et qu’il en va de même de M. C… F…, son père, dont l’âge et les capacités physiques ne lui permettent pas non plus d’exploiter individuellement le fonds.
17. En statuant ainsi, après avoir constaté un abandon du fonds par les preneurs, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation des baux consentis à MM. F…, l’arrêt rendu le 3 décembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Nancy ;
Faits et procédure
1.Selon l‘arrêt attaqué (Reims, 19 février 2020), par acte notarié du 29 décembre 2003, M. et Mme [N] ont consenti à M. et Mme [A] un bail en métayage sur diverses parcelles de vignes, d’une durée de neuf ans, portée à dix-huit ans par acte du 9 décembre 2005.
2. Un arrêt du 9 avril 2014 a dit n’y avoir lieu de requalifier [T] contrat en bail à ferme et a rejeté la demande des bailleurs en résiliation du bail.
3. Un arrêt du 21 octobre 2015 a ordonné la conversion du bail à métayage en bail à ferme à compter du 1er novembre 2014.
4. Par actes du 28 juillet, 1er, 2, et 4 août et 7 septembre 2016, M. et Mme [N] ont consenti une donation portant sur l’ensemble des terres louées à plusieurs personnes, dont M. et Mme [Y] [Z] et M. [K] [Z] (les consorts [Z]).
5. Par acte du 17 mars 2017, M. et Mme [A] ont assigné M. et Mme [N] et les consorts [Z] en annulation de la donation consentie le 4 août 2016 en usufruit à M. et Mme [Z] et en nue-propriété à M. [K] [Z] et en paiement de dommages-intérêts en réparation de la fraude à leur droit de préemption.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé
6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches
Enoncé du moyen
7. M. et Mme [N] et les consorts [Z] font grief à l’arrêt d’annuler la donation avec charge du 4 août 2016 portant sur onze parcelles situées à [Localité 1] et quatre parcelles situées à [Localité 2] et [Localité 3] et de les condamner in solidum à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts à M. et Mme [A], outre celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, alors :
« 3°/ qu’à supposer qu’en énonçant que la donation consentie par les époux [N] à des tiers « relevait moins de l’intention libérale que de la manoeuvre frauduleuse pour contourner le droit de préemption des preneurs », la cour d’appel ait exclu l’existence de toute intention libérale des époux [N], que le propriétaire d’un bien rural peut librement disposer de son bien à titre gratuit, sa volonté de gratifier le donataire de son choix et de se dépouiller à son profit de son bien suffisant à caractériser son intention libérale; que le fait que la donation ait pour effet d’empêcher le preneur en place d’exercer son droit de préemption ne fait pas disparaître l’animus donandi ; qu’en retenant que l’acte de donation consentie à des tiers, que l’arrêt qualifie de « personnes inconnues », par les époux [N], lesquels n’ont pas d’héritiers, ne procédait pas d’une intention libérale mais d’une manoeuvre frauduleuse destinée à contourner leur droit de préemption, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs tenant aux mobiles supposés des donateurs, impropres à faire disparaître leur animus donandi, a violé l’article 894 du code civil et, par fausse application, l’article L. 412-12 du code rural ;
4°/ que la manoeuvre frauduleuse suppose l’emploi à dessein d’un procédé destiné à se soustraire à une norme obligatoire ; qu’en retenant que l’acte de donation consentie à des tiers par les époux [N], lesquels n’ont pas d’héritiers, relevait d’une manoeuvre frauduleuse destinée à contourner le droit de préemption de leurs preneurs, sans caractériser la norme obligatoire à laquelle les bailleurs se seraient soustraits, aucune norme ne les obligeant à aliéner leur bien à titre onéreux afin de permettre à leurs preneurs d’exercer leur droit de préemption, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout. » Réponse de la Cour
8. La cour d’appel a constaté que les bailleurs avaient tenté en vain de faire résilier le contrat de bail et que les pièces du dossier mettaient en évidence leur animosité envers les preneurs.
9. Elle a relevé que de nombreuses attestations de vendangeurs relataient la présence hostile de Mme [N] dans les vignes lors de la vendange 2011, allant jusqu’à qualifier M. [A] de « pourri ».
10. Elle a également relevé que, dans une lettre adressée à ses clients, M. [N] écrivait qu’il les confiait à M. [B], vigneron du village, au motif qu’il ne voulait pas les mettre « dans les mains de n’importe qui ».
11. Elle a retenu qu’il existait un contexte belliqueux entre les parties, objectivé par des procédures judiciaires et des rapports inamicaux et en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que, dans [T] contexte, la donation avec charge à des personnes inconnues relevait, non de l’intention libérale, mais d’une manoeuvre frauduleuse dans le but de contourner le droit de préemption des preneurs.
12. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Les dispositions de la présente section s’appliquent à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère. Il en est de même en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit à moins que l’acquéreur ne soit, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété.
Jurisprudence
Attendu que le propriétaire, bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural, qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant, preneur en place ; que ces dispositions ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu d’actes de partage ou de mutations, profite à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus ; que ces dispositions s’appliquent en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit ;
Attendu que pour écarter l’exception au droit de préemption, tirée de ce que M. Claude Z… était le neveu par alliance de Mme Z…, venderesse de la nue-propriété, l’arrêt retient qu’à la différence de l’article L. 412-2 qui vise la vente de nue-propriété ou d’usufruit, l’article L. 412-1 concerne la pleine propriété ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 412-2 du Code rural ne formule aucune réserve quant à l’application de l’exception inscrite dans le second alinéa de l’article L. 412-1, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Le droit de préemption n’existe pas lorsqu’il s’agit d’échange, même avec soulte, de parcelles de terre de l’exploitation contre d’autres parcelles ou biens ruraux en vue d’opérations assimilables à des opérations d’aménagement foncier agricole et forestier ou rentrant dans le cadre de telles opérations, à condition que les parcelles ou biens nouvellement acquis rentrent dans l’exploitation à la place des parcelles ou biens distraits.
Il n’existe pas non plus lorsqu’il s’agit de fonds dont la location est dispensée de la forme écrite dans les conditions prévues à l’article L. 411-3.
Jurisprudence
MAIS ATTENDU QUE L’ECHANGE, MEME AVEC SOULTE, DE BIENS RURAUX CONTRE DES BIENS DETERMINES, DES LORS QU’IL EST ACCOMPLI SANS FRAUDE, ECHAPPE AU DROIT DE PREEMPTION DU PRENEUR ;
QUE LA COUR D’APPEL RELEVE QUE LES PARCELLES RECUES EN CONTREPARTIE PRESENTENT UN INTERET PARTICULIER POUR DAME X…, PROPRIETAIRE DE TERRAINS VOISINS, QUE LE TROUPEAU LIVRE EST PARFAITEMENT IDENTIFIE ET PRESENTE UNE VALEUR MARCHANDE IMPORTANTE ET DES GARANTIES DE BONNE SANTE NON NEGLIGEABLES, QUE L’ECHANGE A ETE REALISE POUR PERMETTRE A DAME X…, ELEVEUR PROFESSIONNEL, UNE OPERATION DES PLUS INTERESSANTES SUR LE PLAN FINANCIER EU EGARD A SA SITUATION ;
QUE DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D’APPEL A PU DEDUIRE QUE LA FRAUDE ALLEGUEE N’ETAIT PAS ETABLIE ;
D’OU IL SUIT QUE LE MOYEN N’EST PAS FONDE ;
TTENDU, SELON CE TEXTE, QUE LE DROIT DE PREEMPTION N’EXISTE PAS LORSQUE LA LOCATION DU FONDS EST DISPENSEE DE LA FORME ECRITE DANS LES CONDITIONS PREVUES A L’ARTICLE 809, DERNIER ALINEA, DU CODE RURAL ;
ATTENDU, SELON L’ARRET ATTAQUE (ANGERS, 9 MAI 1978), QU’APRES AVOIR SUCCESSIVEMENT VENDU EN 1972 ET 1974 A SES FERMIERS, EPOUX X…, LA PLUS GRANDE PARTIE DES TERRES OBJETS DU BAIL PORTANT SUR 4 HECTARES, 38 ARES, 25 CENTIARES, QU’IL LEUR AVAIT CONSENTI, TESSIER VENDIT LE 29 JUIN 1975 AUX EPOUX Z… LA DERNIERE A… DE 47 ARES, 25 CENTIARES, ENCORE DONNEE A BAIL AUX EPOUX X… A… QUI N’ETAIT PAS, EN RAISON DE SA SUPERFICIE, SOUMISE AU STATUT DE FERMAGE ;
ATTENDU QUE POUR DIRE LES EPOUX X… Y… A EXERCER LEUR DROIT DE PREEMPTION SUR CETTE A…, L’ARRET ENONCE QUE LE BAIL INITIAL, QUI DEMEURAIT EN COURS A SON EGARD, ETAIT SOUMIS A L’OBLIGATION D’UN ECRIT ; QUE LE STATUT DU FONDS NE POUVAIT ETRE ULTERIEUREMENT MODIFIE PAR LA VOLONTE D’UNE SEULE DES PARTIES ET QUE L’INDIVISIBILITE DU BAIL NE POUVAIT PERMETTRE AU PROPRIETAIRE DE FAIRE ECHEC AU DROIT DE PREEMPTION EN VENDANT L’ENSEMBLE DES B… PAR PIECES DETACHEES D’UNE SUPERFICIE INFERIEURE A CELLE FIXEE PAR L’ARRETE PREFECTORAL ;
ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LA DERNIERE A… AVAIT, A LA DATE DE LA VENTE, CESSE, EN RAISON DE SA SUPERFICIE, D’ETRE SOUMISE AU STATUT DU FERMAGE A LA SUITE DE L’ACQUISITION ANTERIEURE, PAR LES PRENEURS EUX-MEMES, DES AUTRES B… INCLUSES A L’ORIGINE DANS LE BAIL, LA COUR D’APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires.
Il peut être exercé s’il n’a été fait usage des droits de préemption établis par les textes en vigueur, notamment au profit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics.
Il ne peut en aucun cas être cédé.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges, 29 juin 1993), que les époux X… sont preneurs à ferme de deux parcelles B 2088 et 2091 appartenant aux consorts d’Y… ; que ces derniers ont mis en vente ces deux parcelles, ainsi qu’une parcelle B 2093 plus importante, non incluse dans le bail, et soumise au droit de préemption de la commune de Marmagne ; que cette commune a exercé son droit de préemption sur l’ensemble et a concédé ses droits à la société d’économie mixte 18 à laquelle ces terrains ont été vendus par acte authentique du 25 mai 1989 ; que les époux X… faisant valoir qu’aucune notification ne leur avait été adressée ont sollicité l’annulation de la vente portant sur les parcelles dont ils sont locataires ;
Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, 1° que dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant deux exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite, que la cour d’appel, qui a constaté que l’exploitation de M. et Mme X… en vertu du bail ne portait que sur une partie des biens cédés, devait nécessairement en déduire l’obligation pour les consorts d’Y… de mettre en vente séparément les parcelles objet du bail consenti à M. et Mme X…, pour permettre à ceux-ci d’exercer leur droit de préemption ; qu’en retenant, au contraire, pour en déduire que les parcelles cédées se trouvaient soumises à deux droits de préemption concurrents entre lesquels le droit de la commune devait être préféré, l’absence de notification de la vente au preneur n’ayant pu avoir pour effet de les empêcher d’exercer leur propre droit de préemption, que le propriétaire avait la faculté de vendre à la commune, par un contrat unique, les biens constituant une unité foncière, y compris les parcelles soumises au droit de préemption des preneurs, la cour d’appel, qui a énoncé contre ses constatations que le fonds vendu comprenait plusieurs parcelles mais non plusieurs exploitations, en a méconnu la portée juridique et a violé, par refus d’application, les articles L. 412-6 et L. 412-12 du Code rural ; 2° que le droit de préemption que l’article L. 412-1 du Code rural confère à l’exploitant preneur en place a pour seule limite le droit de préemption établi par les textes en vigueur au profit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics ; que, n’étant pas dans le périmètre de préemption de la commune, délimité en application des dispositions du droit de l’urbanisme, les parcelles exploitées par M. et Mme X… en vertu de leur bail, n’étaient pas soumises au droit de préemption de la commune ; qu’en considérant, au contraire, que le propriétaire était en droit de vendre l’ensemble des parcelles constituant une unité foncière par un contrat unique, les parcelles exploitées par M. et Mme X… se trouvaient soumises à deux droits de préemption concurrents, entre lesquels celui de la commune primait celui des preneurs, la cour d’appel, qui en a déduit que le défaut de notification de la vente aux preneurs n’avait pu avoir pour effet de les empêcher d’exercer leur propre droit de préemption, a en outre violé l’article L. 412-4, alinéa 2, du Code rural par fausse application et l’article L. 412-12 du Code rural par refus d’application ; 3° qu’aucune disposition légale ne subordonne l’exercice du droit de préemption de l’exploitant preneur en place à l’offre par celui-ci d’acquérir les parcelles non comprises dans son bail, l’ensemble des parcelles constituerait-il une unité foncière ; qu’en énonçant le contraire la cour d’appel a violé l’article L. 412-1 du Code civil ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que le fonds vendu comprenait différentes parcelles mais non plusieurs exploitations distinctes, la cour d’appel a décidé, à bon droit, en l’absence de baux distincts, que l’article L. 412-6 du Code rural était inapplicable à la cause ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que les parcelles mises en vente constituaient un ensemble unique, la cour d’appel a décidé exactement, que le titulaire du droit de préemption ne pouvait contraindre le vendeur à diviser son fonds et devait se porter acquéreur de l’ensemble et a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le droit de préemption de la commune primant celui des fermiers en place en application de l’article L. 412-4, alinéa 2, du Code rural, ces derniers n’étaient pas fondés à solliciter la nullité de la vente ;
Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.
Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.
Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent.
Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d’un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12.
Le conjoint ou le partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur décédé, ainsi que ses ascendants et ses descendants âgés d’au moins seize ans, au profit desquels le bail continue en vertu de l’article L. 411-34, alinéa 1er, bénéficient, dans l’ordre de ce même droit, lorsqu’ils remplissent les conditions prévues à l’alinéa 2 ci-dessus et exploitent par eux-mêmes ou par leur famille le fonds mis en vente, à la date d’exercice du droit.
Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d’exercer ce droit, le bénéficiaire ou, dans le cas prévu au troisième alinéa ci-dessus, le conjoint, le partenaire d’un pacte civil de solidarité ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges, 29 juin 1993), que les époux X… sont preneurs à ferme de deux parcelles B 2088 et 2091 appartenant aux consorts d’Y… ; que ces derniers ont mis en vente ces deux parcelles, ainsi qu’une parcelle B 2093 plus importante, non incluse dans le bail, et soumise au droit de préemption de la commune de Marmagne ; que cette commune a exercé son droit de préemption sur l’ensemble et a concédé ses droits à la société d’économie mixte 18 à laquelle ces terrains ont été vendus par acte authentique du 25 mai 1989 ; que les époux X… faisant valoir qu’aucune notification ne leur avait été adressée ont sollicité l’annulation de la vente portant sur les parcelles dont ils sont locataires ;
Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, 1° que dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant deux exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite, que la cour d’appel, qui a constaté que l’exploitation de M. et Mme X… en vertu du bail ne portait que sur une partie des biens cédés, devait nécessairement en déduire l’obligation pour les consorts d’Y… de mettre en vente séparément les parcelles objet du bail consenti à M. et Mme X…, pour permettre à ceux-ci d’exercer leur droit de préemption ; qu’en retenant, au contraire, pour en déduire que les parcelles cédées se trouvaient soumises à deux droits de préemption concurrents entre lesquels le droit de la commune devait être préféré, l’absence de notification de la vente au preneur n’ayant pu avoir pour effet de les empêcher d’exercer leur propre droit de préemption, que le propriétaire avait la faculté de vendre à la commune, par un contrat unique, les biens constituant une unité foncière, y compris les parcelles soumises au droit de préemption des preneurs, la cour d’appel, qui a énoncé contre ses constatations que le fonds vendu comprenait plusieurs parcelles mais non plusieurs exploitations, en a méconnu la portée juridique et a violé, par refus d’application, les articles L. 412-6 et L. 412-12 du Code rural ; 2° que le droit de préemption que l’article L. 412-1 du Code rural confère à l’exploitant preneur en place a pour seule limite le droit de préemption établi par les textes en vigueur au profit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics ; que, n’étant pas dans le périmètre de préemption de la commune, délimité en application des dispositions du droit de l’urbanisme, les parcelles exploitées par M. et Mme X… en vertu de leur bail, n’étaient pas soumises au droit de préemption de la commune ; qu’en considérant, au contraire, que le propriétaire était en droit de vendre l’ensemble des parcelles constituant une unité foncière par un contrat unique, les parcelles exploitées par M. et Mme X… se trouvaient soumises à deux droits de préemption concurrents, entre lesquels celui de la commune primait celui des preneurs, la cour d’appel, qui en a déduit que le défaut de notification de la vente aux preneurs n’avait pu avoir pour effet de les empêcher d’exercer leur propre droit de préemption, a en outre violé l’article L. 412-4, alinéa 2, du Code rural par fausse application et l’article L. 412-12 du Code rural par refus d’application ; 3° qu’aucune disposition légale ne subordonne l’exercice du droit de préemption de l’exploitant preneur en place à l’offre par celui-ci d’acquérir les parcelles non comprises dans son bail, l’ensemble des parcelles constituerait-il une unité foncière ; qu’en énonçant le contraire la cour d’appel a violé l’article L. 412-1 du Code civil ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que le fonds vendu comprenait différentes parcelles mais non plusieurs exploitations distinctes, la cour d’appel a décidé, à bon droit, en l’absence de baux distincts, que l’article L. 412-6 du Code rural était inapplicable à la cause ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que les parcelles mises en vente constituaient un ensemble unique, la cour d’appel a décidé exactement, que le titulaire du droit de préemption ne pouvait contraindre le vendeur à diviser son fonds et devait se porter acquéreur de l’ensemble et a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le droit de préemption de la commune primant celui des fermiers en place en application de l’article L. 412-4, alinéa 2, du Code rural, ces derniers n’étaient pas fondés à solliciter la nullité de la vente ;
Attendu que bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 26 septembre 2013), que les époux Gérard X…-Y… et Xavier X…-C…ont pris le 7 mars 1992 à bail rural diverses parcelles de terre des consorts Z…, aux droits desquels viennent aujourd’hui les époux A…; que M. Xavier X… est décédé en 2008 laissant pour lui succéder son épouse, Mme Colette C…, et son fils Guillaume ; que les époux A…ont vendu par acte authentique du 4 décembre 2009 les terres objet du bail aux époux X…- Y… ; que Mme C… et son fils ont assigné les époux A…et X…-Y… en nullité de cette vente intervenue au mépris de leur droit de préemption ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme C…, l’arrêt retient que, si Mme C…, preneuse à bail, exerce depuis trois ans au moins la profession agricole, elle n’exploitait pas par elle-même ou par sa famille les parcelles en cause, mises à disposition par les preneurs de la société civile d’exploitation agricole X… frères et exploitées par cette société, dans laquelle elle n’était pas associée ;
Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que Mme C… avait exercé depuis plus de trois ans la profession agricole de collaboratrice de son conjoint, associé dans la société qui exploitait les terres louées, et au sein de laquelle elle venait, avec son fils, aux droits de son mari décédé en 2008, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 24 novembre 2016), que, par acte du 14 septembre 2013, M. Y…, assisté de son curateur, M. B…, a vendu à MM. Z… diverses parcelles de terre ; que M. X… et l’entreprise à responsabilité limitée E… F…, soutenant que le premier bénéficiait d’un bail conclu le 15 décembre 2003, mis à disposition de la seconde, et que leur droit de préemption avait été méconnu, ont assigné M. Y…, M. B… et M. et Mme Z… en annulation de la vente ; que M. Y… a appelé en garantie M. C… et la G… , notaires, qui avaient reçu l’acte de vente ;
Attendu que M. X… et l’EARL F… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande ;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que les terres louées étaient exploitées par l’EARL F… et que M. X…, qui était titulaire du bail, ne démontrait pas participer de manière effective et permanente à l’exploitation, la cour d’appel, sans modifier l’objet du litige ni se contredire, a pu déduire, de ce seul motif, que M. X… et la société F… ne pouvaient bénéficier d’un droit de préemption ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 1er octobre 2015), que M. Jérôme X…, soutenant être titulaire d’un bail rural verbal sur une parcelle de terre que sa mère, Mme Z…-X…, avait vendue à M. David X…, son petit-fils, a sollicité l’annulation de cette vente qu’il a estimé réalisée en violation de son droit de préemption ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que le recours par M. Jérôme X… aux services d’une entreprise de travaux agricoles, qui a procédé aux semailles et aux récoltes, ne suffit pas à établir l’existence d’une sous-location prohibée et n’enlève pas au preneur sa qualité de fermier, faute pour M. David X… de rapporter la preuve que M. Jérôme X… a perdu la direction effective de l’exploitation, par la détermination, par exemple, des cultures à entreprendre pour chacune des années considérées ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser une participation effective et permanente aux travaux, laquelle ne se limite pas à la direction et à la surveillance de l’exploitation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 19 février 2015), que M. X…, bénéficiaire de deux baux sur des parcelles appartenant à Mmes Christine et Carol Y… et à MM. Michel, Bernard et Yves Y… (les consorts Y…), a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’annulation de la vente consentie sur ces parcelles au Groupement foncier rural de Bibracte (le GFR), en invoquant le fait que son droit de préemption avait été méconnu ;
Attendu que, pour annuler cette vente, l’arrêt retient que les documents produits par les consorts Y… sont insuffisants à démontrer un défaut d’exploitation de l’ensemble des terres affermées ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de ce qu’il exploitait le fonds loué à la date de la vente pour pouvoir bénéficier du droit de préemption, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
Vu les articles L. 412-4 et L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’il résulte de ces textes que le droit de préemption n’est pas cessible et que le preneur ne peut y subroger dans son exercice que des personnes physiques de son entourage familial justifiant d’une activité agricole ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 29 novembre 2018), que, par acte du 12 janvier 2015, Mme Q… a, par l’intermédiaire du notaire instrumentaire, notifié à M. N… son intention de vendre la parcelle qu’il avait prise à bail ; que, par lettres du 5 mars 2015, M. N… a fait connaître qu’il s’en portait acquéreur ; que, par acte du 6 juillet 2015, Mme Q… a cédé ce terrain à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural Grand Est (la Safer), qui l’a attribué à M. E… ; que, par déclaration du 4 décembre 2015, M. N… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation des cessions intervenues ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt relève que M. N… avait énoncé qu’il préemptait en nom propre ou par toute personne morale le substituant et retient que le seul fait d’avoir mentionné une telle possibilité ne remettait pas en cause l’acceptation par lui-même des conditions de la vente ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la déclaration de préemption ne permettait pas d’en identifier avec certitude le véritable bénéficiaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Angers, 7 mai 2015) rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-24. 720), que, par acte du 1er décembre 1983, M. et Mme X…ont donné à bail à M. Y…des terres agricoles ; que M. et Mme Z…, acquéreurs des biens loués le 15 mai 2009, lui ont délivré congé ; que M. Y…, soutenant que la vente avait été conclue au mépris de son droit de préemption, en a sollicité l’annulation et a demandé des dommages-intérêts ;
Sur les premiers moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. et Mme X…et M. et Mme Z…font grief à l’arrêt d’annuler la vente ;
Mais attendu qu’ayant retenu qu’une partie des biens cédés, dont le nu-propriétaire ne remplissait pas les conditions d’exemption de parenté avec l’acquéreur, était soumise au droit de préemption du preneur et constaté que l‘état d’enclave entre les parcelles, objet de la vente consentie par un acte unique et pour un prix global, rendait leur ensemble indivisible, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le droit de préemption s’étendait à la totalité des terres louées ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 22 mai 2017), que M. Y… a mis en vente une propriété comprenant un château, des dépendances, un parc et des terres données à bail à M. X… ; que celui-ci a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des conditions de la vente et fixation, après expertise, de ces conditions et de la valeur vénale des biens loués ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande ;
Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que l’appréciation du caractère divisible ou indivisible d’une propriété ne peut être déléguée à l’expert chargé, en application de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, d’évaluer la valeur vénale des biens et souverainement que la propriété était indivisible en raison de l’imbrication des parcelles louées et des parcelles non louées, ainsi que du partage des voies d’accès et de l’unité économique des parcelles démontrées par les vaines tentatives du propriétaire pour les vendre séparément, la cour d’appel, qui a constaté que M. X… ne souhaitait pas préempter l’ensemble de la propriété, en a exactement déduit que sa demande d’expertise ne pouvait prospérer ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Angers, 17 décembre 2019), par acte du 30 septembre 1998, D… P… et son épouse ont consenti à l’EARL de La Morinière (l’EARL) un bail rural portant sur diverses parcelles.
2. Par lettre du 13 décembre 2016, un notaire a notifié à l’EARL l’intention de Mme P… de vendre en bloc deux parcelles louées, cadastrées […] et […] , ainsi qu’une maison d’habitation non louée cadastrée […] , pour un prix global, et l’a informée qu’elle pouvait exercer son droit de préemption sur l’ensemble.
3. Par déclaration du 9 février 2017, le GAEC La Ferme de La Morinière (le GAEC), venant aux droits de l’EARL, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification de vente et en fixation de la valeur vénale des seules parcelles données à bail.
Examen du moyen
Sur le moyen unique
Enoncé du moyen
4. Mme P… fait grief à l’arrêt d’annuler la notification de vente, alors :
« 1°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu’il a relevé d’office sans avoir, au préalable, invité les parties à s’en expliquer ; qu’en l’espèce, aucune des parties n’alléguait que les deux parcelles données à bail […] et […] étaient divisibles ; qu’en affirmant, pour annuler la notification de la vente, qu’il n’est pas démontré que les parcelles […] et […] forment un tout indivisible pour en déduire que le bailleur ne pouvait par un seul acte notifier au preneur la vente de ces deux parcelles, la cour d’appel qui a fondé sa décision sur un moyen relevé d’office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l’article 16 du code de procédure civile ;
2° / que le bail rural étant indivisible jusqu’à la date de son expiration, le bailleur qui décide de vendre deux parcelles données à bail peut notifier cette vente au preneur dans un seul et même acte ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les parcelles […] et […] sont comprises dans le bail conclu le 30 septembre 1998, entre les consorts P… et le Gaec de la Ferme de la Morinière ; qu’en affirmant, pour annuler la notification de la vente portant sur les parcelles […] et […] données à bail au Gaec La Ferme de la Morinière, qu’il n’est pas démontré que ces parcelles formeraient un tout indivisible, la cour d’appel a violé les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
3° / en toute hypothèse, que le bailleur peut notifier, dans un seul et même acte, la vente de biens qui forment un ensemble indivisible ; qu’en décidant, pour annuler la notification de la vente portant sur les parcelles […] et […] données à bail au Gaec La Ferme de la Morinière qu’il n’est pas démontré que ces parcelles formeraient un tout indivisible quand il ressortait de ses propres constatations que la parcelle de terre […] ne pouvait être desservie que par le chemin d’accès situé sur la parcelle […] de sorte qu’elles formaient un ensemble matériellement indivisible, la cour d’appel a violé articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ que le bailleur peut notifier, dans un seul et même acte, la vente de biens loués et de biens non loués lorsqu’ils constituent un ensemble indivisible ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté le caractère indivisible des parcelles cadastrées section […] et […] au regard de la configuration des lieux, dès lors qu’un état d’enclave résulterait d’une vente séparée ; qu’en annulant la notification de la vente au motif qu’elle portait sur la maison d’habitation non donnée à bail, quand il ressortait de ses propres constatations que cette maison d’habitation formait un tout indivisible avec la parcelle […] donnée à bail, la cour d’appel a violé les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
5°/ qu’il suffit, pour que le bailleur puisse, dans un seul et même acte, notifier la vente de biens affermés et de biens non affermés, que les biens non loués forment un ensemble indivisible avec l’un des biens loués ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le bail consenti au Gaec La Ferme de la Morinière portait sur la parcelle de terre […] et la parcelle servant d’assiette au chemin d’accès […] ; qu’elle a également constaté que la maison d’habitation cadastrée […] non donnée à bail et la parcelle […] sur laquelle se trouve le chemin d’accès objet du bail sont indivisibles ; qu’en retenant, pour annuler la notification de la vente, que celle-ci portait sur la maison d’habitation qui était divisible de la parcelle de terre […] , la cour d’appel s’est fondée sur un motif inopérant privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
5. La cour d’appel a énoncé à bon droit que le preneur dispose de la prérogative, d’ordre public, d’acquérir par préemption les immeubles qu’il a pris en location et qu’à titre d’exception appréciée strictement, le bailleur peut lui proposer la vente unique d’un fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural s’ils constituent un tout indivisible.
6. Ayant analysé les éléments produits dont elle a souverainement apprécié la portée, elle a retenu, sans méconnaître le principe de la contradiction, que la venderesse ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, que les trois parcelles formaient ensemble une unité matérielle ou économique indissociable.
7. Elle en a exactement déduit que la notification au fermier d’un projet global était nulle.
8. Le moyen n’est donc pas fondé.
Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.
Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.
Jurisprudence
Attendu selon l’arrêt attaqué (Nancy, 16 octobre 1992), que, le 22 avril 1991, M. Z… , notaire, a informé M. X… qu’il était chargé de vendre des biens ruraux appartenant aux époux Y… dont il était locataire ; que, le 17 juin 1991, M. X… a fait connaître au notaire son intention d’exercer son droit de préemption, mais après fixation du prix par le tribunal paritaire des baux ruraux ; que M. X… a saisi le tribunal paritaire à cette fin le 8 juillet 1991 ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le déclarer forclos et irrecevable en sa demande, alors, selon le moyen, 1° qu’il résulte du troisième alinéa de l’article L. 412-8 du Code rural, modifié par la loi du 30 décembre 1988, que le preneur, bénéficiaire du droit de préemption, qui a reçu notification par le notaire chargé d’instrumenter le prix, charges et conditions de la vente projetée par le propriétaire du bien affermé, dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de cette notification pour faire connaître dans les mêmes formes au propriétaire vendeur son acceptation ou son refus de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués ; que sa réponse doit être parvenue dans le délai de 2 mois ci-dessus visé, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ; qu’il est stipulé dans le quatrième alinéa du même article qu’en cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte authentique ; que, passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit 15 jours après une mise en demeure restée sans effet, que par ailleurs, l’article L. 412-7 dudit Code ouvre au preneur, qui estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, la possibilité de saisir le tribunal paritaire qui fixe après enquête et expertise la valeur vénale des biens et des conditions de la vente ; qu’aucun délai n’est stipulé dans ce texte légal pour la saisine du tribunal ; qu’il résulte de ces dispositions légales que le preneur n’encourt une forclusion qu’à défaut de réponse de sa part à l’offre de vente dans un délai de 2 mois, que c’est dans ce seul cas qu’il est censé avoir renoncé à son droit de préemption, qu’en cas d’acceptation de sa part, un nouveau délai de 2 mois lui est ouvert à compter de la date d’envoi de sa réponse pour la réalisation de l’acte de vente, qu’il ne saurait y avoir de forclusion sans texte, et qu’on ne peut que déduire de la combinaison des dispositions légales précitées que le preneur qui a répondu dans le délai de 2 mois qui lui était imparti ne peut être forclos, et qu’à tout le moins il dispose d’un nouveau délai de 2 mois à compter de sa réponse pour saisir le tribunal paritaire en vue de faire fixer la valeur des biens mis en vente, qu’il n’est aucunement exigé que dans le même délai initial de 2 mois il devrait à la fois sous peine de forclusion, envoyer sa réponse à l’offre de vente et saisir le Tribunal, que la cour d’appel a donc ajouté à la loi une condition qui n’y figure pas et a, dans le présent litige, déclaré à tort forclos pour bénéficier de son droit de préemption le preneur qui non seulement avait répondu par une acceptation de principe dans le délai de 2 mois à compter de la notification de l’offre de vente, mais avait également saisi le tribunal paritaire dans le délai de 2 mois qui a suivi sa réponse ; 2° qu’un acte délivré en vertu des textes légaux abrogés est entaché d’une nullité de fond et ne saurait faire courir aucun délai sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’erreur commise a ou non causé un grief à son destinataire, que la cour d’appel a donc violé les articles 117 et suivants ainsi que les articles 112 et suivants du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la notification effectuée à M. X…, le 22 avril 1991, par le notaire chargé de la vente comportait, conformément aux dispositions de l’article L. 412-8 du Code rural, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée et souverainement apprécié que l’emploi de l’ancienne numérotation des articles du Code rural n’avait pu l’induire en erreur, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le preneur, qui n’avait pas saisi le tribunal paritaire dans le délai de 2 mois de cette notification, était forclos dans sa prétention à l’exercice du droit de préemption ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé
Attendu qu’ayant relevé qu‘il n’était pas allégué que le notaire instrumentaire avait mandat de gérer la propriété des consorts Z…-A… et retenu à bon droit que la saisine du tribunal aux fins de fixation de la valeur vénale du bien vendu ne pouvait tenir lieu de notification d’acceptation de l’offre auprès du propriétaire-vendeur, la cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de se livrer à une recherche que ses constatations rendait inopérante, que M. Y… était irrecevable en son action comme forclos ;
Mais attendu qu’après avoir énoncé que la valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors de la survenance du fait générateur de l’impôt, l’arrêt retient qu’il appartenait ainsi à Mme X… de rapporter la preuve, en se référant à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période, de ce que la valeur du bien immobilier litigieux indiquée dans la déclaration de succession était exagérée ; qu’il constate que Mme X… ne justifie son évaluation qu’en se fondant sur une actualisation de celle retenue par l’administration, lorsque celle-ci a procédé à un redressement au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2005 et 2006, tandis que la situation juridique de l’immeuble avait été modifiée, ou en se référant à des méthodes contestables reposant sur la surface du bien et l’application d’abattements ; qu’il relève que Mme X… n’a fait état d’aucune vente définitive réalisée durant la période de référence sur des biens comparables, cependant que de telles ventes étaient intervenues dans l’immeuble litigieux ; que de ces constatations et appréciations procédant de son pouvoir souverain, la cour d’appel, qui devait seulement apprécier le caractère probant les éléments produits par Mme X… à l’appui de sa demande, a pu déduire que celle-ci ne rapportait pas la preuve du caractère exagéré de la valeur de l’immeuble litigieux indiquée dans la déclaration de succession ; que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu que si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérés, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ;
Attendu que pour fixer la valeur vénale des immeubles appartenant à la Caisse nationale des monuments historiques et des sites et sur lesquels M. X…, qui en est le locataire en vertu d’un bail à ferme de 18 ans, a exercé son droit de préemption, l’arrêt attaqué (Reims, 14 décembre 1988) retient que l’abattement en raison du bail est sans objet, l’acquéreur potentiel étant le preneur lui-même ;
Qu’en statuant ainsi, sans prendre en considération, pour fixer la valeur vénale des biens au jour de la vente, la moins-value résultant de l’existence du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Un barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles est publié chaque année par décision du ministre chargé de l’agriculture.
Ce barème est établi pour chaque département, par région naturelle et nature de culture, en tenant compte notamment des valeurs retenues à l’occasion des mutations intervenues au cours de l’année précédente et, au besoin, au cours des cinq dernières années.
Les informations figurant au barème de la valeur vénale des terres agricoles constituent un élément d’appréciation du juge pour la fixation du prix des terres.
Les modalités d’établissement du barème prévu au présent article sont fixées par décret.
Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.
Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.
Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.
En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.
Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d’exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l’alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d’instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l’alinéa 1er. Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 29 janvier 2002), que propriétaire d’un domaine agricole donné à bail à MM. X…, la Congrégation des Ursulines de Jésus (congrégation) a, par acte d’huissier de justice du 17 septembre 1999, fait connaître à ces derniers, bénéficiaires du droit de préemption, son intention de vendre les terres ;
que, le 14 janvier 2000, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural Poitou Charentes (SAFER), devenue propriétaire, leur a fait connaître, par acte d’huissier de justice, les conditions d’une nouvelle vente de ses terres ; que la vente des terres de la congrégation à la SAFER, puis de la SAFER à M. Y…, a été régularisée par deux actes authentiques du 16 mars 2000 ; que le nouveau propriétaire a donné congé aux preneurs pour reprise personnelle ; que MM. X… ont alors saisi le tribunal paritaire de baux ruraux à l’effet de faire constater la nullité du congé ainsi que celle des notifications des ventes et, en conséquence, des ventes elles-mêmes ; que, reconventionnellement, M. Y… a demandé la condamnation des preneurs à lui payer des arriérés de fermage ;
Attendu que MM. X… font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes en nullité des notifications et des ventes, alors, selon le moyen :
1 / qu’en statuant comme elle l’a fait bien qu’elle eût constaté que les notifications litigieuses avaient été faites à la requête de la Congrégation des Ursulines puis de la SAFER et non du notaire chargé d’instrumenter, dont le nom n’était pas même mentionné, d’où il résultait que n’était pas en cause un vice de forme entachant les actes d’huissier au moyen desquels avaient été effectuées ces notifications, mais la qualité de la personne légalement habilitée à opérer cette communication, la cour d’appel a violé par fausse application les dispositions de l’article 114 du nouveau Code de procédure civile et par refus d’application celles de l’article L. 412-8 du Code rural ;
2 / que dans leurs conclusions d’appel, les consorts X… faisaient pertinemment valoir qu’il apparaissait que le 14 janvier 2000, date à laquelle la notification avait été délivrée à la requête de la SAFER, celle-ci n’avait pas encore la qualité de propriétaire, puisqu’elle avait acquis les terres louées deux mois plus tard, par acte de M. Z… du 16 mars 2000, de sorte qu’en toute hypothèse elle n’avait pas qualité pour procéder à cette notification ; qu’en omettant de répondre à ce moyen péremptoire des conclusions des consorts X…, la cour d’appel a violé les dispositions des articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant constaté que MM. X… s’étaient vu notifier par les propriétaires et non par le notaire chargé d’instrumenter des offres de vente suffisamment précises pour que leur existence même ne puisse être remise en cause, qu’ils ne justifiaient d‘aucun grief que l’irrégularité alléguée leur aurait causé, qu’en effet, ils ne rapportaient pas la preuve que l’irrégularité invoquée eût gêné l’exercice de leur droit de préemption, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu’aucune nullité des notifications et des ventes qui avaient suivi ne pouvait être prononcée ;
Attendu qu’il résulte de ces textes que la renonciation du preneur à son droit de préemption, qui est d’ordre public, suppose que celui-ci ait été préalablement destinataire d’une offre adressée par le notaire chargé d’instrumenter la vente ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 9 juin 2016), que, par « compromis de vente d’immeuble » du 21 janvier 2011, M. et Mme X… ont vendu des terres à Mme A… sous diverses conditions suspensives dont le non-exercice des droits de préemption par leurs titulaires respectifs et la « purge du droit de préemption dont bénéficie le locataire preneur en place, M. Jean-Luc X…, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code rural sur l’immeuble », ainsi que « la renonciation par le locataire à son droit d’occupation à compter de la réalisation de la présente vente » ; que M. Jean-Luc X…, fils des vendeurs, est intervenu à l’acte et a « déclaré s’engager à renoncer à son droit de préemption et à résilier la location verbale dont il bénéfice sur les parcelles vendues », ainsi qu’à « intervenir lors de la régularisation définitive de la présente vente pour réitérer en tant que de besoin lesdites renonciation et résiliation » ; que Mme A… a assigné les vendeurs et M. Jean-Luc X… (les consorts X…) en constatation de la vente et paiement des pénalités ; que les consorts X… ont assigné en garantie M. B…, notaire, et M. Z…, en qualité d’intermédiaire ; que, M. Jean-Luc X… ayant été mis en redressement puis liquidation judiciaires les 14 septembre 2010 et 10 septembre 2013, la SELARL Grave Randoux, mandataire à la liquidation, est intervenue à l’instance ;
Attendu que, pour dire que le compromis de vente valait vente, l’arrêt retient que M. Jean-Luc X…, qui avait participé à cet acte et avait été informé des conditions et modalités de la cession, n’avait pas fait connaître sa décision d’user de son droit de préemption dans les deux mois ayant suivi sa signature ;
Qu’en statuant ainsi, sans constater que le notaire eût adressé au titulaire du droit de préemption une offre formulée selon des formes et un contenu impératifs, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu qu’en cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; que passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet ; que l’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 23 septembre 2010), que suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1988, M. X… a promis de vendre un domaine agricole aux consorts Y… qui ont fait connaître au notaire leur intention d’acquérir ; que par lettre du 23 décembre 2003, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural d’Auvergne (la SAFER) a exercé son droit de préemption ; que les consorts Y…, après avoir mis en demeure la SAFER de régulariser la vente, l’ont assignée en nullité de la décision de préemption ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que les termes de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime n’autorisent l’acquéreur évincé par la décision de préemption qu’à exercer l’action en nullité mais pas à délivrer une quelconque mise en demeure ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la qualité pour agir en nullité emporte celle de délivrer la mise en demeure préalable, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
ttendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2010), que le 7 février 1983, M. Charles X… et Mme Y…, aux droits desquels vient Mme Z…, ont donné à bail à M. Marcel X… diverses parcelles de terre ; que M. A…, notaire de la bailleresse, a notifié au locataire, le 16 avril 2007, un projet de vente des terres louées entre sa cliente et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural d’Ile de France (la SAFER) ; que par une lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 10 juin 2007 à M. A…, M. X… a fait savoir qu’il entendait exercer son droit de préemption puis a agi en fixation du prix des terres vendues ;
Attendu que la SAFER fait grief à l’arrêt de déclarer régulier l’exercice par M. X… de son droit de préemption, alors, selon le moyen :
1°/ que le bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de forclusion, faire connaître au bailleur, dans le délai de deux mois à compter de la notification qui lui a été faite d’exercer son droit de préemption, sa décision d’acquérir le bien loué mais à des conditions différentes ; que l’envoi par le preneur en place d’une lettre recommandée au notaire instrumentaire pour l’informer de son désir de faire valoir son droit de préemption ne saurait pallier l’absence de notification aux propriétaires eux-mêmes ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article L. 412-8 du code rural ;
2°/ que la notification au notaire par le preneur en place de son intention d’exercer son droit de préemption n’est régulière que si le notaire a préalablement reçu un mandat de gérer la propriété en cause ; qu’en décidant que M. X… a valablement notifié l’exercice de son droit de préemption au notaire, tout en constatant que celui-ci s’était au mieux prévalu, antérieurement, d’un mandat de vente et non d’un mandat de gestion de la propriété en cause, la cour d’appel a violé de plus fort l’article L. 412-8 du code rural ;
3°/ que l’envoi par le preneur d’une lettre recommandée au notaire instrumentaire pour l’informer de sa volonté d’exercer son droit de préemption ne peut pallier l’absence de notification au bailleur lui-même que si le preneur a pu légitimement croire que le notaire instrumentaire avait le pouvoir de recevoir cette notification ; qu’en décidant que M. X… a pu valablement exercer son droit de préemption par l’intermédiaire du notaire sans vérifier si les mentions de la notification de l’offre d’exercice du droit de préemption qui lui avaient été signifiée le 16 avril 2007 et qui lui rappelaient les conditions d’exercice de son droit de préemption, n’excluaient pas toute erreur légitime de sa part, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 412-8 du code rural ;
Mais attendu qu’ayant relevé qu’antérieurement à la notification du projet de vente, le notaire avait adressé, le 29 juin 2006, à M. X… un courrier recommandé lui indiquant avoir été chargé « de la mise en vente des parcelles » litigieuses, la cour d’appel a pu, appréciant souverainement la portée du mandat donné par le vendeur au notaire, retenir qu’il n’importait pas qu’il ait, en sa qualité de notaire instrumentaire, procédé aux formalités prévues à l’article L. 412-8 du code rural et en déduire que le locataire avait valablement fait connaître à ce dernier qu’il entendait exercer son droit de préemption ;
Lien Legifrance
Mais attendu qu’ayant relevé que la notification du projet de cession adressé le 27 mars 2006 à la société précisait que sa décision quant à l’exercice de son droit de préemption devrait parvenir au siège de l’étude où le propriétaire vendeur avait élu domicile et constaté que le courrier informant celui-ci de la décision de préempter avait été distribué le 26 mai suivant à l’office notarial, nonobstant la mention « reçu le 30 mai 2006 » apposée par ce dernier sur l’accusé de réception, la cour d’appel, qui a retenu, abstraction faite d’un motif surabondant relatif au mandat apparent du notaire, que le preneur s’était conformé aux informations que le notaire lui avait données pour le mettre loyalement en mesure d’exercer son droit de préemption, même s’il avait en même temps envoyé au bailleur une lettre à une adresse qui s’est révélée erronée, en a exactement déduit que, nonobstant l’absence de régularisation de l’acte dans le délai prévu par l’article L. 412-8 du code rural, la vente était parfaite par accord sur la chose et le prix et exercice par le preneur de son droit de préemption ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Vu l’article L. 412-8 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 1er avril 2014), que M. X…, Mme Y… épouse X…, Mme Patricia X… et Mme Isabelle X… (les consorts X…) ont donné à bail à M. Z… et Mme A… (les consorts Z…) diverses parcelles de terre ; que le notaire chargé de la vente ayant notifié aux consorts Z… l’intention des consorts X… de vendre ces parcelles au prix de 240 000 euros, les preneurs ont fait connaître leur décision d’exercer leur droit de préemption, mais n’ont pas signé l’acte de vente, malgré sommation de ce faire, et ont sollicité l’annulation du compromis de vente signé entre les consorts X… et un tiers, qu’ils estimaient conclu au mépris de leur droit de préemption ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que l’indication dans la notification du projet de vente d’un prix payable comptant le jour de la signature de l’acte répond aux exigences de l’article L. 412-8 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime au titre du prix, des charges et des modalités de la vente, dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption doit être informé du prix principal de la transaction et non du prix acte en mains ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne dans le courrier de notification les éléments d’information le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption et notamment le montant de la commission de l’intermédiaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que les consorts Z… font grief à l’arrêt d’avoir dit que la notification du projet de vente avait été irrégulière et que le droit de préemption du preneur n’avait pas été purgé, alors, selon le moyen, que l’article L. 412-8 du code rural exige seulement que la notification contienne les prix, charges, conditions et modalités de la vente projetée, ainsi que le nom et le domicile de la personne projetant d’acquérir ; que la cour d’appel en exigeant la mention des noms et adresses des vendeurs a ajouté à ce texte, violant de ce fait l’article L. 412-8 du code rural ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’une information loyale du preneur exigeait que le notaire mentionnât dans le courrier de notification les éléments d’information le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, la cour d’appel a pu déduire de l’absence de la mention des noms et adresses des co-indivisaires vendeurs que la notification avait été irrégulière et que le délai de deux mois pour purger la préemption n’avait pas pu commencer à courir ;
Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l’article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours.
Dans le cas où, après l’expiration du délai de deux mois mentionné à l’article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions, ou lorsqu’un an après l’envoi de la dernière notification, la vente n’étant pas réalisée, il persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l’article précédent.
En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption.
Jurisprudence
Attendu que lorsqu’un an après l’envoi de la dernière notification, la vente n’étant pas réalisée, le propriétaire persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l’article L.412-8 du code rural ;
Attendu que pour annuler la vente, l’arrêt retient que les époux D… avaient la qualité de preneurs en place depuis le 11 janvier 2002 et qu’il appartenait aux consorts Z… de satisfaire aux dispositions de l’article L. 412-8 du code rural en leur faisant connaître le prix et les conditions de la vente projetée peu important que la notification prévue par ce texte ait été antérieurement faite au précédent titulaire du bail ayant alors la qualité de preneur en place et que ce dernier ait renoncé à l’exercice de son droit de préemption dès lors que celui-ci est personnel au preneur en place et ne peut être cédé et séparé du droit au bail, sauf cas de subrogation qui ne se retrouve pas en l’espèce, de sorte que la renonciation invoquée par les consorts Z… et les époux X… ne pouvait produire effet à l’égard des nouveaux preneurs en place à la date de la vente ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la réalisation de la vente des parcelles par acte authentique était intervenue moins d’un an après le jugement du 25 octobre 2001 ayant donné acte à la société Domaine agricole de sa renonciation à exercer son droit de préemption, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 24 mai 2018), par acte du 2 octobre 2008, M. A… a acquis des parcelles exploitées par M. I….
2. Un arrêt du 28 janvier 2010 a rejeté, pour cause de forclusion, la demande de préemption formée par M. I….
3. M. A… a exploité ces parcelles de 2008 à 2011 et les a louées à un tiers en février 2011.
4. Une ordonnance de référé du 9 octobre 2013 a reconnu l’existence d’un bail rural au profit de M. I… et a ordonné à M. A… de libérer les parcelles.
5. Un arrêt du 26 mai 2016 a rejeté une demande en résiliation du bail formée par M. A… pour cession illicite par M. I… à l’EARL du Joli Bois.
6. Par lettre recommandée du 19 août 2015, M. A… avait sommé M. I… de lui régler le fermage de l’année 2014 et, par lettre recommandée du 1er mars 2016, les fermages des années 2014 et 2015.
7. Le 13 juillet 2016, M. A… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail pour défaut de paiement de deux fermages et condamnation à en payer le montant. En appel, M. I… a présenté une demande reconventionnelle en indemnisation des pertes de récoltes au cours de quatre exercices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
8. M. I… fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail, de lui ordonner de libérer les parcelles et de déclarer irrecevable sa demande en indemnisation des pertes de récoltes, alors :
« 1°/ qu’il résulte de l’article L. 412-9, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime que toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption ; qu’une telle information est nécessaire afin de permettre au preneur de s’acquitter valablement du paiement du loyer ou fermage, entre les mains du nouveau propriétaire ; qu’en retenant que le défaut d’accomplissement de cette formalité n’est toutefois assorti d’aucune sanction, qu’il convient en l’espèce de rechercher si, en l’absence d’une notification effectuée en application de ce texte, M. K… I… pouvait légitimement ignorer l’identité du propriétaire des parcelles prises à bail, puis considéré que si M. K… I… était tiers à l’acte de vente intervenu le 2 octobre 2008 entre M. R… D… et M. R… A…, il en a toutefois eu connaissance puisqu’il a engagé une action aux fins de faire reconnaître son droit de préemption, action dont il a été débouté par un arrêt confirmatif de la cour d’appel de Nancy du 28 janvier 2010 qui a notamment constaté que par acte authentique reçu le 2 octobre 2008, M. R… D… a vendu à M. R… A… les deux parcelles en litige, qu’en outre, l’ordonnance prononcée le 9 octobre 2013 par le juge des référés du tribunal de grande instance d’Epinal dans le cadre de l’instance engagée par M. K… I… contre M. R… A… a également rappelé que ce dernier était devenu propriétaire des parcelles litigieuses en vertu d’un acte notarié du 2 octobre 2008, pour en déduire que M. K… I… ne peut donc soutenir de bonne foi qu’il ignorait que M. R… A… est propriétaire des parcelles, que c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que M. K… I… ne saurait exiger une notification de la vente plusieurs années après sa conclusion, alors même qu’il a déjà été débouté de sa demande au titre du droit de préemption et qu’une notification de la vente ne lui ouvrirait aucun recours, quand la seule connaissance de l’identité du nouveau propriétaire des parcelles louées était insuffisante à caractériser sa qualité de créancier pouvant valablement recevoir le paiement des fermages en l’absence de notification de la vente réalisée, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
2°/ qu’il faisait valoir que faute de notification de la vente des terres, objet du bail, il avait continué à payer les fermages à M. D… puis, à son décès, il avait déposé en compte Carpa le montant du fermage, le défaut de paiement entre les mains du nouveau propriétaire étant justifié par des raisons sérieuses tenant à l’inopposabilité de la vente faute de lui avoir été notifiée ; qu’ayant retenu que l’exposant connaissait l’identité du nouveau propriétaire, puis décidé que l’absence de notification de la vente intervenue en 2008, qui est sans effet sur son opposabilité à M. K… I…, n’est pas un motif sérieux et légitime de nature à empêcher le règlement des fermages entre les mains de M. R… A…, quand seule la notification de la vente a pour effet de rendre opposable au preneur la vente des terres louées, la cour d’appel a violé les articles L. 411-31 et suivants et L. 412-9, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
9. D’une part, ayant retenu exactement que, s’il résulte de l’article L. 412-9, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime que toute vente du fonds pris à bail doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption, le défaut d’accomplissement de cette formalité n’est assorti d’aucune sanction et souverainement que M. I…, tiers à l’acte de vente conclu entre le précédent bailleur et M. A…, en avait eu connaissance par son action en reconnaissance de son droit de préemption, la cour d’appel a pu en déduire que M. I… ne pouvait légitimement ignorer l’identité du propriétaire des parcelles prises à bail, ni exiger une notification de la vente plusieurs années après sa conclusion.
10. D’autre part, ayant constaté que les versements effectués sur un compte Carpa à l’initiative de M. I… étaient, en l’absence d’autorisation judiciaire, dépourvus de valeur libératoire et relevé que celui-ci connaissait l’identité du propriétaire des parcelles, la cour d’appel a retenu souverainement qu’il ne justifiait ni d’un cas de force majeure, ni de raisons sérieuses et légitimes permettant de justifier les défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après des mises en demeure régulières en la forme.
11. Le moyen n’est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
12. M. I… fait le même grief à l’arrêt, alors « que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire ; que l’exposant demandait à titre reconventionnel la condamnation du bailleur à l’indemniser des pertes de récoltes de 2010 à 2013 dues à son fait ; qu’en opposant à l’exposant qu’il s’agissait d’une demande nouvelle irrecevable, sans rechercher si la demande de l’exposant, laquelle était reconventionnelle dès lors que le bailleur avait élevé des prétentions contre lui en première instance, ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien éventuel suffisant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des article 70 et 567 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 70 et 567 du code de procédure civile :
13. Il résulte de ces textes que les demandes reconventionnelles sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et qu’elles sont également recevables en appel.
14. Pour retenir que la demande relative aux pertes de culture, qui n’avait pas été présentée par M. I… en première instance, était irrecevable comme nouvelle, l’arrêt énonce qu’elle ne tendait pas aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges et portant sur la résiliation du bail et le défaut de paiement des fermages 2014 et 2015 et qu’elle n’était pas non plus l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales, ni ne procédait d’un fait nouveau survenu depuis le jugement.
15. En se déterminant ainsi, sans rechercher si la demande de M. I…, laquelle était reconventionnelle dès lors que M. A… avait élevé des demandes contre lui en première instance, ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la demande présentée à hauteur d’appel par M. K… I… en indemnisation des pertes de récoltes subies pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013, l’arrêt rendu le 24 mai 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Nancy ;
Dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l’expiration des délais prévus à l’article précédent, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.
Jurisprudence
SUR LE PREMIER MOYEN : VU L’ARTICLE 30-5 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, ENSEMBLE L’ARTICLE 123 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
ATTENDU, SELON L’ARRET ATTAQUE (BESANCON, 11 OCTOBRE 1983), QUE MMES B… ONT, PAR ACTES SEPARES DU 30 JUILLET 1981, D’UNE PART FAIT DONATION A M. JACQUES X… DE TROIS PARCELLES DE TERRE REPRESENTANT 69 ARES 77 CENTIARES, D’AUTRE PART, VENDU A M. A… BARBE PERE DE JACQUES, DEUX AUTRES PARCELLES D’UNE SURFACE DE 48 ARES 17 CENTIARES ;
QUE LE 6 AOUT 1981 MM. X… ONT DELIVRE CONGE A MM. CLAUDE, LOUIS ET RENE Z… C… EN PLACE DESDITES PARCELLES, QUE LE 8 OCTOBRE 1981 CEUX-CI ONT SAISI LE TRIBUNAL PARITAIRE D’UNE DEMANDE EN ANNULATION DES ACTES DU 30 JUILLET 1981 CONCLUS AU MEPRIS DE LEUR DROIT DE PREEMPTION ET QUE LE DONATAIRE ET L’ACQUEREUR ONT DEMANDE RECONVENTIONNELLEMENT QUE SOIT DECLARE VALABLE LE CONGE ;
ATTENDU QUE POUR ANNULER LA VENTE DES DEUX PARCELLES CONSENTIE A M. JEAN Y…, L’ARRET ECARTE L’EXCEPTION D’IRRECEVABILITE SOULEVEE PAR LES VENDERESSES ET L’ACQUEREUR POUR DEFAUT DE PUBLICATION DE LA DEMANDE EN ENONCANT QUE FAUTE D’AVOIR SOULEVE IN LIMINE LITIS LE DEFAUT DE PUBLICATION JEAN X… ETAIT IRRECEVABLE A L’INVOQUER POUR LA PREMIERE FOIS DEVANT LA COUR D’APPEL ALORS QU’IL AVAIT ACCEPTE LE DEBAT SUR LA NULLITE DE LA VENTE DEVANT LE TRIBUNAL ;
ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LE DEFAUT DE PUBLICATION DE LA DEMANDE EN NULLITE DE LA VENTE IMMOBILIERE CONSTITUE UNE FIN DE NON-RECEVOIR QUI PEUT ETRE PROPOSEE EN TOUT ETAT DE CAUSE, LA COUR D’APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION LE TEXTE SUSVISE ;
SUR LE SECOND MOYEN : VU L’ARTICLE 845, DEVENU L’ARTICLE L. 411-59 DU CODE RURAL ;
ATTENDU QUE POUR ANNULER LE CONGE RELATIF AUX PARCELLES AYANT FAIT L’OBJET DE LA DONATION, L’ARRET RETIENT QUE JACQUES X…, INGENIEUR DU GENIE RURAL, NE REMPLIT MANIFESTEMENT PAS LES CONDITIONS EXIGEES PAR LE CODE RURAL POUR EXERCER LA REPRISE ;
ATTENDU QU’EN SE BORNANT A CES SEULS MOTIFS LA COUR D’APPEL N’A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION
Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal.
Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. L’exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire. La déclaration de substitution, qui doit comporter l’indication de la personne exerçant le droit de préemption, est faite par acte authentique ou par acte d’huissier de justice qui est annexé au procès-verbal ou au jugement d’adjudication et publié en même temps que celui-ci. La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu’à l’adjudicataire. Le preneur peut intervenir dans l’instance en validité de la surenchère.
Lorsque, dans le délai prévu à l’alinéa précédent, l’adjudicataire a fait connaître au bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier de justice, ou par déclaration insérée dans le procès-verbal de l’adjudication, son intention de ne pas user de son droit de reprise au cours d’une période déterminée, le preneur qui n’a pas fait valoir son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période.
Jurisprudence
SUR LE PREMIER MOYEN : VU L’ARTICLE 30-5 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, ENSEMBLE L’ARTICLE 123 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
ATTENDU, SELON L’ARRET ATTAQUE (BESANCON, 11 OCTOBRE 1983), QUE MMES B… ONT, PAR ACTES SEPARES DU 30 JUILLET 1981, D’UNE PART FAIT DONATION A M. JACQUES X… DE TROIS PARCELLES DE TERRE REPRESENTANT 69 ARES 77 CENTIARES, D’AUTRE PART, VENDU A M. A… BARBE PERE DE JACQUES, DEUX AUTRES PARCELLES D’UNE SURFACE DE 48 ARES 17 CENTIARES ;
QUE LE 6 AOUT 1981 MM. X… ONT DELIVRE CONGE A MM. CLAUDE, LOUIS ET RENE Z… C… EN PLACE DESDITES PARCELLES, QUE LE 8 OCTOBRE 1981 CEUX-CI ONT SAISI LE TRIBUNAL PARITAIRE D’UNE DEMANDE EN ANNULATION DES ACTES DU 30 JUILLET 1981 CONCLUS AU MEPRIS DE LEUR DROIT DE PREEMPTION ET QUE LE DONATAIRE ET L’ACQUEREUR ONT DEMANDE RECONVENTIONNELLEMENT QUE SOIT DECLARE VALABLE LE CONGE ;
ATTENDU QUE POUR ANNULER LA VENTE DES DEUX PARCELLES CONSENTIE A M. JEAN Y…, L’ARRET ECARTE L’EXCEPTION D’IRRECEVABILITE SOULEVEE PAR LES VENDERESSES ET L’ACQUEREUR POUR DEFAUT DE PUBLICATION DE LA DEMANDE EN ENONCANT QUE FAUTE D’AVOIR SOULEVE IN LIMINE LITIS LE DEFAUT DE PUBLICATION JEAN X… ETAIT IRRECEVABLE A L’INVOQUER POUR LA PREMIERE FOIS DEVANT LA COUR D’APPEL ALORS QU’IL AVAIT ACCEPTE LE DEBAT SUR LA NULLITE DE LA VENTE DEVANT LE TRIBUNAL ;
ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LE DEFAUT DE PUBLICATION DE LA DEMANDE EN NULLITE DE LA VENTE IMMOBILIERE CONSTITUE UNE FIN DE NON-RECEVOIR QUI PEUT ETRE PROPOSEE EN TOUT ETAT DE CAUSE, LA COUR D’APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION LE TEXTE SUSVISE ;
SUR LE SECOND MOYEN : VU L’ARTICLE 845, DEVENU L’ARTICLE L. 411-59 DU CODE RURAL ;
ATTENDU QUE POUR ANNULER LE CONGE RELATIF AUX PARCELLES AYANT FAIT L’OBJET DE LA DONATION, L’ARRET RETIENT QUE JACQUES X…, INGENIEUR DU GENIE RURAL, NE REMPLIT MANIFESTEMENT PAS LES CONDITIONS EXIGEES PAR LE CODE RURAL POUR EXERCER LA REPRISE ;
ATTENDU QU’EN SE BORNANT A CES SEULS MOTIFS LA COUR D’APPEL N’A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Agen, 8 octobre 2003), que par jugement du 26 mars 1999, le groupement foncier agricole (GFA) Georges Vigouroux a été déclaré adjudicataire des parcelles AB 163 à 173 ; que par acte du 14 avril 1999, M. X…, se prévalant de la qualité de fermier sur les parcelles, a exercé son droit de préemption, se substituant ainsi au GFA Georges Vigouroux en qualité d’adjudicataire ;
que faisant valoir que M. X…, qui devait, en exécution des clauses du cahier des charges régler le prix, ne l’avait pas fait, malgré sommation du 2 juillet 1999, le GFA Georges Vigouroux a, le 27 Juillet 1999, assigné la société Masco, débitrice saisie, le Trésor Public, créancier poursuivant, la Recette Divisionnaire des Impôts de Cahors, créancier inscrit et M. X… afin de faire déclarer ce dernier déchu de sa préemption et dire le GFA Georges Vigouroux, rétabli dans les droits et obligations résultant de l’adjudication faite à son profit le 26 mars 1999 ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la sanction du défaut de règlement du prix de l’immeuble par le fermier qui a exercé son droit de préemption n’est pas la déchéance du droit de préemption mais la revente de l’immeuble sur folle enchère ; qu’en retenant que la sanction du défaut de paiement du prix des parcelles par M. X… était la déchéance du droit de préemption de celui-ci, la cour d’appel a violé les articles 733 du Code de procédure civile (ancien) et L. 412-11 du Code rural ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit, que l’adjudicataire a qualité pour exiger du preneur, qui déclare exercer le droit de préemption, la stricte exécution des obligations prévues au cahier des charges auquel il s’est conformé et pour demander, à défaut de leur exécution, la déchéance du preneur du droit de préemption, relevé que M. X… qui avait exercé ce droit le 14 avril 1999, devait, pour en conserver la validité, régler le prix aux lieu et place de l’adjudicataire initial dans les 45 jours, délai prévu par les clauses du cahier des charges, soit avant le 31 mai 1999, et constaté qu’à cette date il ne l’avait pas fait, la cour d’appel a pu en déduire que M. X… était déchu de son droit de préemption.
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande tendant à voir dire nulle et de nul effet la notification faite par Mme Pascale X… le 28 septembre 1994, alors, selon le moyen :
1 / que l’article L. 412-11 du Code rural disposant, non pas »le délai de 20 jours ensuite de l’adjudication » mais » il lui (au preneur) est accordé un délai de 20 jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître … sa décision de faire valoir son droit de préemption « , ce texte précis et spécifique, qui régit la matière, exclut l’application de l’article 641 du nouveau Code de procédure civile, de sorte que le délai de 20 jours à partir du 8 septembre 1994 expirait le 27 septembre 1994 ;
qu’en décidant que le délai n’était pas expiré le 28 septembre 1994, la cour d’appel a violé l’article L. 412-11 du Code Rural ;
2 / que l’acte du 28 septembre 1994 avait été délivré à « M. le greffier en chef près le tribunal de grande instance de Nîmes… où étant et parlant à sa personne A.D. » ; qu’à l’époque, le greffier en chef était Mme Z… ; qu’ainsi, les mentions contradictoires de l’acte, qui ne relevaient pas de la simple erreur matérielle, ne permettaient pas d’établir que la personne à laquelle il avait été remis avait qualité pour le recevoir au sens de l’article L. 412-11 du Code rural ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a encore violé le dit article ;
Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a relevé qu’il importait peu que l’huissier de justice eût employé la formule « M. le greffier en chef » même si la personne occupant cette fonction de greffier en chef était à l’époque du sexe féminin ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, à bon droit, que la décision faisant courir le délai de vingt jours mentionnés à l’article L. 412-11 du Code rural étant la décision d’adjudication, le jour de son prononcé ne comptait pas, aucun texte n’apportant en la matière d’exception à l’article 641 du nouveau Code de procédure civile qui avait vocation à s’appliquer à tous les délais, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, la cour d’appel en a exactement déduit que la décision d’adjudication étant du 8 septembre 1994, le délai avait commencé à courir le 9 septembre 1994 à 0 heure, le délai pour l’exercice du droit de préemption expirant le 28 septembre 1994 à 24 heures ;
Attendu qu’il résulte de ce texte que, dans le cas de vente faite par adjudication, la déclaration de surenchère doit être dénoncée au preneur, qui peut intervenir dans l’instance en validité ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 15 octobre 2015), que les biens indivis appartenant à M. et Mme X…ont fait l’objet d’une vente par adjudication sur licitation ; que la SCEA des Simoneaux, preneur à bail de parcelles agricoles, a déclaré exercer son droit de préemption ; qu’un jugement du 20 novembre 2014 a statué sur plusieurs surenchères ; que M. Y…, adjudicataire, en a relevé appel ; que la SCEA des Simoneaux est intervenue volontairement en appel ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable cette intervention volontaire, l’arrêt retient que la SCEA des Simoneaux aurait dû exercer un recours dans les délais à l’encontre du jugement » d’orientation » ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la faculté d’intervention du preneur à bail rural, titulaire du droit de préemption, dans l’instance en validité des surenchères, n’est pas subordonnée à un recours préalable à l’encontre d’une décision rendue à son insu lors d’une procédure d’adjudication sur licitation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. Il est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63.
Toutefois, celui qui a fait usage du droit de préemption peut faire apport du bien préempté à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement, dans les conditions prévues aux articles L. 411-59 et L. 411-60.
Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L. 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.
Le fermier préempteur de la nue-propriété n’est pas tenu des obligations énoncées au premier alinéa du présent article, lorsqu’il est évincé par l’usufruitier qui fait usage de son droit de reprise.
Jurisprudence
Vu l’article L. 412-12, ensemble l’article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application la section I du chapitre II du titre 1er du livre IV du code rural et de la pêche maritime, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 novembre 2009), que suivant acte authentique du 4 mars 2004, Mme Geneviève X… épouse Y… a vendu à M. David Z… deux parcelles de terre ; que la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural Provence-Alpes-Côte-d’azur (la SAFER) les a assignés en nullité de la vente comme conclue au mépris de son droit de préemption ;
Attendu que pour déclarer la SAFER forclose en son action, l’arrêt retient que le délai de six mois de l’action en nullité d’une vente faite sans observation des formalités relatives à l’exercice du droit de préemption de la SAFER court à compter du jour où la date de la vente lui est connue, que s’agissant d’une matière soumise à la publicité foncière, la vente litigieuse est opposable aux tiers et donc à la SAFER à compter de sa publication à la conservation des hypothèques, publication précisément destinée à porter les actes de vente immobilière à la connaissance des tiers tels la SAFER, et que l’acte de vente ayant été publié à la conservation des hypothèques d’Antibes le 12 mars 2004 et l’assignation en nullité de la vente ayant été délivrée le 14 septembre 2005, la forclusion est encourue ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la publication de l’acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Agen, 8 octobre 2003), que par jugement du 26 mars 1999, le groupement foncier agricole (GFA) Georges Vigouroux a été déclaré adjudicataire des parcelles AB 163 à 173 ; que par acte du 14 avril 1999, M. X…, se prévalant de la qualité de fermier sur les parcelles, a exercé son droit de préemption, se substituant ainsi au GFA Georges Vigouroux en qualité d’adjudicataire ;
que faisant valoir que M. X…, qui devait, en exécution des clauses du cahier des charges régler le prix, ne l’avait pas fait, malgré sommation du 2 juillet 1999, le GFA Georges Vigouroux a, le 27 Juillet 1999, assigné la société Masco, débitrice saisie, le Trésor Public, créancier poursuivant, la Recette Divisionnaire des Impôts de Cahors, créancier inscrit et M. X… afin de faire déclarer ce dernier déchu de sa préemption et dire le GFA Georges Vigouroux, rétabli dans les droits et obligations résultant de l’adjudication faite à son profit le 26 mars 1999 ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la sanction du défaut de règlement du prix de l’immeuble par le fermier qui a exercé son droit de préemption n’est pas la déchéance du droit de préemption mais la revente de l’immeuble sur folle enchère ; qu’en retenant que la sanction du défaut de paiement du prix des parcelles par M. X… était la déchéance du droit de préemption de celui-ci, la cour d’appel a violé les articles 733 du Code de procédure civile (ancien) et L. 412-11 du Code rural ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit, que l’adjudicataire a qualité pour exiger du preneur, qui déclare exercer le droit de préemption, la stricte exécution des obligations prévues au cahier des charges auquel il s’est conformé et pour demander, à défaut de leur exécution, la déchéance du preneur du droit de préemption, relevé que M. X… qui avait exercé ce droit le 14 avril 1999, devait, pour en conserver la validité, régler le prix aux lieu et place de l’adjudicataire initial dans les 45 jours, délai prévu par les clauses du cahier des charges, soit avant le 31 mai 1999, et constaté qu’à cette date il ne l’avait pas fait, la cour d’appel a pu en déduire que M. X… était déchu de son droit de préemption.
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande tendant à voir dire nulle et de nul effet la notification faite par Mme Pascale X… le 28 septembre 1994, alors, selon le moyen :
1 / que l’article L. 412-11 du Code rural disposant, non pas »le délai de 20 jours ensuite de l’adjudication » mais » il lui (au preneur) est accordé un délai de 20 jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître … sa décision de faire valoir son droit de préemption « , ce texte précis et spécifique, qui régit la matière, exclut l’application de l’article 641 du nouveau Code de procédure civile, de sorte que le délai de 20 jours à partir du 8 septembre 1994 expirait le 27 septembre 1994 ;
qu’en décidant que le délai n’était pas expiré le 28 septembre 1994, la cour d’appel a violé l’article L. 412-11 du Code Rural ;
2 / que l’acte du 28 septembre 1994 avait été délivré à « M. le greffier en chef près le tribunal de grande instance de Nîmes… où étant et parlant à sa personne A.D. » ; qu’à l’époque, le greffier en chef était Mme Z… ; qu’ainsi, les mentions contradictoires de l’acte, qui ne relevaient pas de la simple erreur matérielle, ne permettaient pas d’établir que la personne à laquelle il avait été remis avait qualité pour le recevoir au sens de l’article L. 412-11 du Code rural ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a encore violé le dit article ;
Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a relevé qu’il importait peu que l’huissier de justice eût employé la formule « M. le greffier en chef » même si la personne occupant cette fonction de greffier en chef était à l’époque du sexe féminin ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, à bon droit, que la décision faisant courir le délai de vingt jours mentionnés à l’article L. 412-11 du Code rural étant la décision d’adjudication, le jour de son prononcé ne comptait pas, aucun texte n’apportant en la matière d’exception à l’article 641 du nouveau Code de procédure civile qui avait vocation à s’appliquer à tous les délais, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, la cour d’appel en a exactement déduit que la décision d’adjudication étant du 8 septembre 1994, le délai avait commencé à courir le 9 septembre 1994 à 0 heure, le délai pour l’exercice du droit de préemption expirant le 28 septembre 1994 à 24 heures ;
Attendu qu’au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé, par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente devant les tribunaux paritaires des baux ruraux dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 6 janvier 2006), que les consorts X…, aux droits desquels se trouve M. X…, ont par trois baux ruraux loué des immeubles aux époux Y… ; que par un arrêt du 1er février 1999, ces baux ont été résiliés ; que par un arrêt du 1er octobre 2002 la Cour de cassation (Com. 31 octobre 2000, B n° 166) a cassé sans renvoi cet arrêt et rejeté « la demande de résiliation des baux à ferme formée par M. X… le 7 mars 1997 » ; que, toutefois, en exécution de l’arrêt de la cour d’appel, M. X… a fait expulser les époux Y… et a vendu, par actes de vente des 28 octobre, 2 et 3 novembre 2000 et 26 et 29 janvier 2002, partie des terres ainsi reprises à M. Z… et Mme A… ; que le 8 juillet 2003, les époux Y… ont saisi le tribunal paritaire de baux ruraux en nullité des ventes passées en violation de leur droit de préemption et en dommages-intérêts ;
Attendu que, pour déclarer les époux Y… forclos en leur demande, l’arrêt retient qu’il ne peut être valablement soutenu que les époux Y… qui ont introduit leur demande par acte du 8 juillet 2003 n’ont pas eu connaissance des ventes litigieuses avant le 8 janvier 2003 ;
Qu’en statuant ainsi, en se fondant sur la connaissance par les preneurs des ventes et non pas sur celle de la date des ventes, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 17 décembre 1998), que Mme A… et M. B… étaient preneurs à bail rural de deux fonds appartenant à Mme X… et aux consorts Z… ; que les bailleurs ont cédé ces fonds à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural Flandres-Artois (SAFER), qui les a elle-même cédés à M. Y… ; que Mme A… et M. B… ont assigné leurs bailleurs et les acquéreurs en nullité de cette vente au motif qu’elle avait été consentie au mépris de leur droit de préemption ;
Attendu que M. B… et Mme A… font grief à l’arrêt de dire leur demande irrecevable, alors, selon le moyen, que la demande en nullité d’une vente consentie à un tiers par le propriétaire en violation du droit de préemption du preneur doit, à peine d’irrecevabilité, être formée par acte d’huissier de justice adressé au secrétaire du tribunal, qui convoque alors les parties pour l’audience de conciliation ; qu’en statuant comme elle l’a fait, tout en constatant que les demandeurs avaient, d’une part, fait assigner les défendeurs devant le tribunal paritaire par acte d’huissier, d’autre part, adressé une copie de l’assignation au secrétaire greffier du tribunal, qui avait lui-même, par lettre du 21 février 1995, convoqué les parties pour l’audience de conciliation du 10 mars 1995, enfin publié l’assignation au Bureau des hypothèques, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 412-12 du Code rural et 885 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant relevé que les demandeurs avaient directement assigné les défendeurs devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qu’ils avaient adressé au greffier en chef de la juridiction copie d’une assignation et que le secrétariat avait convoqué chacune des parties défenderesses par lettre simple pour l’audience, la cour d’appel, qui a retenu que, pour que la saisine du tribunal soit régulière, le demandeur devait s’adresser au secrétariat de la juridiction et non au défendeur et en a exactement déduit qu’il y avait donc eu utilisation d’une procédure irrégulière qui devait être sanctionnée sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief, a légalement justifié sa décision ;
Attendu qu’au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 10 avril 2015), que Emile X…, aux droits duquel se trouve M. Christian X…, a donné à bail à ferme diverses parcelles de terre à M. Roger Y…, qui les a cédées à ses trois fils, M. Dominique Y…, M. Jean-François Y…et M. Stéphane Y…(les consorts Y…) ; que M. X…a vendu deux des parcelles louées à M. et Mme Z… ; que les consorts Y…ont sollicité l’annulation de cette vente réalisée en violation de leur droit de préemption ;
Attendu que, pour déclarer la demande des consorts Y…irrecevable, l’arrêt retient que la publication de la vente immobilière rendant opposable l’acte aux tiers, précédée de l’acte de division parcellaire préalable à la vente, dont ont eu parfaitement connaissance les fermiers, et des travaux de modification d’irrigation sur l’une des parcelles concernée par la vente, engagés concomitamment par les consorts Y…, permet d’établir que les fermiers ont eu connaissance de la date de la vente immobilière des parcelles litigieuses, au plus tard, à la date de sa publication ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la publication de l’acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, et sans caractériser la connaissance de cette date qui ne peut ressortir des actes préparatoires à celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
ttendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 4 décembre 1995) que M. Y… a légué par testament à son épouse, Mme A…, deux parcelles qui dépendaient de sa succession ; que Mme A… a vendu ces parcelles le 3 septembre 1993 à M. Z… ; que M. X… a, au motif qu’il était titulaire d’un bail à ferme sur ces parcelles, demandé l’annulation de la vente comme consentie au mépris de son droit de préemption ;
Attendu que M. Z… fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que si, en vertu du droit commun, la publication de la demande tendant à la nullité de la vente d’un immeuble à la conservation des hypothèques, seule susceptible de saisir le juge, peut être effectuée au cours de l’instance, l’accomplissement tardif de cette formalité ne peut régulariser la procédure et rendre l’action recevable qu’autant que le demandeur n’a pas, à ce moment-là, déjà encouru la forclusion sur le fondement d’un texte spécial eu égard à la nature de l’affaire ; qu’en accueillant la demande des preneurs par cela seul que l’assignation avait bien été délivrée dans le délai de six mois et que le droit commun n’imposait nullement que la formalité de publicité au bureau des hypothèques fût accomplie dans le même délai, bien que la publication de l’acte introductif n’eût été effectuée qu’à une époque où était déjà largement dépassé le délai de forclusion imparti par le texte spécial, la cour d’appel a violé les articles L. 412-12 du Code rural, 5, 28-4 c, 35 du décret du 4 janvier 1955 ainsi que 126 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’article L. 412-12, alinéa 3, du Code rural n’impose pas que la formalité de publicité au bureau des hypothèques qui relève du droit commun soit accomplie dans le délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente est connue du preneur et relevé que M. X… avait assigné dans le délai de 6 mois du jour où il avait eu connaissance de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en annulation de la vente était recevable ;
Lien Legifrance
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 3 décembre 2018), M. C… F… a pris à bail une parcelle agricole appartenant à M. N… et son fils, G…, a lui-même pris à bail des terres appartenant aux consorts N…, Y…, T…, B… et L….
2. Par lettres du 30 avril 2016, le notaire des bailleurs leur a notifié une déclaration d’intention de vente. Par lettres du 16 juin 2016, MM. F… leur ont fait connaître qu’ils exerçaient leur droit de préemption sous réserve de la fixation judiciaire du prix.
3. Par déclarations du 24 juin 2016, ils ont respectivement saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en détermination de la valeur vénale des biens, objet de la vente. Les bailleurs ont demandé reconventionnellement que ceux-ci soient déchus de leur droit de préemption et que les baux soient résiliés.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. MM. F… font grief à l’arrêt de constater la déchéance du droit de préempter les parcelles appartenant aux consorts N…, Y…, T…, B… et L…, alors :
« 1°/ que le droit de préemption du preneur en place n’est pas réservé aux seuls preneurs exerçant à titre principal la profession agricole ; qu’en retenant, pour déchoir G… F… de son droit de préemption sur les parcelles litigieuses, d’une part, que l’attestation délivrée le 17 janvier 2017 par la MSA ne permet pas de démontrer la participation effective et permanente d’G… F… à l’exploitation du fonds donné à bail, dans la mesure où il est déclaré en qualité de chef d’exploitation depuis le 1er janvier 1986, seulement à titre secondaire et d’autre part, qu’il ne justifiait pas participer aux travaux de la ferme de manière permanente compte tenu de l’exercice de son activité professionnelle principale de commercial au sein de la société Corali, la cour d’appel a violé les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que les juges du fond invités à se prononcer sur la condition d’exploitation à titre permanent et effectif du fonds objet de la préemption doivent tenir compte de la nature de ce fonds ; qu’en l’espèce, G… C… faisait valoir que les juges du fond ne devaient examiner l’effectivité de son exploitation personnelle qu’au regard des terrains affermés, en nature de prés, en faisant abstraction de l’activité de production de viande bovine ; qu’en se bornant à retenir qu’G… F… ne démontre pas qu’il consacrerait la plupart de ses week-ends, ainsi que la totalité de ses vacances, à l’exploitation des fonds dont il est locataire, étant observé que l’exploitation personnelle qui est alléguée apparaît difficilement compatible avec l’exercice d’une autre activité professionnelle à temps complet dans le sud ouest de la France et qu’en toute hypothèse, il ne justifie pas qu’il participerait aux travaux de la ferme de manière permanente, compte tenu de l’exercice de son activité professionnelle principale de commercial au sein de la société Corali, sans s’interroger sur la circonstance que la nature du fonds objet de la préemption d’G… C… [sic] ne nécessitait pas sa présence constante, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que la condition d’exploitation effective des parcelles affermées par le preneur en place ou par un membre de sa famille, permettant de bénéficier du droit de préemption, n’est pas subordonnée à la preuve d’une exploitation des parcelles affermées depuis au moins trois ans à la date de leur mise en vente ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’W… F…, le frère d’G… C…, effectuait la majorité des travaux agricoles sur les parcelles litigieuses ; qu’en affirmant, pour déchoir G… C… [sic] de son droit de préemption sur ces parcelles, que la preuve de l’existence d’une exploitation effective et continue par W… F… depuis au moins trois ans à la date de leur mise en vente n’était pas rapportée, la cour d’appel a violé l’article L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ que la condition tenant à l’occupation d’une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe n’implique pas que l’exploitant fasse de ce bâtiment d’habitation son domicile permanent ; qu’en l’espèce, G… F… faisait valoir que la MSA attestait le 17 janvier 2017, que domicilié à […] , il était affilié en qualité de chef d’exploitation ; qu’en retenant, pour déchoir G… F… de son droit de préemption, qu’il résultait d’une copie de son contrat de travail que ce dernier vivait en réalité […] dans le département de la Gironde, de sorte qu’il ne justifiait pas résider en permanence chez son père, dans une habitation située à proximité des fonds qui en permettrait l’exploitation directe, la cour d’appel a violé les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
5. L’exercice du droit de préemption du preneur est subordonné à sa participation effective et permanente aux travaux sur l’exploitation et à son aptitude à poursuivre cette activité sur le fonds mis en vente pendant au moins neuf ans.
6. La cour d’appel, qui a analysé la valeur et la portée des éléments de preuve produits et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a relevé que M. G… F…, qui ne démontrait pas qu’il aurait confié les prestations agricoles à sa famille, exerçait à temps complet une activité professionnelle et habitait dans un département éloigné de cinq cents kilomètres des terres prises à bail.
7. Elle a retenu souverainement que leur exploitation effective par le preneur lui-même, tant dans le passé que dans le futur prévisible, apparaissait incompatible avec une telle situation.
8. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
9. MM. F… font grief à l’arrêt de constater la déchéance du droit de préempter la parcelle appartenant à M. N…, alors :
« 1°/ que le défaut de participation d’un preneur à l’exploitation des terres louées suppose que les travaux agricoles soient totalement délaissés au profit d’un tiers ; qu’en l’espèce, C… F… démontrait qu’il était affilié en qualité de chef d’exploitation à titre principal, depuis le 31 décembre 1980, qu’il avait livré du lait à sa coopérative en 2016 et 2017 et que des témoins l’avaient vu exploiter personnellement la parcelle litigieuse ; qu’en se bornant à relever, pour dire que C… F… échouait à rapporter la preuve qu’il exploitait le fonds mis en vente et qu’il serait en capacité de se consacrer à l’exploitation du bien repris, qu’il ressortait des attestations versées par la partie adverse que C… F… ne pouvait physiquement accomplir le travail exigé par l’exploitation, compte tenu de son âge, et que ses attestations ne précisaient pas la nature exacte des travaux agricoles qu’il effectuerait encore seul sur ses terres malgré son âge, sans relever aucun élément de nature à laisser penser que la réalisation de ces travaux agricoles aurait pu être abandonnée à des tiers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que l’obligation d’exploiter personnellement le fonds préempté n’implique pas que le bénéficiaire du droit de préemption se consacre entièrement et exclusivement à l’exploitation du fonds préempté pourvu qu’il soit en mesure d’assurer la direction technique, financière et stratégique de l’exploitation ; qu’en se bornant à relever, pour déchoir C… F… de son droit de préemption sur la parcelle litigieuse, qu’il ne démontrait pas qu’il serait en capacité de se consacrer à l’exploitation du bien repris, à titre individuel pendant au moins neuf ans, compte tenu de son âge, sans constater qu’il ne serait plus en mesure d’assurer la direction technique, financière et stratégique de l’exploitation, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que l’obligation d’exploiter personnellement le fonds préempté n’implique pas que le bénéficiaire du droit de préemption se consacre entièrement et exclusivement à l’exploitation du fonds préempté pourvu qu’il soit en mesure d’assurer la direction technique, financière et stratégique de l’exploitation ; qu’en affirmant, pour déchoir C… F… de son droit de préemption, que si W… F…, fils du preneur, aide son père sur l’exploitation depuis 2006, cette aide ne permet pas de justifier l’exercice personnel par C… F… de son droit de préemption, en vue d’une exploitation par lui-même du fonds mis en vente, la cour d’appel a violé les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
10. Le bénéficiaire du droit de préemption doit justifier qu’il exploite le fonds et se dispose à poursuivre lui-même cette activité sans se limiter à une direction formelle des travaux.
11. La cour d’appel a retenu souverainement que M. C… F…, dont elle a constaté qu’il se déplaçait à l’aide d’une béquille ou d’un déambulateur en raison de son âge, ne rapportait pas la preuve qu’il était apte à exploiter le fonds ni qu’il serait en mesure de s’y consacrer à titre individuel pendant au moins neuf ans.
12. Elle en a exactement déduit que les conditions de la préemption n’étaient pas réunies.
13. Le moyen n’est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en première branche
Enoncé du moyen
14. Les consorts consorts N…, Y…, T…, B… et L… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de résiliation des baux, alors « que le preneur à bail rural est tenu, à peine de résiliation, d’exploiter personnellement les terres louées ; qu’en écartant la demande de résiliation judiciaire des baux litigieux aux motifs qu’il n’était pas démontré que les fonds aient été en déshérence, cependant qu’elle constatait que MM. G… et C… F…, preneurs, dont l’un travaillait à temps plein dans le Sud-Ouest de la France et l’autre était infirme et âgé, avaient cessé d’exploiter personnellement les parcelles, circonstance de nature à justifier la résiliation du bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime :
15. Il résulte de ce texte que le preneur de terres agricoles est tenu, à peine de résiliation du bail, de les exploiter de manière effective et permanente.
16. Pour rejeter la demande des bailleurs, l’arrêt retient qu’il est constant que le fait pour le preneur de ne pas habiter la ferme et d’avoir cessé d’y travailler personnellement pour exercer une autre activité professionnelle constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et justifient la demande de résiliation de bail du propriétaire et qu’il a été démontré que M. G… F… ne justifiait pas d’une exploitation personnelle des fonds mis en vente, compte tenu de son éloignement géographique et de l’exercice d’une activité salariée principale dans le sud ouest de la France et qu’il en va de même de M. C… F…, son père, dont l’âge et les capacités physiques ne lui permettent pas non plus d’exploiter individuellement le fonds.
17. En statuant ainsi, après avoir constaté un abandon du fonds par les preneurs, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation des baux consentis à MM. F…, l’arrêt rendu le 3 décembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Nancy ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris,13 septembre 2018), par acte du 26 avril 2003, M. D… a acquis de J… G… la nue-propriété de trois parcelles.
2. Le 12 mai 2015, soutenant que cette vente, dont il n’avait découvert l’existence qu’en décembre 2014, était intervenue en fraude de son droit de préemption, M. S…, locataire d’une des parcelles, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente. J… G… étant décédée le 14 janvier 2016, M. S… a appelé ses ayants droit en intervention forcée.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. D… fait grief à l’arrêt de prononcer la nullité de la vente et de le condamner à payer des dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que les juges sont tenus de répondre aux conclusions qui les saisissent ; qu’en l’espèce, pour établir qu’au jour de la vente, les parcelles n’étaient pas exploitées, M. D… mettait en avant, outre les termes de l’acte authentique de vente, le mandat du 25 mars 2003, par lequel Mme G… a donné pouvoir à Mme B…, secrétaire notariale, de vendre en nue-propriété trois parcelles, dont la parcelle […] , lequel précisait que les parcelles étaient « libres de toute location ou occupation quelconque » ; qu’en décidant que la parcelle était plantée et exploitée au jour de la vente, sans analyser, ni examiner, serait-ce sommairement, les termes du mandat dont il résultait que la parcelle était libre de toute occupation, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que M. D… invitait la cour d’appel à constater que M. S… ne produisait aucun document relatif à la parcelle en cause pour la période 2003 – 2015, quand ces documents, qui doivent comporter l’identité du propriétaire des parcelles, auraient été de nature à établir que M. S… avait nécessairement eu connaissance de la vente avant son rendez-vous chez le notaire le 30 décembre 2014 ; qu’en se bornant à relever qu’aucune déduction ne pouvait être tirée de cette absence de production s’agissant de la réalité de l’exploitation par M. S… de la parcelle litigieuse, quand M. D… demandait à la cour de tirer toutes les conséquences de cette absence de production s’agissant de la preuve que M. S… avait eu connaissance de la vente avant décembre 2014, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
4. La cour d’appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a retenu que M. S… justifiait, d’une part, avoir conclu avec J… G… un bail verbal portant sur la parcelle litigieuse et lui avoir payé chaque année, jusqu’en 2016, le loyer convenu, d’autre part, avoir planté des vignes sur ce tènement, mentionné comme tel sur le casier viticole de son exploitation tenu par l’administration, de sorte que les allégations selon lesquelles les terres étaient libres de toute occupation étaient inexactes.
5. Elle a constaté que M. D… ne produisait aucun élément établissant que M. S… avait eu connaissance de la date de la vente avant le 30 décembre 2014, jour d’un rendez-vous chez le notaire.
6. Sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente intervenue en méconnaissance du droit de préemption du preneur en place, auquel elle n’avait pas été notifiée, devait être annulée.
7. Le moyen n’est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. M. D… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer des dommages-intérêts à M. S… et aux consorts G…, alors :
« 1°/ que la faute dolosive est une faute intentionnelle ; afin de bénéficier du droit de préemption, l’exploitant doit justifier, outre du respect des conditions prévues à l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, qu’il exploite la parcelle en cause dans le cadre d’une convention soumise au statut du fermage ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu que M. D… ne pouvait pas ignorer, en raison de sa qualité de viticulteur sur la commune, que la parcelle en cause était plantée et exploitée par M. S…, ce dont elle a déduit qu’en n’attirant pas l’intention du notaire sur l’existence du droit de préemption de M. S…, M. D… avait commis une faute dolosive ; qu’en décidant ainsi que M. D… avait connaissance du droit de préemption dont devait bénéficier M. S…, sans constater qu’il savait que M. S… exploitait la parcelle dans le cadre d’un bail soumis au fermage et qu’il remplissait les conditions de l’article L. 412-5, la cour d’appel a violé l’article les articles L. 412-1 et L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du code civil ;
2°/ que dans ses conclusions d’appel, M. D… a souligné qu’à considérer qu’il ait pu réaliser que la parcelle litigieuse était exploitée, il n’en résultait pas qu’il savait que cette exploitation, qui pouvait être réalisée pour le compte du propriétaire, relevait d’un bail rural de nature à justifier l’existence d’un droit de préemption ; qu’ en ne s’expliquant pas sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil ;
3°/ que la responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et du lien de causalité ; qu’en l’espèce les juges du fond se sont bornés à retenir que tant M. S… que les consorts G… avaient subi un préjudice moral en raison de la faute de M. D…, sans établir l’existence de ces préjudices ; qu’en déduisant ainsi l’existence des préjudices de la seule faute de M. D…, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
9. La cour d’appel a retenu, d’une part, que J… G…, éloignée de la région, se désintéressait de la gestion de ses biens et que M. D…, seul présent lors de la signature de l’acte de vente de la nue-propriété à son profit, lui-même viticulteur dans la commune où était établie la parcelle de vigne exploitée par M. S…, ne pouvait ignorer les conditions dans lesquelles celui-ci exerçait son activité.
10. Elle a retenu, d’autre part, que M. D… avait agi de mauvaise foi en dissimulant au rédacteur de l’acte une situation susceptible d’engendrer une opposition à son projet de la part du preneur en place, son concurrent dans la même activité.
11. Elle a pu en déduire que M. D… avait engagé sa responsabilité tant à l’égard du preneur qu’à celui des ayants droit de la bailleresse et a souverainement déterminé le montant des dommages-intérêts dus en réparation du préjudice moral dont elle a constaté l’existence.
12. Le moyen n’est donc pas fondé.
Conformément à l’article 707 bis du code général des impôts, en cas d’éviction d’un acquéreur, l’exercice du droit de préemption ne donne pas ouverture à la perception d’un nouvel impôt proportionnel.
Les frais et loyaux coûts exposés à l’occasion du contrat, s’il y a lieu, par l’acquéreur évincé lui sont remboursés par le preneur.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 30 juin 1987), que les époux H…, propriétaires d’une exploitation rurale donnée en location à leurs fille et gendre, les époux B…, ont vendu celle-ci aux époux D… ; que, par arrêt du 9 septembre 1981, l’action en résolution de cette vente pour défaut de paiement du prix, intentée par Mme B… seule postérieurement au décès de son père, a été déclarée irrecevable ; que, par arrêt du 30 juin 1983, les époux B… ont été déclarés acquéreurs, sur le fondement de l’article 798 ancien du Code rural, aux lieu et place des époux Parent ; que ceux-ci ont sollicité la restitution des sommes réglées par leurs soins ;
Attendu que les époux B… font grief à l’arrêt de les avoir déboutés de leur demande en paiement de la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, « 1°) que, dans son dispositif, lequel avait seul autorité de chose jugée à l’exclusion des motifs, l’arrêt définitif du 9 septembre 1981 s’était borné à dire que Mme B… ne justifiait pas que le refus opposé par ses coindivisaires de s’associer à sa demande en résolution de la vente par adjudication du 29 janvier 1976 pour défaut de paiement du prix mettait en péril l’intérêt commun de l’indivision et avait déclaré en conséquence irrecevable l’action résolutoire introduite par Mme B… tant à l’encontre de ses coindivisaires que des acquéreurs, les époux D… ; qu’en déboutant les époux B… de leur demande tendant à voir les époux D… condamnés à payer à la succession Simon une indemnité à raison de l’inexécution de leurs obligations d’adjudicataires, la cour d’appel s’est retranchée derrière l’autorité de chose jugée attachée aux motifs de cette décision, en violation de l’article 1351 du Code civil ; 2°) que, selon l’article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ; qu’en se bornant à relever que les époux D… n’avaient commis aucune faute pour refuser de les condamner au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de leurs obligations d’adjudicataires, la cour d’appel a violé le texte susvisé » ; Mais attendu, que la cour d’appel n’a violé ni l’autorité de la chose jugée ni l’article 1147 du Code civil en faisant siens les motifs de l’arrêt du 9 septembre 1981 selon lesquels les époux D… n’avaient pu faire face à leurs obligations contractuelles en raison des procédures diligentées par les époux B… qui avaient paralysé la mise en oeuvre de prêts dont le principe était acquis ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Mais sur le premier moyen :
Vu l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour condamner les époux A… à rembourser aux époux D… la somme de 158 286,85 francs, l’arrêt retient que l’article L. 412-13 du Code rural met la restitution des frais d’adjudication à la charge de l’acquéreur substitué ; Qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions des époux B… qui faisaient valoir que cet article ne pouvait concerner que les frais d’acte, à l’exclusion des droits d’enregistrement, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé