Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.
En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail.
Le preneur et le copreneur visé à l’alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l’article L. 411-59.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 8 juin 1984), que M. de Y… de Kérampuil, qui avait donné deux fermes à bail aux époux X… le 12 octobre 1972, a fait délivrer aux preneurs, les 3 novembre 1977, 27 février 1980 et 21 janvier 1981, des commandements qui n’ont pas été exécutés, de payer les loyers arriérés dans le délai de trois mois imparti par les mises en demeure ; que le bailleur a, le 5 novembre 1982, demandé la résiliation du bail ;
Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt d’avoir admis cette demande, alors, selon le moyen, que, » d’une part, le bail étant venu normalement à expiration le 29 septembre 1981, sans qu’un congé soit décerné antérieurement aux preneurs, un nouveau bail avait pris effet à compter de cette date ; que les éventuels défauts de paiement invoqués, qui s’étaient produits sous l’empire de l’ancien bail, étaient insusceptibles de justifier la résiliation du nouveau bail, à défaut de manquement constaté après la prise d’effet de ce dernier ; qu’ainsi, la Cour d’appel a violé les articles 830 et 840 du Code rural, alors que, d’autre part, dans leurs conclusions, les preneurs ont invoqué un certain nombre de raisons sérieuses et légitimes de nature à justifier le retard dans le paiement des fermages, et plus particulièrement l’inexécution par le propriétaire de son engagement de construire un logement décent pour les preneurs, et de son obligation d’entretien des bâtiments d’exploitation, l’erreur contenue dans les sommes réclamées dans les premier et troisième commandements délivrés par le propriétaire, le refus de celui-ci d’accepter les paiements proposés par les preneurs, enfin le fait que, sans attendre le délai de trois mois après un dernier commandement de payer, le bailleur a fait saisir deux comptes des preneurs pour des sommes largement supérieures aux sommes réclamées ; qu’en omettant d’examiner spécialement chacune de ces raisons sérieuses et légitimes susceptibles de dépouiller de tout caractère fautif les manquements des preneurs, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 840 du Code rural » ;
Mais attendu que le renouvellement du bail par le seul effet de la loi, en l’absence de congé, ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander sa résiliation pour des manquements du fermier antérieurs à ce renouvellement si ces manquements se sont poursuivis au cours du bail renouvelé ; que, dès lors, la Cour d’appel, qui a constaté que les infractions visées par le commandement du 21 janvier 1981 s’étaient prolongées après le 29 septembre 1981 et répondu aux conclusions en retenant souverainement, par motifs propres et adoptés, l’absence de raisons sérieuses et légitimes des époux X… de nature à justifier le défaut de paiement de fermage, a légalement justifié sa décision ;
Attendu que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 22 janvier 2013), que le 11 avril 1978, M. et Mme X… ont donné à bail à ferme, pour une durée de 24 années et 7 mois, expirant le 10 novembre 2002, aux époux Y… un corps de ferme et plusieurs parcelles de terre ; qu’en vertu de trois actes en date du 30 mars 2001, la société du Domaine de Mauchamp, venue aux droits de M. et Mme X…, et Mme Y…, demeurée seule locataire en titre, sont notamment convenues de la prorogation de la durée du bail jusqu’au 10 novembre 2011, de la résiliation définitive du bail à cette date et de la cession de bail au profit du fils de la locataire, M. François Y…, lequel est intervenu à ces actes ; que la cession de bail est intervenue le 13 juin 2008 ; que devenus ensuite propriétaires de certaines des parcelles incluses dans le bail, M. et Mme Z… ont fait délivrer à Mme Y… et à M. François Y… (les consorts Y…) congé desdits bâtiments pour le 10 novembre 2011 ; que les consorts Y… ont contesté ce congé ; que M. et Mme Z… ont demandé notamment à titre reconventionnel que soit constatée la résiliation du bail par l’effet de l’accord intervenu le 30 mars 2001 ;
Attendu que pour dire que le bail est résilié le 10 novembre 2011, l’arrêt, qui retient que la résiliation amiable, opposable à M. Y…, signataire de l’acte du 30 mars 2001, ne pouvait être regardée comme une renonciation de celui-ci à son droit à renouvellement, en déduit que le bénéficiaire de la cession, qui ne pouvait avoir plus de droits que son auteur, ne pouvait s’opposer à la résiliation consentie valablement par Mme Y… ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le bénéficiaire d’une cession, qui dispose d’un droit personnel au renouvellement du bail, ne peut valablement y renoncer avant qu’il ne lui soit acquis, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Lien Legifrance
Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
A peine de nullité, le congé doit :
-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;
-indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;
–reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.
Jurisprudence
Vu l’article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble les articles L. 411-47 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime ;
7. Aux termes du premier de ces textes, « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »
8. Il résulte des deux suivants que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire et que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement d’un bail à long terme doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47.
9. Pour rejeter la demande de M. B… K…, l’arrêt retient que les terres pourront être à nouveau louées, avec le concours des nus-propriétaires ou sur autorisation de justice pour passer outre le refus d’un coïndivisaire.
10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. B… K…, qui, lors de l’action en partage des biens indivis, avait sollicité l’attribution préférentielle des terres données à bail, ne pourrait pas légitimement s’opposer à la conclusion d’un nouveau bail au profit d’un tiers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
4. La cour d’appel a relevé que le congé identifie précisément les parcelles de chacun des baux, avec leur superficie, qui correspond à celle mentionnée dans chaque bail, que les différents actes emportant changement de bailleurs sont cités et que le congé précise la date pour laquelle il est donné et les motifs de l’acte.
5. Elle a constaté qu‘aucune confusion n’avait été faite par la bailleresse entre les baux, que le congé était précis et son objet détaillé et que le preneur ne pouvait se méprendre sur son étendue.
6. Elle a donc pu en déduire que le congé était régulier.
Vu l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article L. 415-12 du même code ;
Attendu que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ;
Attendu que pour valider le congé délivré par Mme X…-Y… à M. et Mme Z…, l’arrêt retient que le texte de l’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime n’opère aucune distinction entre les droits du preneur et ceux du bailleur et prohibe ainsi toute stipulation ayant pour effet d’imposer à ce dernier des conditions plus contraignantes que celles résultant de la loi pour l’exercice de son droit d’opposition au renouvellement du bail ;
Qu’en statuant ainsi alors que le délai prévu par l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime est un délai minimal que les parties peuvent allonger, sans qu’il en résulte une restriction des droits du bailleur, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu qu’ayant relevé que le congé mentionnait seulement l’adresse du bénéficiaire de la reprise à la date de sa délivrance, sans satisfaire à l’exigence de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime relative à l’indication de l’habitation qu’occupera le bénéficiaire après la reprise, et que le preneur était dans l’incapacité d’apprécier si la condition d’habitation à proximité du fonds était remplie ou non, faute d’indication sur cette adresse, la cour d’appel a, par ce seul motif, caractérisé en quoi l’omission avait été de nature à induire le preneur en erreur et en a exactement déduit que le congé devait être annulé, peu important que pour contester la validité du congé le preneur ait envisagé l’hypothèse du maintien du domicile actuel ;
confirmation : Cass.3ème civ. 18 mars 2021 n°19-24.504
Attendu que, tenu de veiller à la validité et à l’efficacité des actes qu’il est requis de délivrer, l’huissier de justice doit réunir les justificatifs nécessaires à son intervention ;
Attendu que, pour limiter la condamnation de l’huissier de justice à payer aux mandants une indemnité au titre de l’un des congés, l’arrêt retient que, s’il a aussi commis une faute en délivrant les trois autres congés au GAEC, alors que les contrats de bail du 1er mars 2004 et le bulletin de mutation du même jour désignaient Mme C… en qualité de preneur, cette faute est sans lien avec le préjudice causé par la nullité de ceux-ci, dès lors qu’il résulte d’un bulletin de mutation du 1er août 2009, dont il n’est pas justifié qu’il avait été porté à sa connaissance, qu’au jour de la délivrance des congés, Mme W… était devenue titulaire des baux ;
Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la discordance entre les termes de son mandat et les pièces produites n’aurait pas dû éveiller les doutes de l’huissier de justice sur l’exactitude des informations fournies par ses mandants et si la lecture de l’extrait K-bis du GAEC, faisant apparaître des mouvements au sein de la structure entre Mme C… et M. et Mme W…, n’aurait pas dû l’alerter sur le changement de preneur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que le congé délivré à M. Y… indiquait que la reprise était exercée pour Mme Z… à titre personnel et constaté, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments produits, que les biens objet de la reprise étaient destinés à être exploités par mise à disposition consentie par le repreneur à une société, la cour d’appel a exactement retenu, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à l’intérêt économique de ce choix, que le congé devait, à peine de nullité, mentionner cette circonstance ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par une appréciation souveraine, que l’omission de la précision selon laquelle les biens repris étaient destinés à être exploités par mise à disposition au profit d’une personne morale avait été de nature à induire M. Y… en erreur, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que le congé devait être annulé ;
confirmation : Cass.3ème civ. 10 septembre 2020 n°19-15.511
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que le congé précisait que le bénéficiaire de la reprise était M. Y… exerçant la profession d’exploitant agricole depuis 1995, que celui-ci avait cotisé au régime de retraite de base des salariés agricoles de 1995 à 2011 et s’était déclaré en qualité d’associé exploitant de l’EARL du Prieuré, que les avis d’imposition sur les revenus datant des années 2011 et 2012 faisaient état de revenus agricoles et de revenus mobiliers, que les extraits Kbis produits par M. B… établissaient que M. Y… était président de deux sociétés dont le siège était à Bordeaux, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la connaissance qu’aurait pu avoir M. B… de la situation effective de M. Y…, a souverainement retenu que l’incertitude sur la profession exercée par M. Y… faisait grief au preneur ;
Attendu, d’autre part, que la cour d’appel, qui a souverainement retenu que la formulation alternative du congé prévoyant que M. Y… exploiterait les parcelles, soit à titre individuel, soit au sein de l’EARL du Prieuré, dont il était le gérant, était de nature à induire le preneur en erreur, en ce qu’elle ne lui permettait pas de connaître précisément les conditions d’exploitation futures du bénéficiaire de la reprise, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Rep. Min. n° 70521, JOAN Q., 30 mars 2010, p. 3627
M. Jean-Pierre Decool attire l’attention de M. le ministre de l’alimentation, de l’agriculture et de la pêche sur l’article 815-3 du code civil. Le quatrième alinéa de cet article permet aux indivisaires titulaires d’aux moins deux tiers des droits indivis, de conclure ou de renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Toutefois, cet article ne précise pas les conditions de délivrance de congé ou de résiliation d’un bail, notamment dans le cas de parcelles agricoles. Cette imprécision juridique laisse un doute quant à l’application de cet article. En effet, les acteurs concernés souhaitant délivrer un congé ou résilier un bail agricole, ne savent pas s’ils doivent appliquer la règle de la majorité ou de l’unanimité. En conséquence, il lui demande de bien vouloir apporter les précisions nécessaires sur ce point afin que la loi puisse s’appliquer dans des conditions claires pour toutes les parties prenantes.
L’article 815-3 du code civil relatif aux actes accomplis par les indivisaires prévoit, en son quatrième alinéa, la possibilité pour le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. En conséquence, la conclusion d’un bail portant sur un immeuble à usage agricole requiert toujours l’accord de tous les indivisaires. En matière de congé portant sur des parcelles agricoles, si l’article 815-3 dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions exigeait l’accord de tous, il paraît possible aux indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis d’effectuer actuellement les actes d’administration relatifs à ces biens, dont la notification d’un congé, conformément au 1° de l’article 815-3 du code civil.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 15 janvier 2019), les consorts D… ont pris à bail des parcelles de terre dont Mme B… est usufuitière.
2. Par acte du 24 mars 2015, celle-ci leur a donné congé pour reprise par son fils M….
3. Les consorts D… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les consorts D… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en nullité du congé, alors « qu’il résulte de la combinaison des articles L. 411-47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime que lorsque le bien objet de la reprise est destiné à être exploité par mise à disposition d’une société, le congé doit mentionner cette circonstance ; que l’omission de cette précision dans le congé est de nature à induire le preneur en erreur ; qu’en constatant que le congé s’il fait mention de l’autorisation d’exploiter obtenue par l’Earl du Ready par arrêté préfectoral du 12 décembre 2014 et précise également que cette autorisation s’étend à M. M… B…, ne fait pas littéralement état que les biens repris seront exploités par mise à disposition de l’Earl du Ready, sans en déduire la nullité du congé qui s’imposait, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles précités. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime :
5. Il résulte de ces textes qu’il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l’auteur, de prévoir le mode d’exploitation des terres reprises et d’en informer loyalement le preneur évincé.
6. Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que, s’il ne fait pas littéralement état que les biens seront exploités par une personne morale, le congé fait mention de l’autorisation d’exploiter obtenue par l’Earl du Ready par arrêté préfectoral du 12 décembre 2014 et précise que cette autorisation s’étend à M. B…, ce qui constitue un indicateur sérieux que les biens repris vont être mis à la disposition de cette société.
7. En statuant ainsi, tout en relevant qu’il était nécessaire de recourir à des éléments extrinsèques au congé pour apprécier le projet de reprise, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 24 octobre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.685), par acte du 15 mai 1998, M. et Mme O… ont donné à bail des parcelles à leurs enfants, H… et X…, qui les ont mises à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun.
2. Par acte du 12 avril 2005, les deux frères ont décidé d’exercer leur activité séparément.
3. Par acte du 27 juin 2014, Mme O…, devenue usufruitière après le décès de son mari, leur a délivré congé pour reprise au profit de son fils X….
4. M. H… O… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et indemnisation. Il a appelé M. X… O… en intervention forcée à l’instance d’appel.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi principal
Enoncé du moyen
5. Mme O… et M. X… O… font grief à l’arrêt d’annuler le congé en ce qu’il porte sur les parcelles […] , […] , […] , alors :
« 1°/ que l’état de la réglementation des structures applicable à la reprise doit être apprécié à la date d’effet du congé ; que l’article L. 331-2 II du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 octobre 2014 prévoyait qu’était soumise à déclaration préalable « la mise en valeur d’un bien agricole reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré lorsque les conditions suivantes sont remplies : 1° le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnée au 3° du I, 2° les biens sont libres de location, 3° les biens sont détenus par ce parent ou allié depuis neuf ans au moins » ; que la loi du 13 octobre 2014 a ajouté à cet article un 4° ainsi rédigé : « Les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles » ; que la quatrième condition ainsi ajoutée à l’article L. 331-2 II suppose l’édiction d’un schéma directeur régional des exploitations agricoles dans le lieu où se trouvent les parcelles objets de la reprise ; que dès lors, en jugeant qu’X… O… aurait dû justifier de l’obtention d’une autorisation d’exploiter à la date d’effet du congé, en raison de la superficie de son exploitation, quand le congé avait été délivré pour le 31 décembre 2015, soit avant l’entrée en vigueur, le 29 juin 2016, du schéma directeur régional des exploitations agricoles de la région Grand Est, la cour d’appel a violé l’article 93 de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, ensemble les articles L. 331-2 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime et l’article 2 du code civil ;
2°/ que l’état de la réglementation des structures applicable à la reprise doit être apprécié à la date d’effet du congé ; que l’article L. 331-2 II du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction antérieure à la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014 prévoyait qu’était soumise à déclaration préalable « la mise en valeur d’un bien agricole reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré lorsque les conditions suivantes sont remplies: 1° le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnée au 3° du I, 2° les biens sont libres de location, 3° les biens sont détenus par ce parent ou allié depuis neuf ans au moins » ; que la loi du 13 octobre 2014 a ajouté à cet article un 4° ainsi rédigé : « Les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles » ; qu’en affirmant que la loi du 13 octobre 2014 était applicable même en l’absence de schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA) applicable à la date d’effet du congé, et qu’il convenait pour apprécier les seuils et critères à prendre en considération de se référer au schéma directeur départemental des structures (SDDS), la cour d’appel a violé l’article 93 de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, ensemble les articles L. 331-2 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime et l’article 2 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. Selon les dispositions, d’ordre public, des articles L. 411-4 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans et le propriétaire qui entend s’opposer à leur renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant leur expiration, par acte extrajudiciaire.
7. La cour d’appel a retenu que M. H… O… était devenu titulaire d’un bail verbal à compter du 1er janvier 2006.
8. Il en résulte que le congé du 27 juin 2014 n’a pas été délivré dans le délai impératif fixé par les textes précités.
9. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués et suggéré par la défense dans les conditions de l’article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l’arrêt se trouve légalement justifié.
Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, du pourvoi incident
Enoncé du moyen
10. M. H… O… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors « que les juges du fond sont tenus d’examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l’appui de leurs prétentions ; que pour écarter la prétention de M. H… O…, la cour d’appel se réfère uniquement à un document du cabinet FDSEA qui « tient tout entier sur une page » et n’emportait pas sa conviction ; qu’en statuant de la sorte, sans examiner l’étude complète du cabinet FDSEA, étayant la demande à hauteur de 93 493 €, qui constituait la pièce n° 25 produite à l’appui des dernières conclusions de M. H… O…, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 455 du code de procédure civile :
11. Il résulte de ce texte que les juges sont tenus d’examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l’appui de leurs prétentions.
12. Pour déduire que M. O… ne justifie pas de son préjudice, l’arrêt retient qu’il produit un document émanant d’un cabinet comptable, non signé et tenant sur le recto d’une page.
13. En statuant ainsi, sans examiner l’étude complète, visée par un conseil en gestion, produite dans le bordereau annexé aux dernières conclusions de M. O…, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts de M. H… O…, l’arrêt rendu le 24 octobre 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ;
Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ;
Aucun bénéficiaire ne peut être substitué à celui ou à ceux dénommés dans le congé, à moins que, par force majeure, ces bénéficiaires ne se trouvent dans l’impossibilité d’exploiter aux conditions prévues par les articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67.
Dans ce cas :
-s’il s’agit d’une demande de reprise pour l’installation d’un descendant, il peut lui être substitué soit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, soit un autre descendant majeur ou mineur émancipé de plein droit ;
-s’il s’agit d’une demande de reprise personnelle du bailleur, ce dernier peut se substituer soit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, soit l’un de ses descendants majeur ou mineur émancipé de plein droit.
En cas de décès du bailleur, son héritier peut bénéficier du congé s’il remplit les conditions mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67.
Jurisprudence
ATTENDU QU’IL RESULTE DE L’ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (LIMOGES, 7 JUILLET 1978) QUE, PAR ACTE DU 22 AVRIL 1976, DAME X…, PROPRIETAIRE D’UN DOMAINE RURAL DONNE EN LOCATION A CHEVALIER, A DONNE CONGE A CE DERNIER A FIN DE REPRISE AU PROFIT DE SES TROIS ENFANTS, MARIE-LOIC, GILBERT ET XAVIER ; QUE, CHEVALIER, AYANT CONTESTE CE CONGE, DAME X… A DECLARE EN COURS DE PROCEDURE QUE LE SEUL BENEFICIAIRE DE LA REPRISE SERAIT SON FILS XAVIER ;
ATTENDU QUE DAME X… FAIT GRIEF A L’ARRET D’AVOIR REFUSE DE VALIDER LE CONGE AU PROFIT DE CE DERNIER, ALORS, SELON LE MOYEN, « QUE, D’UNE PART, LA VALIDITE EN LA FORME D’UN CONGE DOIT ETRE APPRECIEE A LA DATE A LAQUELLE IL EST DONNE, QUE, DES LORS, EN SE PLACANT COMME ELLE L’A FAIT, A LA DATE OU ELLE A STATUE, POUR STATUER SUR LA VALIDITE DU CONGE DELIVRE PAR LA BAILLERESSE, LA COUR D’APPEL A VIOLE LES TEXTES VISES AU MOYEN, ALORS QUE, D’AUTRE PART, LA DESIGNATION DANS LE CONGE COMME BENEFICIAIRE DE LA REPRISE DES TROIS ENFANTS DE LA BAILLERESSE, SUIVIE, EN COURS DE PROCEDURE, DU RAPPEL DU NOM DE CELUI QUI, EN DEFINITIVE, DEVAIT ETRE REGARDE COMME L’UNIQUE BENEFICIAIRE, CORRESPONDAIT NON PAS, COMME L’ARRET L’A CONSIDERE A TORT, A UNE SUBSTITUTION PROHIBEE DE NATURE A INDUIRE LE PRENEUR EN ERREUR, MAIS A LA DESIGNATION D’UN BENEFICIAIRE SUBSIDIAIRE EN CAS DE SIMPLE EMPECHEMENT DU BENEFICIAIRE PRINCIPAL ; ALORS, QU’ENFIN, EN TOUTE HYPOTHESE, EN DEHORS DES CAS OU ELLE EST PREVUE PAR UNE DISPOSITION SPECIALE DU CODE RURAL, LA NULLITE POUR VICE DE FORME D’UN CONGE RURAL NE PEUT ETRE PRONONCEE QU’A CHARGE, PAR CELUI QUI L’INVOQUE, DE PROUVER LE GRIEF QUE LUI CAUSE L’IRREGULARITE, QU’EN L’ESPECE, EN SE DETERMINANT COMME ELLE L’A FAIT, SANS PRECISER EN QUOI RESIDAIT LE PREJUDICE SUBI PAR LE PRENEUR, LA COUR D’APPEL N’A PAS DONNE UNE BASE LEGALE SUFFISANTE A SA DECISION » ;
MAIS ATTENDU, D’UNE PART, QUE LA COUR D’APPEL N’A PAS ANNULE LE CONGE POUR VICE DE FORME ; ATTENDU, D’AUTRE PART, QUE, LES CONDITIONS DE LA REPRISE DEVANT ETRE APPRECIEES EN CONSIDERATION DES TERMES DU CONGE, TEL QU’IL A ETE DONNE, LA COUR D’APPEL A DECIDE A BON DROIT QU’EN DEHORS D’UN CAS DE FORCE MAJEURE, LE CONGE DELIVRE AU PROFIT DE TROIS BENEFICIAIRES DEVANT EXPLOITER CONJOINTEMENT LE BIEN LOUE NE POUVAIT PAS ETRE VALIDE AU PROFIT D’UN SEUL D’ENTRE EUX ; D’OU IL SUIT QUE LE MOYEN N’EST PAS FONDE ;
L’acquéreur à titre onéreux d’un bien rural ne peut se prévaloir du congé donné par l’ancien bailleur en vue de l’exercice du droit de reprise.
Jurisprudence
Attendu que l’acquéreur à titre onéreux d’un bien rural ne peut se prévaloir du congé donné par l’ancien bailleur en vue de l’exercice du droit de reprise ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 12 février 1999), que M. Y…, propriétaire de parcelles de terre données en location aux époux X…, a donné congé aux preneurs, le 9 mai 1995 pour le 11 novembre 1996 date d’expiration du bail ; que ce congé précisait que les parcelles avaient été vendues par acte du 3 juin 1994 aux époux Z… sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption des preneurs et que le congé était donné aux fins de reprise par M. Y… ou tout autre propriétaire qui lui sera substitué au 11 novembre 1996 ;
Attendu que, pour déclarer valable le congé au profit de Mme Z… qui remplissait les conditions de la reprise, l’arrêt retient que la réalisation de la condition suspensive a eu pour effet de rendre les acquéreurs propriétaires des biens à la date de l’acte du 3 juin 1994 qui vaut vente et que bien que le congé n’ait pas contenu toutes les mentions exigées les preneurs n’ont pas été induits en erreur quant aux conditions à remplir par Mme Z… ; qu’eu égard à la substitution et à l’effet de la condition suspensive, le congé est régulier ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses propres constatations que le congé avait été délivré par M. Y… en vue de l’exercice du droit de reprise et que celui-ci ne pouvait se substituer l’acquéreur du fonds, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16.
Jurisprudence
Attendu que selon ce texte, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail et le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 2 septembre 2013), que M. X…, aux droits duquel vient Mme Y…, a donné à bail à ferme, en 1991, diverses parcelles de terre à Mme Z… ; que par acte du 9 mai 2008, Mme Y… a informé le preneur de sa volonté de modifier les clauses du bail lors de son renouvellement le 11 novembre 2009 ; que Mme Z…, tout en refusant l’augmentation demandée du fermage, a sollicité l’autorisation de céder son bail à son fils ; que le 31 mai 2011 Mme Y… a saisi le tribunal en fixation du prix du bail renouvelé ;
Attendu que pour dire que le nouveau fermage s’appliquera à compter du 31 mai 2011, l’arrêt retient que le bail s’est trouvé renouvelé le 11 novembre 2009 aux conditions du bail précédent, que l’action en fixation du nouveau prix, engagée postérieurement au renouvellement, reste recevable, et que le prix est établi, conformément aux dispositions de l’article L. 411-13, pour la période de bail restant à courir à partir de la demande ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le prix du bail renouvelé prend effet à la date du renouvellement, quelle que soit la date de la saisine du tribunal paritaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu qu’à défaut d’accord des parties le tribunal paritaire fixe le prix du nouveau bail ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 20 février 2013), que M. X… a pris à bail des parcelles de terres appartenant à la commune de Marby ; qu’il a, lors du renouvellement du bail, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande de fixation du fermage ;
Attendu que pour débouter M. X… de sa demande en fixation de ce fermage, l’arrêt retient que les éléments analysés relatifs au montant du fermage, inférieur au maximum fixé par l’arrêté préfectoral et au fermage antérieur, à la situation et l’état des parcelles, aux attestions divergentes sur la valeur locative, au montant du fermage de parcelles voisines, ne démontrent nullement que le prix fixé est excessif et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise qui n’aurait d’autres fins que de pallier l’absence de démonstration par M. X… d’éléments suffisants pour étayer sa demande ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé l’existence d’un désaccord sur le prix du fermage du bail renouvelé, la cour d’appel, qui était tenue de fixer le prix du nouveau bail, a violé le texte susvisé.
Attendu qu’ayant relevé qu’à la date à laquelle les terres objets du bail avaient été apportées à l’EARL X… (l’EARL), M. X… était toujours copreneur, retenu à bon droit qu’en vertu de l’article L. 411-37 du code rural, celui-ci comme son épouse, cotitulaire du bail, étaient tenus de continuer à se consacrer à l’exploitation des terres en participant personnellement aux travaux, de façon effective et permanente, que le bailleur conservait la possibilité de demander la résiliation du bail si les manquements commis avant le renouvellement du bail se prolongeaient après le renouvellement, et constaté que la cessation complète d’activité de Michel X…, qui avait pris sa retraite le 31 décembre 2006 et n’avait jamais été associé de l’EARL, était source de préjudice pour le bailleur qui se trouvait désormais privé de la possibilité de poursuivre l’exécution des obligations nées du bail et ne disposait plus que d’un seul preneur pour en répondre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que les manquements de M. X… aux obligations imposées par l’article précité justifiaient la résiliation du bail ;
Lien legifrance
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 3 mai 2017), que, par acte du 5 octobre 1996, Mme O… a consenti à son fils A… un bail rural de dix-huit ans sur un corps de ferme et une parcelle ; que le bail s’est renouvelé le 1er octobre 2014, à l’exception de certains bâtiments détruits par un incendie ; que Mme O… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du fermage du bail renouvelé ;
Attendu que M. O… fait grief à l’arrêt de déterminer le prix du bail à une somme pour les terres et une autre pour les bâtiments ;
Mais attendu, en premier lieu, qu’ayant, par motifs adoptés, retenu, à bon droit, que le prix du fermage ne dépend que des caractéristiques objectives du bien loué, la cour d’appel en a exactement déduit que des circonstances personnelles, telles que la situation financière du preneur, étaient indifférentes dans la détermination du prix du bail ;
Attendu, en second lieu, qu’ayant constaté que la parcelle, constituée d’une pâture close, relevait de l’article 2 de l’arrêté préfectoral du 1er septembre 2014 énumérant trois types de prés, la cour d’appel a, sans modifier l’objet du litige, souverainement retenu un montant compris dans la fourchette de la catégorie B ;
Attendu, en troisième lieu, qu’ayant retenu que la vétusté de la bergerie n’était pas démontrée par M. O…, à qui il incombait de prouver ce fait nécessaire au succès de sa prétention, la cour d’appel a souverainement déterminé la contrepartie onéreuse de la jouissance de ce bâtiment en fonction de sa catégorie ;
Vu l’article 1304 du Code civil, ensemble l’article L. 411-50 du Code rural ;
Attendu que dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure 5 ans ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 6 juin 1988), que Mlle X…, usufruitière d’un domaine rural dont Mme Z… est nue-propriétaire, a, le 25 mars 1974, donné ce bien à bail à M. et Mme Y… ; que Mlle X… a renouvelé ce bail le 20 juillet 1983 au profit de M. Y… ;
Attendu que, pour déclarer prescrite l’action en nullité exercée le 27 janvier 1987 par Mme Z…, l’arrêt retient que l’acte du 20 juillet 1983, qui ne comporte que des modifications très minimes, ne constitue pas un nouveau bail ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé constitue dans tous les cas un nouveau bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L’ARTICLE 838, DERNIER ALINEA, DU CODE RURAL, ATTENDU QU’AUX TERMES DE CE TEXTE, A DEFAUT DE CONGE, LE BAIL EST RENOUVELE POUR UNE DUREE DE NEUF ANS. SAUF CONVENTIONS CONTRAIRES, LES CLAUSES ET CONDITIONS DU NOUVEAU BAIL SONT CELLES DU BAIL PRECEDENT;
TOUTEFOIS, A DEFAUT D’ACCORD ENTRE LES PARTIES, LE TRIBUNAL PARITAIRE FIXE CE PRIX ET STATUE SUR LES CLAUSES ET CONDITIONS CONTESTEES DU NOUVEAU BAIL;
ATTENDU QUE, POUR DIRE M Y…, PROPRIETAIRE D’UNE PARCELLE DE TERRE DONNEE EN LOCATION A M X…, IRRECEVABLE EN SA DEMANDE EN FIXATION DU PRIX DU BAIL RENOUVELE LE 1ER DECEMBRE 1973, L’ARRET ATTAQUE (DOUAI, 24 AVRIL 1979) ENONCE QUE LA DEMANDE FORMEE LE 15 JANVIER 1975, SOIT PLUS DE TREIZE MOIS APRES LE RENOUVELLEMENT DU BAIL, ETAIT TARDIVE;
QU’EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LA LOI N’IMPOSE AUCUN DELAI POUR FORMER UNE DEMANDE EN FIXATION DU PRIX DU BAIL RENOUVELE, LA COUR D’APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE;
Attendu qu’à défaut d’accord des parties, le tribunal paritaire fixe le prix du nouveau bail, lequel est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 du premier code précité ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 6 septembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-12.466), que, par actes des 14 et 17 janvier 1986, la société Domaine de Bayanne a pris à bail des parcelles de verger devenues propriété de la société Les Vignarets ; que le bail a été renouvelé ; que, par déclaration du 6 décembre 2011, la société de Bayanne a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en détermination du fermage du bail renouvelé ;
Attendu que, pour rejeter la demande et maintenir les conditions du bail précédent, l’arrêt retient que la société de Bayanne ne peut prétendre à une réévaluation du fermage dès lors qu’elle a pris le risque de transformer l’état des lieux et la destination des parcelles louées ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le seul constat d’un désaccord entre le preneur et le bailleur sur le prix du bail renouvelé impose au juge de déterminer le fermage, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu qu’il résulte du premier de ces textes que les conditions du bail renouvelé sont celles du bail précédent, sauf, à défaut d’accord, à voir fixer par le tribunal paritaire les conditions contestées du nouveau bail et du second que, pour le bail de dix-huit ans, l’augmentation négociée entre les parties ne pourra pas être supérieure à 15 % ;
Attendu que, pour infirmer le jugement qui avait fixé le prix des baux renouvelés et ordonner une mesure d’instruction, l’arrêt donne à l’expert mission de proposer une valeur locative en tenant compte d’une majoration de 15 %, de plein droit applicable, et des améliorations apportées par les preneurs ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’arrêté préfectoral précité fixe seulement un plafond à la majoration dont les parties peuvent convenir et que les améliorations au fonds loué ne peuvent être indemnisées qu’à la fin de la relation contractuelle, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 7 mai 2018), que M. E… a pris à bail un domaine rural appartenant à Mme S… ; que, par acte du 16 septembre 2014, celle-ci lui a délivré congé avec refus de renouvellement ; que M. E… a saisi le tribunal paritaire en annulation de ce congé ; que Mme D…, mandataire au redressement judiciaire du preneur, est intervenue volontairement à l’instance ;
Attendu que M. E… fait grief à l’arrêt de valider le congé et d’ordonner son expulsion ;
Mais attendu qu’ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits et procédé à la comparaison entre deux constats d’huissier de justice établis à une dizaine d’années d’intervalle, le plus récent sur autorisation judiciaire et en présence de M. E…, et constaté que l’impéritie persistante de celui-ci était contraire aux exigences d’une bonne exploitation et obérait la pérennité du fonds, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, et abstraction faite d’un motif surabondant, a pu en déduire que le congé était fondé et que l’expulsion devait être ordonnée ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la parcelle devait être appréciée dans l’état dans lequel elle se trouvait au moment de son évaluation, sans prise en compte des améliorations faites par le preneur, lesquelles sont indemnisées en fin de bail, la cour d’appel, sans modifier l’objet du litige ni se contredire, a souverainement fixé le montant du fermage ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 3 octobre 2019), par acte du 25 novembre 1998, Mme G… F… épouse N…, a consenti à M. J… un bail rural de dix-huit ans, expirant le 30 septembre 2016, sur diverses parcelles.
2. Par acte du même jour, M. D… N…, Mme G… N… et leur fils, M. P… N…, ont consenti à M. J… un bail de même durée sur d’autres parcelles.
3. Par acte du 26 mars 2015, Mme N… a signifié un congé au 30 septembre 2016 pour ces deux baux à M. J…, qui a saisi le tribunal pour en obtenir l’annulation.
Enoncé du moyen
5. Mme N… fait grief à l’arrêt de prononcer la nullité du congé et de rejeter ses demandes tendant, d’une part, à ce qu’il soit interdit à M. J…, ainsi qu’à tout exploitant de son chef, de pénétrer dans les terres visées au congé et, d’autre part, à la condamnation du preneur à lui payer une indemnité d’occupation, alors « que pour prétendre au renouvellement de son bail, le preneur doit justifier qu’il est en règle au regard de la législation sur le contrôle des structures, ce que le juge doit vérifier au besoin d’office, et cette condition s’apprécie du chef de la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées ; qu’en énonçant, pour statuer comme elle l’a fait, que la vérification de cette condition ne doit être effectuée que lorsque l’autorisation d’exploiter est nécessaire et qu’en l’espèce, rien ne venait indiquer que M. J… se trouvait dans une situation nécessitant une autorisation administrative d’exploiter, quand, ayant constaté qu’en cours de bail, M. J… avait mis les terres louées à la disposition du GAEC de Rapré, de sorte qu’elle devait vérifier si ce groupement détenait, si nécessaire, une autorisation administrative d’exploiter, la cour d’appel a violé les articles L. 331-2, L. 411-46, et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 331-2, L. 411-46 et L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime :
6. Il résulte de ces textes que le renouvellement du bail ne peut être accepté si le preneur n’est pas en règle avec le contrôle des structures et que, lorsque les terres louées sont destinées à être exploitées par une société ou, ont été mises à sa disposition, la nécessité d’obtenir ou non une autorisation d’exploiter s’apprécie du chef de la société.
7. Pour dire que rien ne s’oppose au renouvellement du bail dont bénéficie M. J…, l’arrêt retient que la vérification du fait qu’il est en règle avec le contrôle des structures doit effectivement être effectuée lorsque l’autorisation administrative d’exploiter est nécessaire, mais que toutefois, en l’espèce, rien ne vient indiquer que M. J… se trouve dans une situation nécessitant une autorisation administrative d’exploiter.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si le GAEC de Rapré, pour lequel elle avait constaté que les terres louées avaient été mises à disposition en cours de bail, était en règle avec les obligations du contrôle des structures, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il prononce la nullité du congé en ce qu’il porte sur « des portions de terre » du « bail n° 2 », l’arrêt rendu le 3 octobre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Nancy ;
Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions fixées aux articles L. 411-3 et L. 411-4 est soumis aux dispositions de l’article 1775 du code civil.
Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article.
Jurisprudence
Vu l’article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu que la mise en demeure de payer les fermages doit, à peine de nullité, rappeler les termes du texte précité ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation des baux, l’arrêt retient que les lettres avertissant le destinataire de l’hypothèse de la résiliation du bail en vertu de l’article L. 411-53 du code rural respectent les dispositions légales et sont exclusives d’une quelconque nullité ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 411-53 précité, tant dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006 que dans celle en vigueur à la date des actes, régit le refus de renouvellement et non la résiliation du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47.
Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans.
Le délai prévu à l’article L. 411-54 est fixé à quatre mois.
Jurisprudence
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la péremption d’instance n’éteint pas l’action et n’interdit pas aux parties d’introduire une nouvelle instance et que le délai de quatre mois imparti au preneur pour contester le congé ne court pas lorsque les mentions de cet acte sont incomplètes, et constaté que le congé délivré le 29 septembre 2005 mentionnait seulement l’adresse du bénéficiaire de la reprise à la date de sa délivrance, sans satisfaire à l’exigence, prévue à l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, de désigner l’habitation qu’occupera le repreneur à proximité du bien repris pour l’exploiter, condition substantielle de la légalité de l’opération, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de caractériser le grief qu’une telle omission engendrait, ni de vérifier si l’information défaillante pouvait être suppléée par d’autres mentions de l’acte ou suppositions de son destinataire, en a exactement déduit, sans méconnaître le principe de sécurité juridique, que la forclusion n’était pas encourue ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur les seconds moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu que Mme A… et M. D… font grief à l’arrêt de prononcer la nullité du congé et de dire que M. L… bénéficiera du renouvellement du bail ; Mais attendu qu’ayant retenu que la seule indication de l’adresse du bénéficiaire de la reprise à la date de délivrance du congé était insuffisante au regard de l’exigence posée par l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, que le silence sur les dispositions prises pour l’avenir mettait le preneur dans l’incapacité d’apprécier si la condition d’habitation à proximité du fonds repris était, ou non, remplie et que le défaut de mention de l’habitation future ne pouvait être suppléée par l’hypothèse que M. A… entendait implicitement ne pas changer de domicile, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Attendu que M. W… fait grief à l’arrêt de le dire forclos en sa contestation et de déclarer sa demande irrecevable ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant énoncé que les dispositions de l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime imposaient au preneur d’élever sa contestation dans le délai de quatre mois, constaté que l’expiration de celui-ci était intervenue le 29 août 2015 et retenu, sans se contredire, que l’impossibilité d’agir en temps utile, directement ou par l’intermédiaire d’un conseil, n’était pas établie, la cour d’appel en a exactement déduit que la maladie dont M. W… faisait état ne présentait pas un caractère irrésistible ;
Attendu, d’autre part, que l’obligation de saisir le tribunal en contestation de congé dans un délai de quatre mois, prévue à peine de forclusion de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d’accès au juge, dont elle encadre les conditions d’exercice dans le but légitime d’assurer la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur régies par un statut impératif ; que, le juge exerçant un contrôle de la régularité formelle du congé et conservant le pouvoir de relever le demandeur de la forclusion encourue, il ne résulte pas de cette sanction, en ce qu’elle est assortie de tempéraments, une disproportion dans la considération des intérêts respectifs ;
qu’ayant constaté que le congé délivré dans le préavis légal en raison de l’âge du preneur comportait les mentions prévues par l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime et retenu que les conditions de la force majeure n’étaient pas réunies, M. W… n’étant pas totalement dépourvu de la faculté d’agir sans retard, la cour d’appel en a justement déduit, sans excès de formalisme, que la demande était irrecevable ;
Attendu que Mme A…, locataire de parcelles de terre en vertu d’un bail consenti par M. Z…, aux droits duquel se trouvent les consorts B… et les sociétés Val 60 et Promoval 60, fait grief à l’arrêt attaqué (Versailles, 29 novembre 1991) de la déclarer forclose dans sa contestation du congé qui lui a été délivré, en raison de son âge, le 10 mai 1990 pour le 11 novembre 1991, alors, selon le moyen, « que tout congé doit mentionner, à peine de nullité ou d’inexistence, les parcelles qui sont visées ainsi que la qualité de ses auteurs ; que lorsqu’il est délivré en vertu de l’article L. 411-64 du Code rural, qui ne permet de motiver le congé à raison de l’âge du preneur que si la superficie d’exploitation est supérieure à une limite départementale, il doit faire mention de cette circonstance ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions de la preneuse et aux motifs du jugement infirmé qui déduisaient de l’absence de toutes ces mentions le caractère incomplet de l’acte de congé, faisant obstacle au jeu de la forclusion, la cour d’appel a violé ensemble les articles L. 411-47, L. 411-54 et L. 411-64 du Code rural et 455 du nouveau Code de procédure civile » ;
Mais attendu qu’ayant relevé que le congé n’avait pas été donné hors délai et comportait les mentions exigées, à peine de nullité, par l’article L. 411-47 du Code rural, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que Mme A… n’avait pas respecté le délai de quatre mois pour contester ce congé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris,19 octobre 2017), que, par actes des 26 juin 1978 et 16 juillet 1988, T… I… a donné à bail à M. et Mme S… des parcelles que ceux-ci ont mises à la disposition de la société civile d’exploitation agricole CLVS (la société) ; que, par actes des 29 octobre et 4 novembre 2013, les ayants droit du bailleur décédé ont délivré, chacun pour les parcelles qui leur ont été respectivement attribuées, des congés pour âge de la retraite du preneur à effet au 9 mai 2015 ; que, par déclaration du 20 avril 2015, M. et Mme S… et la société ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ces congés ;
Attendu que M. et Mme S… et la société font grief à l’arrêt de rejeter leur demande et d’ordonner leur expulsion ;
Mais attendu qu’ayant relevé que le délai de quatre mois imparti pour contester les congés était expiré lorsque le tribunal avait été saisi et retenu que M. et Mme S… et la société ne précisaient pas les mentions qui y seraient manquantes, ni ne démontraient la fraude de nature à en affecter la validité, la cour d’appel, qui n’avait pas à examiner le bien-fondé des actes mettant fin au bail, en a exactement déduit que l’action était atteinte de forclusion et que l’expulsion devait être ordonnée ;
VU LES ARTICLES 845-1 ET 832 DU CODE RURAL ;
ATTENDU QU’EN VERTU DE CES TEXTES, LE PRENEUR D’UN BAIL RURAL EVINCE EN RAISON DE SON AGE EST RECEVABLE A DEMANDER AU TRIBUNAL PARITAIRE L’AUTORISATION DE CEDER SON BAIL A L’UN DE SES DESCENDANTS MAJEURS JUSQU’A LA DATE D’EXPIRATION DU BAIL ;
ATTENDU QUE DE L’ARRET ATTAQUE IL RESULTE QUE LES EPOUX A…, Z… DE PARCELLES LOUEES AUX EPOUX Y…, ONT DONNE CONGE A LEURS FERMIERS POUR LE 1ER NOVEMBRE 1976, DATE D’EXPIRATION DU BAIL, AU MOTIF QUE CES DERNIERS AVAIENT ATTEINT L’AGE DE LA RETRAITE ; QUE LE 19 JUILLET 1976, LES EPOUX Y… ONT DEMANDE AU TRIBUNAL PARITAIRE L’AUTORISATION DE CEDER LEUR BAIL A LEURS X… GERARD ;
ATTENDU QUE POUR REJETER CETTE DEMANDE, L’ARRET ENONCE QUE LES EPOUX Y… N’ONT PAS CONTESTE LE CONGE DANS LE DELAI DE QUATRE MOIS, QUE, DE PLUS, DANS CE DELAI DE FORCLUSION, ILS N’ONT PAS SOUMIS AU TRIBUNAL PARITAIRE LA CONTESTATION EXISTANT ENTRE LEURS BAILLEURS ET EUX-MEMES, RELATIVE A LA CESSION DU BAIL A LEUR X…, QUE, PAR SUITE DE CETTE FORCLUSION, ILS ONT PERDU TOUT DROIT AU RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL, DE SORTE QUE LORSQU’ILS ONT SAISI LE TRIBUNAL PARITAIRE ILS N’AVAIENT PLUS AUCUN DROIT A CEDER ET NE POUVAIENT PLUS SE PREVALOIR DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 845-1 DU CODE RURAL.
ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, ALORS QUE L’ABSENCE DE CONTESTATION DU CONGE N’AVAIT PAS PRIVE LES PRENEURS DE LA FACULTE DE CEDER LEUR BAIL, AVANT SA DATE D’EXPIRATION, A UN DESCENDANT MAJEUR, LA COUR D’APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;
Tout preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit notifier sa décision au propriétaire dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail.
A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-50.
Jurisprudence
Attendu que les époux Z… font grief à l’arrêt de rejeter leur tierce opposition, alors, selon le moyen, « que le propriétaire avait, d’une part, accepté l’exécution du bail, par deux preneurs séparés et distincts sur deux parties parfaitement divises, d’autre part, accepté une action en révision du fermage, par l’un des preneurs, à l’exclusion de l’autre, sur la partie de l’exploitation qu’il mettait séparément en valeur, de troisième part, donné congé à l’un des preneurs en raison de son âge pour la partie de l’exploitation mise en valeur par ce dernier, puis accepté le congé délivré séparément par ce même preneur et, de dernière part, enfin, accepté de vendre séparément, dans le cadre de son droit de préemption à l’autre preneur, M. A…, la partie mise en valeur par ce dernier, ce dont il résultait l’absence de toute indivisibilité entre les deux fonds et, partant, l’existence de deux locations distinctes, interdisant à M. A… de revendiquer ses droits au bail sur le fonds exploité par M. Armand B… et donné ensuite à bail à M. et Mme Z…; que, dès lors, en se déterminant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-1 du Code rural, 1134, 1217, 1218, 1219 et 1719 du Code civil et 583 et suivants du nouveau Code de procédure civile »;
Mais attendu qu’ayant relevé qu’aux termes des actes des 8 novembre 1938 et 2 décembre 1942, les époux X… B… et A… étaient demeurés cotitulaires du bail portant sur la totalité de la ferme, qu’il résultait de l‘acte du 11 septembre 1965 que les époux B… et A… avaient la qualité de copreneurs solidaires et, qu’en conséquence, le congé donné par l’un des preneurs, en raison de la survenance d’un motif prévu par la loi, ne pouvait obliger l’autre qui conservait l’intégralité de ses droits sur le bien donné à bail, la cour d’appel a légalement justifié sa décision;
Le renouvellement du bail a pour effet de reporter à l’époque de la sortie du fonds l’exercice par le preneur du droit à l’indemnité prévue à la section IX du présent chapitre.
Jurisprudence
Attendu qu’ayant relevé que M. Y… n’apportait aucun élément concret de nature à démontrer que l’ancienne étable dépendant du fonds loué était dans un état déplorable et que le rapport de l’expert judiciaire ne faisait pas apparaître que ce bâtiment serait inutilisable, la cour d’appel a souverainement retenu, pour la détermination du loyer afférent, que ce bâtiment entrait dans la deuxième catégorie de bâtiments d’exploitation prévue par l’arrêté des fermages applicable ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d’appel a exactement retenu que le bailleur n’était tenu d’indemniser le preneur des améliorations apportées qu’en fin de bail ;D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation. Le bailleur peut également reprendre, dans les mêmes conditions, un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur.
Dans ce cas, le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d’effet de la reprise, qui ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme.
Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs.
Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise.
La construction doit respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation.
Ce droit s’exerce sans préjudice de l’application des articles L. 411-69 à L. 411-78.
Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante.
Pour l’application de l’alinéa précédent, les conditions d’octroi de permis de construire et de respect des règles de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation sont inopérantes. A défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. Il en est de même si le bâtiment mentionné à la dernière phrase du premier alinéa n’a pas fait l’objet de l’utilisation pour laquelle il a été repris dans un délai de deux années à compter de la date d’effet de la reprise.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 8 novembre 2005), que Mme X…, propriétaire de parcelles données à bail aux consorts Y… et au groupement agricole d’exploitation en commun de Varennes (le GAEC), a fait délivrer aux preneurs un congé pour reprise portant sur huit parcelles, d’une superficie totale de 87 ares, au motif que, désirant habiter un immeuble construit sur la parcelle B. 299 qui ne disposait pas des dépendances foncières suffisantes, la reprise était nécessaire pour la réalisation d’un assainissement autonome ; que les preneurs l’ont assignée en nullité du congé ;
Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur peut exercer son droit de reprise sur des terrains attenants au jouxtant à l’habitation ; que la notion de « terrain », purement physique, est distincte de la notion juridique de parcelles cadastrales ; que le texte n’impose donc pas que chacune des parcelles cadastrales qui composent le terrain repris soit elle-même contiguë à la parcelle sur laquelle est édifiée la maison ; qu’ainsi, en se bornant, pour annuler le congé, à relever qu’un certain nombre des parcelles visées au congé n’étaient pas contiguës à celle sur laquelle la maison était édifiée, sans rechercher si elles ne composaient pas, ensemble, un terrain jouxtant l’habitation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-57 du code rural ;
2°/ que saisi d’une demande visant à reprendre une partie des terres louées en vue de remédier à l’insuffisance de dépendance foncière de l’habitation du bailleur, le juge doit seulement vérifier que l’insuffisance alléguée est avérée ; que les juges du fond ne pouvaient donc, comme ils l’ont fait, contrôler l’opportunité de l’implantation prévue ; qu’ils ont ainsi ajouté à la loi des conditions qu’elle ne comportait pas et violé l’article L. 411-57 du code rural ;
3°/ que de même, le juge doit seulement vérifier que la superficie reprise n’excède pas la limite fixée par arrêté préfectoral ; que les juges du fond ne pouvaient donc contrôler la proportion entre la superficie reprise et celle nécessaire à l’implantation de l’installation prévue, sans violer derechef, en lui ajoutant une condition qu’il ne comportait pas, l’article L. 411-57 du code rural ;
Mais attendu qu’ayant constaté que le projet allégué par Mme X… était la réalisation d’un assainissement autonome et ne nécessitait en rien la reprise des terrains visés compte tenu de l’importante superficie de la parcelle 299 et des recommandations contenues dans l’étude du projet versé aux débats par la bailleresse, la cour d’appel, qui n’a pas ajouté au texte une condition qu’il ne comportait pas et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur le fait que les parcelles composaient un ensemble, en a exactement déduit la nullité du congé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 27 octobre 2005), que Mme X… a fait délivrer à M. X… le 11 mars 2004 un congé pour le 11 septembre 2005 sur le fondement de l’article L. 411-57 du code rural pour reprise de la parcelle n° 307, d’une superficie de 19 ares et 20 centiares, afin de l’adjoindre à sa maison d’habitation dépourvue de dépendances foncières suffisantes ; que M. X… a sollicité du tribunal paritaire de baux ruraux l’annulation du congé ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que dans l’instance en contestation de congé, il incombe au juge d’apprécier la réalité des motifs invoqués pour justifier la reprise et d’en vérifier les conditions de fond ; qu’en refusant de procéder à un contrôle des modalités de la reprise exercée par la bailleresse, la cour d’appel a violé l’article L. 411-54 du code rural, ensemble l’article L. 411-57 du même code ;
2°/ que le bailleur peut reprendre pour lui-même une partie du bien loué pour adjoindre à une maison d’habitation lui appartenant une dépendance foncière ; que la surface susceptible de reprise est fixée par arrêté préfectoral ; qu’en s’abstenant de vérifier la conformité de la surface reprise aux exigences de l’arrêté préfectoral, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-57 du code rural ;
Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu’aux termes de l’arrêté préfectoral du 10 août 2000 la reprise partielle au profit du bailleur des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante pouvait être effectuée pour une surface permettant au bâti existant d’atteindre une superficie maximale de 2 500 m², que le congé délivré le 11 mars 2004 pour le 11 septembre 2005 pour reprise par Mme X… de la parcelle n° 307 d’une superficie de 19 ares 20 centiares sur le fondement de l’article L. 411-57 du code rural expressément visé était suffisamment explicite et motivé, la loi n’instaurant pas un contrôle judiciaire a priori de la réalité du motif, la cour d’appel qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu déclarer valable le congé ;
Attendu que le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, des terrains, d’une surface déterminée par arrêté du préfet pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 mai 2011), que le GFA des Berthes (le GFA), qui avait donné à bail à M. X… un domaine agricole, a délivré à celui-ci congé d’une des parcelles louées pour constituer une dépendance à une maison habitée par l’un de ses associés ; que le locataire a contesté ce congé ;
Attendu que pour déclarer le GFA fondé à exercer son droit de reprise, l’arrêt retient que les dispositions de l’article L. 411-57 du code rural et de la pêche maritime ne prévoient pas d’exception au droit de reprise lorsque le bailleur est une personne morale et que ce droit ne peut s’exercer qu’en la personne de son associé majoritaire ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle relevait que la maison n’appartenait pas au GFA mais indivisément à ses associés, lesquels n’ont pas la qualité de » membres de la famille » du bailleur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu qu’il résulte de ces textes que le bailleur peut exercer son droit de reprise sur des terrains jouxtant des maisons d’habitation dépourvues de dépendance foncière suffisante ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 4 juin 2015), que, par acte du 30 mai 2011, M. et Mme X…, propriétaires indivis, ont délivré congé à M. Y… en vue de la reprise partielle d’une des parcelles de terre qui lui avaient été données à bail, motif pris d’une dépendance foncière insuffisante de leur habitation ; que M. Y… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en nullité du congé ; que M. et Mme X… ont sollicité reconventionnellement la résiliation du bail et des dommages-intérêts ;
Attendu que, pour annuler le congé, l’arrêt retient que M. et Mme X… ne démontrent pas que les maisons d’habitation existantes sont dépourvues de dépendance foncière suffisante ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartient au preneur d’établir que les conditions auxquelles est subordonnée la reprise d’une surface déterminée par arrêté préfectoral ne sont pas remplies, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.
Toutefois, le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant. Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois. Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé.
[Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues à l’article L. 411-47.]*
Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.
Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé.
Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive. Si celle-ci intervient dans les deux derniers mois de l’année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale suivante.
Lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société.
Lorsque le bien loué a été aliéné moyennant le versement d’une rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels le droit de reprise ne peut être exercé sur le bien dans les neuf premières années suivant la date d’acquisition.
Aux termes de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, article 93 XVIII, ces dispositions s’appliquent aux baux en cours pour les congés notifiés après la publication de la présente loi.
*Par une décision n° 2021-978 QPC du 11 mars 2022, le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution le troisième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction résultant la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt. L’abrogation de ces dispositions est toutefois reportée au 31 décembre 2022. En revanche, jusqu’à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi ou jusqu’à la date de l’abrogation des dispositions déclarées inconstitutionnelles, en cas d’opposition du preneur à la reprise du bail dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un nouveau congé en application des dispositions déclarées inconstitutionnelles si la durée de la prorogation du bail résultant de cette opposition est inférieure à dix-huit mois.
Jurisprudence
LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL A ÉTÉ SAISI le 15 décembre 2021 par la Cour de cassation (troisième chambre civile, arrêt n° 892 du
même jour), dans les conditions prévues à l’article 61-1 de la Constitution,
d’une question prioritaire de constitutionnalité. Cette question a été posée pour Mme Pascale G. par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat au
Conseil d’État et à la Cour de cassation. Elle a été enregistrée au secrétariat général du Conseil constitutionnel sous le n° 2021-978 QPC. Elle est relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit du troisième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime.
Au vu des textes suivants :
– la Constitution ;
– l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi
organique sur le Conseil constitutionnel ;
– le code rural et de la pêche maritime ;
– la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour
l’agriculture, l’alimentation et la forêt ;
– le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le
Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;
Au vu des pièces suivantes :
– les observations présentées par le Premier ministre, enregistrées le 6 janvier 2022 ;
– les secondes observations présentées pour la requérante par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, enregistrées le 18 janvier 2022 ;
– les autres pièces produites et jointes au dossier ;
2
Après avoir entendu Me Frédéric Rocheteau, avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation, pour la requérante, et M. Antoine Pavageau,
désigné par le Premier ministre, à l’audience publique du 22 février 2022 ;
Et après avoir entendu le rapporteur ;
LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL S’EST FONDÉ SUR CE
QUI SUIT :
1. La question prioritaire de constitutionnalité doit être considérée comme portant sur les dispositions applicables au litige à l’occasion duquel elle a été posée. Dès lors, le Conseil constitutionnel est saisi du troisième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche
maritime dans sa rédaction résultant de la loi du 13 octobre 2014 mentionnée ci-dessus.
2. Le troisième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, dans cette rédaction, prévoit :
« Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues
à l’article L. 411-47 ».
3. La requérante reproche à ces dispositions de prévoir que le bailleur ayant valablement délivré un congé pour reprise, auquel le preneur
s’est opposé en raison de son âge pour obtenir la prorogation du bail, doit délivrer un nouveau congé pour pouvoir reprendre son bien à l’issue de cette prorogation. Elle fait également valoir que, dans certains cas, le bailleur serait placé dans l’impossibilité de délivrer ce nouveau congé. Il en
résulterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
– Sur le fond :
4. Il est loisible au législateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi.
5. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur qui entend refuser le renouvellement d’un bail rural aux fins de reprise de l’exploitation doit délivrer au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, un congé présentant les motifs et les
conditions de cette reprise. En application du deuxième alinéa de l’article L. 411-58 du même code, le preneur peut toutefois s’y opposer s’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu pour les exploitants agricoles ou de l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.
Le bail est alors prorogé de plein droit pour une durée égale à celle lui permettant d’atteindre l’âge correspondant.
6. Les dispositions contestées imposent au bailleur qui souhaite reprendre son bien au terme de la période de prorogation de délivrer, au moins dix-huit mois avant son expiration, un nouveau congé au preneur.
7. En adoptant ces dispositions, le législateur a entendu garantir la continuité des exploitations agricoles en s’assurant qu’à l’issue de la période de prorogation, le bailleur souhaite toujours reprendre son bien en vue de l’exploiter et remplit les conditions pour ce faire.
8. Toutefois, il résulte des dispositions contestées que, dans le cas où le preneur s’oppose à la reprise moins de dix-huit mois avant l’expiration
de la période de prorogation, le bailleur est placé dans l’impossibilité de notifier un nouveau congé, dans le délai imparti.
9. Dès lors, ces dispositions portent au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi. Sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre grief, elles doivent donc être déclarées contraires à la Constitution.
– Sur les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité :
10. Selon le deuxième alinéa de l’article 62 de la Constitution :
« Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l’article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d’une date ultérieure fixée par cette décision.
Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d’être remis en cause ». En principe, la déclaration d’inconstitutionnalité doit bénéficier à l’auteur de la question prioritaire de constitutionnalité et la disposition déclarée contraire à la Constitution ne peut être appliquée dans les instances en cours à la date de la publication de la décision du Conseil constitutionnel.
Cependant, les dispositions de l’article 62 de la Constitution réservent à ce dernier le pouvoir tant de fixer la date de l’abrogation et de reporter dans le temps ses effets que de prévoir la remise en cause des effets que la disposition a produits avant l’intervention de cette déclaration. Ces mêmes dispositions réservent également au Conseil constitutionnel le pouvoir de
s’opposer à l’engagement de la responsabilité de l’État du fait des dispositions déclarées inconstitutionnelles ou d’en déterminer les conditions ou limites particulières.
11. En l’espèce, l’abrogation immédiate des dispositions déclarées inconstitutionnelles entraînerait des conséquences manifestement
excessives. Par suite, il y a lieu de reporter au 31 décembre 2022 la date de l’abrogation de ces dispositions.
12. En revanche, afin de faire cesser l’inconstitutionnalité constatée à compter de la publication de la présente décision, il y a lieu de
juger que, jusqu’à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi ou jusqu’à la date de l’abrogation des dispositions déclarées inconstitutionnelles, en cas d’opposition du preneur à la reprise du bail dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un nouveau congé en application des dispositions déclarées inconstitutionnelles si la durée de la prorogation du bail résultant de cette opposition est inférieure à dix-huit mois.
LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL DÉCIDE :
Article 1er. – Le troisième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction résultant la loi n° 2014-1170 du
13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, est contraire à la Constitution.
Article 2. – La déclaration d’inconstitutionnalité de l’article 1er prend effet dans les conditions fixées aux paragraphes 11 et 12 de cette décision.
Article 3. – Cette décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l’article 23-11 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée.
Jugé par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 10 mars 2022,
où siégeaient : M. Laurent FABIUS, Président, Mme Claire BAZY MALAURIE, M. Alain JUPPÉ, Mmes Dominique LOTTIN, Corinne LUQUIENS, Nicole MAESTRACCI, MM. Jacques MÉZARD, François PILLET et Michel PINAULT.
Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement relevé que les conditions de la reprise d’un bail à ferme ne peuvent être appréciées qu’à la date pour laquelle le congé a été délivré, la cour d’appel a constaté que la demande d’autorisation d’exploiter avait été formée par la bénéficiaire de la reprise postérieurement à la date d’effet des congés délivrés aux preneurs et ne répondait pas aux conditions prévues par l’article L. 411-58 dans sa rédaction applicable au 1er octobre 2004 ;
Attendu, d’autre part, que la cour d’appel a exactement relevé que l’argumentation des parties sur l’application immédiate de l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006 modifiant l’article L. 411-58 du code rural était sans portée puisque si cette application immédiate devait être retenue, les nouvelles dispositions ne pouvaient s’appliquer qu’au congé prenant effet après la date de publication de cette ordonnance ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu que le bailleur est en droit de refuser le renouvellement s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé ;
Attendu selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 28 juin 2012), que Mme Henriette X…, épouse Y…, M. Bruno Y…, Mme Myriam Y…, épouse Z… et M. Lionnel Y… (les consorts Y…) ont donné à bail à ferme un ensemble de parcelles à M. et Mme A… ; que par acte du 11 juin 2009, les consorts Y… ont délivré congé aux preneurs, à effet du 31 décembre 2010, pour reprise par Lionnel Y… ; que par acte de donation partage du 19 novembre 2010, les parcelles données à bail aux époux A… ont été attribuées à Lionnel Y… à l’exclusion des parcelles AP 39 et 40 qui ont été attribuées à Bruno Y… ; que les preneurs ont demandé l’annulation du congé ;
Attendu que pour accueillir cette demande l’arrêt retient que si Lionnel Y… avait le pouvoir de délivrer congé aux fins de reprise pour lui-même sur les terres qui lui ont été attribuées par l’acte de partage du 19 novembre 2010, ce congé ne peut être valable pour les terres attribuées à Bruno Y…, dont Lionnel Y… n’était pas propriétaire au moment de la reprise et que l’indivisibilité du bail, qui ne cesse qu’à l’expiration du bail en cours soit le 31 décembre 2010, ne permet pas de cantonner les effets du congé pour le considérer valable sur certaines terres et nul sur d’autres ;
Qu’en statuant ainsi alors que l’indivisibilité du bail cesse à son expiration et que le congé était valable pour les terres dont Lionnel Y…, était devenu seul propriétaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 26 avril 2017), que, par acte du 15 mai 1998, M. et Mme X… ont donné à bail des parcelles à leurs enfants, Olivier et Eric, qui les ont mises à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun (le GAEC) ; que, par acte du 12 avril 2005, les deux frères ont décidé d’exercer leur activité séparément ; que, par acte du 27 juin 2014, Mme X…, devenue usufruitière après le décès de son mari, leur a délivré congé pour reprise par son fils Eric ; que M. Olivier X… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et indemnisation ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l’arrêt retient qu’en raison de l’indivisibilité du bail, la procédure engagée en l’absence du copreneur était irrégulière, de sorte que le congé est définitif ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Olivier X… soutenant que, depuis la séparation des preneurs, coassociés du GAEC, deux nouveaux baux avaient été verbalement conclus avec leurs parents, donnant lieu à des jouissances divises des parcelles et à des comptes de fermages distincts, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 11 octobre 2017), que M. Z…, propriétaire de terres prises à bail par M. X… et mises à disposition de l’entreprise à responsabilité limitée X…, a délivré congé, à effet du 30 septembre 2014, pour reprise personnelle avec exploitation au sein de l’entreprise à responsabilité limitée de la […] ;
Attendu que, pour valider le congé, l’arrêt retient que le tribunal paritaire des baux ruraux n’a pas usé de la faculté de surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation d’exploiter définitive, de sorte qu‘il n’y a pas eu de prorogation du bail de nature à modifier la date à laquelle les conditions de la reprise doivent être appréciées ;
Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que, par jugement du 30 janvier 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux avait sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction administrative sur la contestation de l’arrêté préfectoral du 15 octobre 2013, laquelle a été rejetée par arrêt confirmatif de la cour administrative d’appel du 18 février 2016, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Vu les articles L. 411-47 et L411-58 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 112 du code de procédure civile ;
Attendu qu’il résulte de ces textes que la nullité du congé rural obéit aux règles de nullité des actes de procédure et que cette nullité est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 22 avril 2015), statuant sur renvoi après cassation (3ème civ 9 avril 2014, pourvoi n° 13-14. 801), que Mme X…- A…, aux droits des consorts B…, qui avaient donné à bail à M. Y… diverses parcelles de terre, a délivré congé à celui-ci aux fins de reprise au profit de son mari ; que M. Y… a sollicité l’annulation de ce congé ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que le congé ne constitue pas un acte de procédure dont les mentions seraient soumises au régime des nullités de l’article 112 précité et que le moyen pris de sa nullité peut être soulevé en tout état de cause ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Vu les articles 74 et 112 du code de procédure civile ;
Attendu que les exceptions de nullité doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir ; qu’il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public et que la partie à laquelle elle est opposée n’invoquerait pas sa tardiveté ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. Z… (le preneur), titulaire d’un bail rural sur des parcelles appartenant à M. Dominique Y…, usufruitier, et M. Patrick Y…, nu-propriétaire, a contesté le congé pour reprise au profit de ce dernier que ceux-ci lui avaient délivré ;
Attendu que pour annuler le congé, l’arrêt retient que les parties reprennent devant la cour les prétentions et moyens qu’elles ont soumis à l’appréciation des premiers juges, sauf pour M. Z… à soutenir sa demande d’annulation du congé qui lui a été délivré le 15 décembre 2001 par un moyen nouveau, mais recevable en application de l’article 563 du code de procédure civile, critiquant une insuffisance des énonciations de cet acte ;
Qu’en accueillant l’exception de nullité, alors qu’elle avait constaté que le preneur avait préalablement fait valoir des défenses au fond, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Mais attendu qu’ayant retenu exactement que les conditions de la reprise s’appréciaient à la date d’effet du congé, relevé qu’à cette date M. U… exploitait plus de cent trente-neuf hectares, correspondant à la surface cultivée par l’exploitation agricole à responsabilité limitée […], dont M. U… était le gérant, et, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que M. U… justifiait ne plus avoir d’activité personnelle depuis 2001 et que la fraude alléguée n’était pas caractérisée, la cour d’appel a pu en déduire que, la reprise de plus de quarante-trois hectares ramenant la superficie de l’exploitation de M. U… en dessous du seuil prévu à l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, M. et Mme Q… devaient justifier que les bénéficiaires de la reprise avaient obtenu l’autorisation d’exploiter ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 3 novembre 2016), que,
par acte du 2 avril 1992, M. et Mme A… ont donné à bail rural des parcelles de terre à l’exploitation agricole à responsabilité limitée Michel (l’EARL) ; que, par acte du 4 septembre 2013, ils lui ont délivré un congé aux fins de reprise pour exploitation par leur fille, prenant effet le 29 septembre 2015 ; que, par déclaration du 11 décembre 2013, l’EARL Michel a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé ;
Attendu que l’EARL fait grief à l’arrêt de rejeter la demande ;
Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que l’état de la réglementation des structures applicable à la reprise doit être apprécié à la date à laquelle le congé doit prendre effet et relevé que le schéma directeur régional des exploitations agricoles avait été fixé par arrêté du 28 juin 2016, de sorte que la quatrième condition ajoutée à l’article L. 331-2 II du code rural et de la pêche maritime par la loi du 13 octobre 2014 n’était pas déterminée à la date du congé, le 29 septembre 2015, la cour d’appel, qui a vérifié que les trois autres conditions étaient satisfaites par la bénéficiaire en vue d’une simple déclaration et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 27 janvier 2015), que, par acte du 11 mai 1994, Maurice X… a consenti à M. et Mme Y… un bail rural à long terme ayant pour échéance le 14 septembre 2011 ; qu’après son décès, M. X…, son ayant droit, a, par actes du 2 février 2010, délivré congé pour la date d’expiration du bail, en raison de l’âge des preneurs et subsidiairement pour reprise ; que, par acte du 3 mai 2010, M. et Mme Y… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et ont demandé, en cours d’instance, l’autorisation de céder le bail à leur fils ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande d’annulation du congé et d’ordonner leur expulsion ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la nullité pour vice de forme d’un congé délivré par acte d’huissier ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité et relevé que Mme Y… avait accepté de recevoir, outre la signification qui lui était personnellement destinée, le congé délivré à son époux, le 2 février 2010, à une date antérieure de plus de dix-huit mois à l’expiration du bail, et que les preneurs avaient conjointement saisi le tribunal dans le délai qui leur était imparti, en mentionnant eux-mêmes la date de délivrance des congés contestés, la cour d’appel a pu, sans dénaturation, en déduire que la nullité du congé n’était pas encourue ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 12 mars 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 30 mars 2017, pourvoi n° 16-12.319), que l’entreprise agricole à responsabilité limitée des Billons (l’EARL) est titulaire d’un bail de terres agricoles ; que Mme Q…, qui s’est vu consentir la donation de trois parcelles par son grand-père, usufruitier, et par son père, nu-propriétaire, a délivré à l’EARL un congé aux fins de reprise par son conjoint ; que l’EARL a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé ;
Attendu que Mme Q… fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande ;
Mais attendu que, dans une procédure orale, c’est au jour de l’audience des plaidoiries qu’il convient d’apprécier l’ordre des moyens de défense ; que la cour d’appel, qui a constaté que l’EARL se prévalait à titre principal de la nullité du congé pour quatre motifs, dont l’impossibilité de vérifier le domicile futur du bénéficiaire de la reprise, et invoquait à titre subsidiaire la fraude au statut du fermage, a pu statuer sur cette exception de nullité présentée oralement à l’audience avant toute défense au fond ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.
Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.
Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.
Jurisprudence
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que M. B… Y…, propriétaire d’une autre ferme éloignée des terres louées, ne démontrait pas être en mesure de prendre en charge la direction de deux exploitations distantes de plus de quatre cent cinquante kilomètres, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 3 mars 2016), que M. Michel X…, qui avait donné à bail à M. et Mme Y… des parcelles de terre, leur a délivré un congé pour reprise au profit de son fils, M. Olivier X…, à effet du 30 novembre 2008 ; que M. et Mme Y… ont contesté ce congé ;
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt d’annuler le congé ;
Mais attendu qu’ayant retenu qu’il résultait de la décision de la cour d’appel administrative du 7 août 2013 que la reprise par M. Olivier X… n’était pas soumise à autorisation préalable et que celui-ci remplissait les conditions de capacité et d’expérience professionnelle exigées par l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant sur la date à laquelle devait être appréciée la condition de détention d’un bien pour pouvoir prétendre au régime de la déclaration préalable, a pu en déduire que le congé devait être validé .
- Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 13 mars 2018), que, par acte du 2 septembre 1997, M. et Mme C… ont pris à bail des parcelles appartenant à M. W… et les ont mises à la disposition de l’EARL Ferme du Metz (l’EARL) ; que, par acte du 19 juin 2012, M. W… leur a délivré un congé pour reprise ; que M. et Mme C… et l’EARL ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et renouvellement du bail ;
Attendu que M. W… fait grief à l’arrêt d’accueillir les demandes ;
Mais attendu qu’ayant procédé à l’analyse de la valeur et de la portée des éléments produits et relevé que le congé mentionnait la qualité de consultant du bailleur et que celui-ci soutenait en outre qu’il gérait une société propriétaire de générateurs photovoltaïques, la cour d’appel a retenu, souverainement et sans dénaturation, que le candidat à la reprise en vue d’une première installation ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, de la compatibilité de ses fonctions extra-agricoles avec la participation aux travaux sur le fonds de façon effective et permanente et a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que, les conditions exigées cumulativement par l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime n’étant que partiellement remplies, le congé devait être annulé et le bail renouvelé ; - Lien Legifrance
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 15 janvier 2019), par acte du 23 décembre 1988, M. et Mme W… ont pris à bail une parcelle.
2. Par acte du 28 avril 2014, M. et Mme X…, devenus usufruitiers de ce terrain, leur ont donné congé à effet du 11 novembre 2015, aux fins de reprise pour exploitation par leur fils, V….
3. Par requête du 22 juillet 2014, M. et Mme W… ont saisi le tribunal des baux ruraux en annulation du congé et renouvellement du bail.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme W… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande, de valider le congé et d’ordonner leur expulsion, alors :
« 1°/ qu’en se bornant à constater, pour en déduire que la condition d’habitation de M. X… était remplie, que M. X… a deux habitations, l’une à […] et l’autre à […], et que la non-occupation de ce dernier domicile apparaît liée à la réalisation de travaux importants, comme l’avait relevé l’enquêteur missionné par les époux W… en janvier 2016, sans rechercher, comme l’y invitait les époux W… dans leurs conclusions, si, à la date de l’audience du 13 novembre 2018, M. V… X… habitait réellement à […], la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-59 du code rural ;
2°/ qu’à tout le moins, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions qu’en se fondant exclusivement, pour en déduire que la condition d’habitation de M. X… était remplie, sur le constat d’huissier du 18 novembre 2015 et le rapport ACR LEGAL du 26 janvier 2016 produits en première instance sans examiner le rapport ACR LEGAL du 22 juin 2017 et le constat d’huissier du 24 mai 2017 produits pour la première fois en appel par les époux W…, la cour a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;
3°/ que les juges du fond sont tenus de viser et d’analyser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu’en relevant que «
les nombreuses pièces produites par les époux X… – qu’il s’agisse des avis de taxe d’habitation pour l’adresse […] au nom de M. V… X… et des avis du foyer fiscal mentionnant cette adresse, des factures d’électricité correspondant à cette adresse et à son nom faisant apparaître à travers s les montants réclamés une consommation effective, de plusieurs attestations de voisins et de l’adjoint au maire qui déclarent que M. V… X… habite […] (Aisne)– que cette adresse correspond à un réel lieu d’habitation par le bénéficiaire de la reprise » sans indiquer la date de ces documents, ni les analyser, la cour a violé l’article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que le bénéficiaire de la reprise ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ; qu’en écartant toute incompatibilité entre l’activité professionnelle de M. V… X…, bénéficiaire de la reprise, et son exploitation personnelle du bien repris tout en relevant pourtant qu’il exerce la profession de cadre salarié chez Pacifica à temps complet et que depuis le 31 juillet 2017, il est également gérant et seul associé de la SCEA […] qui exploite, en dehors du bien dont la reprise est poursuivie, 328 ha en tout, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article L. 411-59 du code rural ;
5°/ que les juges du fond sont tenus de viser et d’analyser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu’en se bornant à affirmer que les attestations versées aux débats par les époux X… font état de la réalité des travaux agricoles effectués par M. V… X… de sorte qu’il participe aux travaux culturaux de façon effective et permanente comme l’exige l’article L. 411-59 du code rural sans les viser, ni procéder à leur analyse sommaire, la cour a statué par voie de pure affirmation et violé l’article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. En premier lieu, ayant analysé les éléments dont elle disposait lors de l’audience, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a constaté qu’à la date d’effet du congé, le 11 novembre 2015, le bénéficiaire de la reprise disposait d’une habitation réelle à proximité du fonds.
6. En deuxième lieu, sans être tenue de s’expliquer sur chacune des pièces produites par les parties, elle a, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée de l’ensemble des documents qui lui étaient soumis, retenu que les pièces produites en appel n’apportaient aucun élément nouveau sur la condition d’habitation du repreneur, dont elle a vérifié, en tenant compte des périodes d’établissement des avis fiscaux, des factures d’électricité et des attestations du maire et des voisins, qu’elle était satisfaite à la date effective de la reprise.
7. En troisième lieu, elle a retenu que les justifications versées aux débats établissaient que l’activité d’exploitant agricole de M. V… X… était compatible avec son emploi de cadre salarié et présentait un intérêt particulier, selon son employeur, en raison de sa complémentarité avec son activité de conseil.
8. Elle a relevé, après une analyse exhaustive des justificatifs produits, que M. V… X… était gérant et seul associé de la Scea […] qui exploitait régulièrement de nombreux hectares, en ce compris la parcelle reprise, et que les attestations versées aux débats, émanant de personnes habitant la commune et de l’adjoint au maire de celle-ci, faisaient état de la réalité des travaux agricoles effectués par le repreneur, lequel ne limitait pas son rôle à la direction ou à la surveillance de l’exploitation, mais participait aux travaux culturaux de façon effective et permanente.
9. Elle a pu en déduire que la reprise était conforme aux exigences de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.
10. Le moyen n’est donc pas fondé.
Lien légifrance
Vu les articles L. 411-47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’il résulte de ces textes qu’il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l’auteur, de prévoir le mode d’exploitation des terres reprises et d’en informer loyalement le preneur évincé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 24 octobre 2017), que le groupement agricole d’exploitation en commun du Waldmeister (le GAEC) exploitait des parcelles appartenant à M. I… ; que, par acte du 9 mai 2014, celui-ci lui a délivré un congé pour reprise ; que le GAEC a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé ;
Attendu que, pour valider le congé, l’arrêt constate, par motifs adoptés, que M. I… a évoqué, dans un premier temps, l’utilisation du matériel d’une société exploitant d’autres terres, avant d’opter pour un projet d’achat indépendant des équipements nécessaires et retient, par motifs propres, que rien ne permet d’affirmer que M. I… n’exploiterait pas personnellement, comme il s’y était engagé dans le congé, dès lors que le preneur sortant dispose de la faculté d’introduire une contestation ultérieure en cas de violation de l’engagement pris ;
Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que le repreneur avait initialement envisagé d’utiliser le matériel d’une société civile agricole dont il est l’associé exploitant et que le bailleur avait modifié, au cours de l’instance en contestation du congé, la présentation du régime de la reprise, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 9 octobre 2013), que M. X…et Mme Y…ont donné à bail à M. Z… diverses parcelles de terres et un bâtiment agricole ; que ce dernier a contesté le congé que les premiers lui ont fait délivrer pour reprise au profit de leur fils, M. Francis X…, à effet du 31 décembre 2013 ;
Attendu qu’ayant souverainement retenu que M. Francis X…n’avait pas les moyens financiers pour faire face à l’acquisition du matériel et du cheptel, qui supposait le remboursement d’un emprunt de 200 000 euros, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur les revenus tirés de l’activité salariée du bénéficiaire de la reprise, a pu en déduire que les conditions de la reprise n’étaient pas remplies et que le congé devait être annulé ;
Vu les articles L. 411-58 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 21 avril 2016), que, par acte du 13 novembre 2006, Anne C… a donné à bail à M. X… deux parcelles à usage agricole ; que, par acte du 12 février 2013, Mmes Y… et Z…, ayants droit de la bailleresse, ont délivré congé au preneur pour reprise par Mme Z… ; que M. X… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que Mme Z… justifie détenir avec son mari des machines et un cheptel et présente une situation financière positive ;
Qu’en statuant ainsi, sans vérifier, comme il le lui était demandé, si Mme Z… possédait personnellement les matériels nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
Attendu que, pour valider le congé, l’arrêt retient que M. T…, titulaire d’un diplôme de technicien supérieur agricole, souhaite exploiter directement les parcelles reprises pour y créer une exploitation d’élevage ovin et qu’il produit des études économiques et financières complètes relatives à ce projet ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bénéficiaire de la reprise, exerçant la profession de technicien vétérinaire, justifiait avoir pris les dispositions nécessaires pour se consacrer aux travaux de façon effective et permanente sans se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 24 octobre 2019), par actes du 31 juillet 2009, Mme K…, propriétaire de diverses parcelles, les a données à bail rural à Mme A….
2. Par actes du 27 janvier 2017, Mme K… a donné congé à Mme A… pour la totalité des parcelles, avec effet au 31 juillet 2018, aux fins de reprise par son époux, exploitant agricole pluriactif.
3. Par déclaration du 23 février 2017, Mme A… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation des congés.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
4. Mme K… fait grief à l’arrêt d’annuler les congés, alors « que l’opération d’agrandissement d’exploitations agricoles n’est pas soumise à autorisation préalable si celui qui la conduit est un exploitant pluriactif dont les revenus extra-agricoles n’excèdent pas 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance ; que les revenus extra-agricoles correspondent au revenu fiscal de référence du foyer perçu au titre de l’année précédant celle de la demande, diminués du montant des revenus du conjoint et, s’il y a lieu, de la part de ses revenus provenant d’activités agricoles ; qu’en décidant que les revenus extra-agricoles de M. K… correspondaient à l’addition de ses salaires, revenus fonciers et produits de ses capitaux mobiliers, la cour d’appel qui a ainsi refusé de prendre en compte le revenu agricole déficitaire de l’exercice, a violé les articles L. 411-59, L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 331-2, I, 3°, c, et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime :
5. Selon le premier de ces textes, sont soumises à autorisation préalable, quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole, lorsque l’exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance.
6. Selon le second, les revenus extra-agricoles mentionnés au c du 3° de l’article L. 331-2, I, sont constitués du revenu fiscal de référence du demandeur au titre de l’année précédant celle de la demande, déduction faite, s’il y a lieu, de la part de ce revenu provenant d’activités agricoles au sens de l’article L. 311-1.
7. Pour annuler les congés, l’arrêt relève que le revenu fiscal de référence de M. K… (30 539 euros) est supérieur au seuil déclenchant le contrôle des structures (30 451,20 euros) et retient que celui-ci ne justifie pas d’une autorisation administrative pour exploiter les parcelles faisant l’objet des congés pour reprise.
8. Il constate que le bénéficiaire de la reprise a également déclaré un revenu agricole déficitaire de 13 781 euros, mais retient que seuls les revenus extra-agricoles doivent être pris en compte, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’intégrer ce déficit.
9. En statuant ainsi, alors que le revenu agricole déficitaire de M. K… devait être déduit de son revenu fiscal de référence, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Reims, 10 octobre 2018), Q… R… épouse P…, Y… P… et M. D… P… ont donné à bail à M. E… des parcelles de terre. Celui-ci les a mises à disposition du groupement agricole d’exploitation en commun, devenu la société civile d’exploitation agricole, Renaud Foissy (la SCEA).
2. M. D… P…, Mme N… X… épouse P…, Mme F… P… épouse S…, Mme H… P… épouse W… et M. K… P… (les consorts P…), venant aux droits des bailleurs initiaux, ont délivré congé à M. E… et à la SCEA, à effet du 15 octobre 2015, pour reprise au profit de Mme H… W….
3. M. E… et le Scea Renaud Foissy ont sollicité la nullité du congé.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
4. M. E… et la SCEA font grief à l’arrêt de rejeter leur demande, alors « que lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société ; qu’en retenant, pour valider le congé pour reprise, que Mme H… P… épouse W…, bénéficiaire de la reprise, avait été autorisée par décision du préfet à devenir associée exploitante au sein de l’Earl du Meldançon, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si l’Earl du Meldançon était titulaire d’une autorisation administrative d’exploiter, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime :
5. Il résulte de ce texte que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé et que, lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise au titre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société.
6. Pour rejeter la demande en annulation du congé et valider celui-ci, l’arrêt retient que les consorts P… établissent que Mme H… P… épouse W… a été autorisée par décision du préfet de la Marne du 30 juin 2014 à devenir associée exploitante au sein de l’EARL du Meldançon et à exploiter 18 ha 28 a 07 ca – dont les 17 ha 83 a 21 ca objets du congé -, sous réserve qu’elle obtienne la capacité professionnelle mentionnée au 3° de l’article L. 331-2 du code rural avant le 1er novembre 2015.
7. Il relève, par ailleurs, que le recours formé par M. E… et la SCEA contre cette décision a été rejeté par une décision définitive du tribunal administratif en date du 16 juin 2015, de sorte que Mme H… P… épouse W… est en règle au regard de la réglementation sur le contrôle des structures.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’EARL du Meldançon, seule personne susceptible de solliciter une autorisation administrative d’exploiter, en était titulaire ou en était dispensée compte tenu des seuils imposés par le schéma directeur départemental alors en vigueur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 octobre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Reims ;
Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux.
Jurisprudence
ATTENDU QUE LES EPOUX Y… FONT GRIEF A CET ARRET D’AVOIR VALIDE CE CONGE, ALORS, SELON LE MOYEN, « QUE LA REPRISE PAR UNE PERSONNE MORALE NE PEUT ETRE EXERCEE QU’A LA CONDITION QUE LES PERSONNES PHYSIQUES BENEFICIAIRES, MEMBRES DE LADITE PERSONNE MORALE, SATISFASSENT AUX CONDITIONS IMPOSEES A TOUT REPRENANT ; QUE, D’UNE PART, LA REPRISE NE PEUT ETRE EXERCEE PAR UNE PERSONNE AYANT ATTEINT L’AGE DE LA RETRAITE QUE POUR UNE EXPLOITATION DE SUBSISTANCE, CE QUI N’ETAIT PAS LE CAS DE L’ESPECE, QUE, D’AUTRE PART, CETTE REPRISE NE PEUT ETRE EXERCEE AU PROFIT DE BENEFICIAIRES DEJA EXPLOITANTS QUE S’ILS ONT OBTENU UNE AUTORISATION DE CUMUL DONT LE DEFAUT ETAIT INVOQUE DANS DES CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE » ;
MAIS ATTENDU, D’UNE PART, QUE L’ARRET ENONCE EXACTEMENT QU’AUCUN TEXTE N’INTERDIT AU MEMBRE D’UNE SOCIETE CIVILE AGE DE PLUS DE 65 ANS D’ASSURER L’EXPLOITATION DES BIENS REPRIS PAR CETTE SOCIETE ; ATTENDU, ENSUITE, QUE L’ARRET RELEVE, PAR ADOPTION DES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, QUE LE GROUPEMENT AGRICOLE FONCIER DES BLYTRYS N’EXPLOITE AUCUN BIEN ; ATTENDU, ENFIN, QUE LES PRENEURS N’ONT PAS SOUTENU DEVANT LES JUGES DU FOND QUE LES MEMBRES DU GROUPEMENT AGRICOLE FONCIER DEVANT ASSURER L’EXPLOITATION DES BIENS REPRIS DEVAIENT JUSTIFIER PERSONNELLEMENT D’UNE AUTORISATION DE CUMUL ; D’OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT QU’ETRE ECARTE ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 14 mai 2002, n° 179), que le groupement foncier rural du vignoble du domaine du Grand Chaumont (le GFR) est propriétaire de biens donnés à bail à métayage à M. X… ; que le GFR lui a donné congé pour le 1er novembre 2001 par actes des 5 janvier et 1er février 2000 ; que Mme Nathalie Y… ayant acquis le 18 février 2000 les parts détenues par un tiers, le capital du groupement s’est trouvé entièrement détenu par la même famille ; que M. X… a demandé la nullité du congé au motif que, la société n’étant pas une société de famille à la date du congé, elle ne pouvait délivrer un tel congé pour reprise au profit de l’un de ses membres ;
Attendu que le GFR fait grief à l’arrêt de rejeter la demande « en validation » du congé alors, selon le moyen, que si les personnes morales ayant un objet agricole ne peuvent reprendre le bien affermé que si celui-ci leur a été apporté en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé, ce délai n’est pas exigé des sociétés constituées entre membres d’une même famille ; qu’il n’est pas indispensable que la société ait été constituée dès l’origine entre membres d’une même famille ; qu’enfin pour apprécier le caractère familial de la société, il convient de se placer non pas à la date du congé, mais à celle pour laquelle celui-ci a été donné ; que dès lors, en statuant comme elle l’a fait, tout en constatant qu’à la suite de la cession de parts sociales du 18 février 2000, le GFR du Grand Chaumont devait pouvoir être regardé, à la date d’effet du congé, comme constitué entre membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré inclus, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-59 et L. 411-60 du Code rural ;
Mais attendu qu’ayant constaté que le GFR ne constituait pas une société de famille à la date des 5 janvier et 1er février 2000, dates du congé donné pour le 1er novembre 2001, et que le GFR n’avait acquis ce caractère que le 18 février 2000, date de l’acte de cession des parts, la cour d’appel, qui a exactement apprécié les conditions de validité du congé à la date à laquelle il a été donné, a légalement justifié sa décision ;
Lorsque le bailleur a échangé tout ou partie du bien loué, à moins que cet échange ait eu lieu entre des parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou encore qu’il ait eu lieu dans le cadre des opérations d’échanges et cessions amiables d’immeubles ruraux effectuées en vertu des articles L. 124-1 à L. 124-13, le droit de reprise ne peut être exercé sur le bien échangé avant l’expiration d’une période de neuf ans, à compter de la date dudit échange.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 19 juin 1989), rendu sur renvoi après cassation, que les époux Y… ont acquis, en 1973, par voie d’échange, des terres exploitées par les époux X… ; que le 31 décembre 1981, ils ont donné congé à ces derniers pour le 31 décembre 1983 à fin de reprise au profit de leur fils Philippe Y… ;
Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt d’avoir déclaré valable ce congé, alors, selon le moyen, » que c’est à la date du congé que s’apprécie la capacité du bailleur à donner congé, qu’en appliquant au droit du bailleur de donner congé les règles d’appréciation des conditions de fond de la reprise, conditions relatives au bénéficiaire de la reprise, la cour d’appel a violé l’article L. 411-61 du Code rural » ;
Mais attendu que la reprise n’intervenant qu’à la date d’effet du congé, la cour d’appel, qui a constaté que l’échange avait eu lieu en 1973 et que la date d’effet du congé était le 31 décembre 1983, en a déduit exactement la régularité de l’opération au regard des dispositions de l’article L. 411-61 du Code rural ;
Sans préjudice des dispositions de l’article L. 411-57, le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur.
Par dérogation aux conditions prévues au présent article et aux articles L. 411-58 à L. 411-61, L. 411-63 et L. 411-67, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour une partie seulement des biens qu’il a loués, si l’exercice de ce droit a pour objet d’agrandir, dans la limite du seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, une autre exploitation également donnée à bail par lui et sans que l’équilibre économique de l’exploitation ainsi réduite en soit gravement compromis.
Dans les cas prévus aux deux alinéas ci-dessus, le preneur a la faculté de notifier au bailleur, jusqu’à l’expiration du bail en cours, sa décision de ne pas renouveler le bail.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 27 septembre 2017), que, par acte du 18 juin 2014, M. M…, propriétaire de parcelles données à bail à M. U…, lui a délivré congé pour reprise partielle d’une des parcelles au profit de son conjoint ; que M. U… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé ;
Attendu que, pour valider le congé, l’arrêt retient qu’il n’est pas démontré que cette reprise partielle serait de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation, le seul élément produit par M. U… étant le rapport d’un expert judiciaire établi à sa demande, sur lequel la cour ne peut se fonder exclusivement ;
Qu’en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, M. U… soutenait que trois attestations complémentaires, versées aux débats, corroboraient le rapport d’expertise unilatéral qu’il produisait, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Le bailleur ou le bénéficiaire du droit de reprise mentionné au premier alinéa de l’article L. 411-58 qui a fait usage de ce droit peut, avant l’expiration du délai de neuf ans, prévu au premier alinéa de l’article L. 411-59, faire apport du bien repris à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens de ce groupement dans les conditions mentionnées aux articles L. 411-59 et L. 411-60.
Le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l’article L. 732-39. Si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 :
–soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ;
–soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.
Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.
Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.
Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l’âge est inférieur à l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s’il s’agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.
Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.
A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent.
NOTA : Aux termes de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, article 93 XVIII, ces dispositions s’appliquent aux baux en cours pour les congés notifiés après la publication de la présente loi.
Jurisprudence
Attendu que M. X… soutient que les dispositions de l’article L. 411-64 du code rural, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006 portent atteinte à l’alinéa 5 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 et au principe de liberté du travail reconnu par les lois de la République ainsi qu’au principe de la liberté du commerce et de l’industrie résultant de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ;
Mais attendu, d’une part, que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;
Et attendu, d’autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux dès lors que la disposition critiquée, qui autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail ou à en limiter la durée pour un preneur ayant atteint l’age de la retraite, sous réserve de la conservation d’une exploitation de subsistance, répond à un motif d’intérêt général de politique agricole, que sa mise en oeuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffisantes, et qu’il revient au législateur, chargé par l’article 34 de la Constitution de fixer les principes fondamentaux du droit du travail, de poser les règles propres à assurer au mieux le droit pour chacun d’obtenir un emploi tout en permettant l’exercice de ce droit par le plus grand nombre d’intéressés ;
D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;
Attendu que, saisi par l’EARL du Puit Haut d’une demande en contestation d’un congé délivré par M. Y…, le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes a transmis une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :
« L’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime est-il contraire au droit de propriété tel qu’envisagé aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et ledit article L. 411-64 introduit-iI une inégalité de traitement injustifiée entre bailleurs ayant consenti un bail rural avec une personne physique ou une personne morale ? »
Attendu que la disposition critiquée, applicable au litige, n’a pas été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ;
Attendu, d’une part, que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;
Et attendu, d’autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux, dès lors que, compte tenu des garanties de fond et de procédure, la restriction portée au droit de propriété par la disposition critiquée, qui autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail ou à en limiter la durée pour un preneur ayant atteint l’âge de la retraite, sous réserve de la conservation d’une exploitation de subsistance, n’est pas telle qu’elle dénature le sens et la portée de ce droit et que la différence de traitement, résultant de ce qu’un congé fondé sur l’âge, qui peut être délivré à une personne physique, ne peut l’être à une personne morale, est justifiée par la différence de situation des preneurs et n’est pas incompatible avec la finalité de la loi visant à concilier les intérêts du bailleur et du preneur ;
D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X… font grief à l’arrêt de valider le congé pour cause d’âge ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que les mentions formelles du congé avaient été respectées et que celui-ci indiquait une date d’effet qui correspondait à la fin de la première période triennale du bail renouvelé et souverainement retenu que le fait de rappeler dans cet acte une instance en cours, sur renvoi après cassation, et de préciser qu’il était délivré à titre conservatoire ne créait aucune incompréhension sur ses motifs dès lors que ses destinataires avaient une parfaite connaissance des circonstances de cette notification, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, à bon droit, que le bailleur peut se prévaloir de son droit de limiter le renouvellement du bail à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite, quand bien même cet événement serait déjà intervenu lorsque le bail s’est renouvelé, et, souverainement, que les preneurs, nés tous deux […] , remplissaient cette condition lorsque le bail s’est renouvelé le 10 novembre 2010, la cour d’appel en a justement déduit que le congé avait été valablement délivré pour le 10 novembre 2013 ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X… font grief à l’arrêt de rejeter la demande de transfert du bail pour cause de décès d’un copreneur ;
Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que le congé pour cause d’âge avait été délivré pour le 10 novembre 2013, date d’effet de cet acte, et que Francine X… était décédée le […] , soit postérieurement à l’expiration du bail, la cour d’appel en a exactement déduit que les consorts X…, devenus occupants sans droit ni titre en l’absence de motif de prorogation du bail, n’étaient pas fondés à solliciter son transfert à l’un d’entre eux ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X… font grief à l’arrêt de rejeter la demande d’autorisation de cession du bail ;
Mais attendu, d’une part, que la cassation n’étant pas prononcée sur le deuxième moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d’autre part, que, saisie d’une demande d’autorisation de cession du bail au bénéfice d’un descendant du preneur, c’est sans violer le principe de la contradiction que la cour d’appel a retenu que la bonne foi du preneur s’appréciait au jour de la demande de cession du bail ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Angers, 8 octobre 2013), que la société Lavomanoir, propriétaire de terres données à bail rural à M. et Mme X…, a délivré à ces derniers un congé au visa de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime à effet au 31 octobre 2012 ; que soutenant que ce congé était incompatible avec le jugement du 23 novembre 2006 ayant arrêté, pour une durée de onze ans, le plan de redressement judiciaire de M. X…, les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé ;
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de valider ce congé alors, selon le moyen, que lorsqu’il existe une possibilité sérieuse pour l’entreprise d’être sauvegardée, le tribunal arrête dans ce but un plan de continuation qui met fin à la période d’observation ; que ce plan rend ses dispositions applicables à tous ; qu’en conséquence, le bailleur rural, créancier du preneur en redressement judiciaire, ne peut, antérieurement à la fin du plan de continuation qui lui est opposable, exercer son droit de reprise qui aboutit à l’éviction du preneur aux motifs que celui-ci a atteint l’âge de la retraite ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé par refus d’application les articles L. 626-1 et suivants du code de commerce, d’ordre public ;
Mais attendu qu’après l’adoption d’un plan de redressement, les contrats en cours se poursuivent conformément aux règles qui leur sont applicables de sorte que le bailleur peut, au cours de l’exécution de ce plan, exercer son droit de refuser, pour le motif prévu à l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, le renouvellement du bail rural consenti au débiteur ; que dès lors, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que le plan de continuation homologué par jugement du 23 novembre 2006 n’interdit pas la délivrance d’un congé aux preneurs ayant atteint l’âge de la retraite pendant l’exécution de ce plan ; que le moyen n’est pas fondé ;
Lien Legifrance
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 19 février 2009), que la commune d’Argelès-Gazost a donné à bail rural à M. Auguste X… et Mme Agnès X… des parcelles pour lesquelles elle a délivré un congé le 20 avril 2006 ; que les époux X… ont contesté ce congé en invoquant la constitution d’une parcelle de subsistance ;
Attendu que la commune d’Argelès-Gazost fait grief à l’arrêt d’annuler le congé, alors, selon le moyen, que le droit de reprise ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la limite maximale du cinquième de la surface minimum d’installation établie par le schéma directeur d’orientation de l’agriculture, laquelle correspond pour les Hautes-Pyrénées à 3 hectares 20 centiares ; que si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, selon les cas, refuser le renouvellement du bail ou en limiter le renouvellement ; que les parcelles données à bail par le preneur doivent être prises en considération pour déterminer la superficie de l’exploitation ou des exploitations qu’il met en valeur ; qu’en décidant néanmoins que les parcelles dont M. et Mme X… étaient propriétaires et qu’ils avaient données à bail à leur fils ne pouvaient être prises en considération pour déterminer la superficie de l’exploitation ou des exploitations qu’ils mettaient en valeur, la cour d’appel a violé l’article L. 411-64 du code rural, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006, et l’article 11 de la loi n° 86-19 du 6 janvier 1986 ;
Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu que seules devaient être prises en considération pour l’application des articles L. 411-64 et L. 732-39 du code rural, les parcelles réellement exploitées et mises en valeur par le preneur, la cour d’appel, qui a constaté que les époux X… avaient atteint l’âge de la retraite et mettaient en valeur des terres d’une superficie inférieure à la surface fixée par l’article L. 732-39, alinéa 6, du code rural, en a justement déduit que le congé délivré le 20 avril 2006 devait être annulé comme portant sur une exploitation de subsistance ;
Vu l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’il résulte de ce texte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite et que le congé doit, à peine de nullité, informer celui-ci de la possibilité de céder le bail à son conjoint ou à son descendant ;
Attendu que, pour annuler le congé, l’arrêt retient qu’il ne donne aucune précision sur l’usage que Mme F… entend faire des terres dont l’éviction est poursuivie alors qu’elle a également dépassé l’âge de la retraite en matière agricole ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’aucune disposition n’impose au bailleur de justifier, à peine de nullité du congé fondé sur l’âge du preneur, de l’emploi des biens qui en sont l’objet, la cour d’appel a violé le texte susvisé, par fausse application ;
Vu l’article L. 411-64 du Code rural ;
Attendu que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à l’un de ses enfants ou petits-enfants majeurs dans les conditions prévues à l’article L. 411-35 ; que le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 15 novembre 1988), que Mme Y…, propriétaire de parcelles de terre, a donné congé à M. X…, son fermier, pour le 11 novembre 1988, en invoquant, à titre principal, l’âge de celui-ci et, à titre subsidiaire, son intention de reprendre elle-même les terres ; que M. X… a demandé le 26 mai 1987 l’autorisation judiciaire de céder le bail à son fils et l’annulation du congé ;
Attendu que pour déclarer valable le congé délivré en application de l’article L. 411-64 du Code rural et déclarer sans objet la demande de cession de bail, l’arrêt retient que M. X… ne peut prétendre faire rétroagir la cession au jour de la demande, puisque, tant que l’autorisation n’est pas accordée, le bénéficiaire désigné de la cession ne peut se prévaloir de la qualité de cessionnaire et, par suite, du droit au renouvellement et que le congé fondé sur une raison personnelle au preneur, en considération de son âge, demeure valable en l’état ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la demande de cession effectuée par le preneur, auquel congé a été délivré en raison de son âge, est recevable jusqu’à l’expiration du bail, la cour d’appel, qui a refusé de rechercher en quoi la cession pouvait être préjudiciable aux intérêts légitimes du bailleur, a violé le texte susvisé ;
Question écrite n° 18562 de M. Alain Joyandet (Haute-Saône – Les Républicains)
publiée dans le JO Sénat du 05/11/2020 – page 5020
M. Alain Joyandet attire l’attention de M. le ministre de l’agriculture et de l’alimentation sur le champ d’application de la notion de parcelle dite de « subsistance », dont peuvent bénéficier les agriculteurs en retraite. En effet, l’avant dernier alinéa de l’article L. 732-39 du code rural et de la pêche maritime dispose que « l’arrêté mentionné à l’article L. 722-5-1 détermine, dans la limite maximale des deux cinquièmes de la surface minimale d’assujettissement, la superficie dont un agriculteur est autorisé à poursuivre l’exploitation ou la mise en valeur sans que cela fasse obstacle au service des prestations d’assurance vieillesse liquidées par un régime obligatoire ».
Aussi, il souhaiterait savoir si cette parcelle dite de subsistance peut porter sur une parcelle louée par un agriculteur en retraite ou si elle doit nécessairement être une parcelle agricole dont il a la propriété. De la même manière, il souhaiterait connaître les droits du bailleur d’une parcelle agricole que le preneur souhaiterait conserver au titre de son droit à disposer d’une parcelle de subsistance.
Réponse du Ministère de l’agriculture et de l’alimentation
publiée dans le JO Sénat du 04/02/2021 – page 718
La parcelle dite de « subsistance » peut, dans le cadre des dispositions prévues à l’article L. 732-39 du code rural et de la pêche maritime (CRPM), être exploitée indifféremment en propriété ou en location, à partir du moment où le bailleur accepte de continuer à la louer.
Ces dispositions restent cependant à relier à celles relatives au statut du fermage. Ainsi, l’article L. 411-64 du CRPM dispose que le droit de reprise du bailleur, tel qu’il est prévu par le code (articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67), ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l’article L. 732-39.
En outre, si la superficie du ou des fonds agricoles mis en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.
Il convient de souligner que la possibilité pour le bailleur de se prévaloir du droit à bénéficier d’une parcelle de subsistance a déjà été contestée à plusieurs reprises, notamment par les fermiers en place, au motif par exemple que le bailleur disposait de suffisamment de ressources.
Cependant, d’après la jurisprudence de la Cour de cassation, seule compte la superficie reprise qui doit être inférieure au seuil minimum prévu par la loi et qui s’apprécie tout à fait légitimement à la date d’effet du congé, c’est-à-dire au terme du bail.
La Cour de cassation confirme ainsi le droit du propriétaire de se prévaloir de la reprise de parcelles de surface modeste qui n’ont pas d’incidence sur l’exploitation du fermier.
Si la parcelle de subsistance est exploitée dans le cadre du statut du fermage, cela implique que le propriétaire dispose des droits reconnus au bailleur dans le cadre d’un bail rural. Il convient néanmoins de rappeler qu’il peut s’agir, compte tenu du caractère limité de la surface, d’un bail de petite parcelle.
En effet, dans chaque département, le préfet fixe le seuil de superficie en dessous duquel la location n’est pas soumise à certaines dispositions du statut du fermage, notamment le droit au renouvellement, la durée du bail, le congé et le droit de préemption.
Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou soit à des dommages-intérêts.
La réintégration prévue à l’alinéa précédent ne peut être prononcée si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2000), que Mme X… a, pour reprise au profit de son fils Eric, fait délivrer congé à Mme Y… et à son fils Michel Y… pour le 1er décembre 1991, preneurs à bail d’une exploitation lui appartenant ;
que le congé ayant été déclaré valable, les consorts Y… ont quitté les lieux le 15 novembre 1993 ; que M. Y… a demandé la désignation d’un expert au président du tribunal paritaire des baux ruraux, afin de faire fixer le montant de son indemnité de sortie ; que Mme X… a demandé, de son côté, la fixation de l’indemnité d’occupation ; qu’après dépôt du rapport, Mme X… a assigné M. Y… en paiement de diverses sommes au titre d’arriérés de fermage et d’indemnité d’occupation ; que ce dernier a, de son côté, demandé sa réintégration et des dommages-intérêts au motif que la reprise avait été exercée en fraude de ses droits ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé que des fermages et des indemnités d’occupation étaient impayés depuis le 24 juin 1993 et que la demande en paiement de l’arriéré formée par Mme X… n’était pas prescrite le 26 septembre 1997, date des conclusions qu’elle avait prises pour formuler cette demande, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en réintégration, alors, selon le moyen, qu’au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 et L. 411-63 et L. 411-67, et que le propriétaire n’a exercé sa reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts ; que l’acte de vente d’une parcelle comprise dans les biens loués et ayant fait l’objet de la reprise, démontre l’inobservation par les bailleurs des conditions imposées par l’article L. 411-59 du Code rural ; que dès lors, en statuant comme elle l’a fait, tout en constatant que deux des parcelles ayant fait l’objet du droit de reprise avaient été vendues quelques années après la reprise, ce qui démontrait la méconnaissance par les bailleurs de leurs obligations, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte ci-dessus visé ;
Mais attendu que l’article L. 411-59 du Code rural exigeant seulement que le bénéficiaire de la reprise se consacre, à partir de celle-ci, à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, la cour d’appel, qui a retenu que M. X…, bénéficiaire de la reprise, avait bien exploité les terres dès le départ de M. Y… et continuait à les exploiter par bail régulier ainsi qu’il était indiqué aux actes de vente et que la bailleresse n’avait donc pas réalisé de profit illicite en vendant des terres, a légalement justifié sa décision ;
Attendu qu’au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues à l’article L. 411-59 du Code rural, le preneur a droit soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Douai, 29 juin 2000), que les époux X…, preneurs à bail de diverses parcelles appartenant aux époux Y…, ont, aux termes d’un procès-verbal de conciliation, renoncé à contester un congé pour reprise au profit du fils des bailleurs, Guy Y…, et accepté de ne pas s’opposer à l’autorisation administrative d’exploiter sollicitée par ce dernier, les bailleurs acceptant en contrepartie la prolongation du bail pour une durée de trois ans à compter de son échéance, le 1er octobre 1984, donc jusqu’au 1er octobre 1987 ; que les époux X… ont, postérieurement à la restitution des parcelles, assigné les consorts Y… en réintégration et en paiement de dommages-intérêts au motif que le bénéficiaire de la reprise n’exploitait pas personnellement ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la renonciation à la contestation engagée et l’acceptation de quitter les lieux volontairement à une date prévue, après prolongation du bail pour une durée de trois ans constitue une convention de résiliation amiable du bail, étrangère à l’exercice du droit de reprise et à ses conséquences ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la renonciation à contester le congé pour reprise et la capacité à exploiter du repreneur ne pouvaient emporter renonciation à se prévaloir de la règle d’ordre public tenant au défaut d’exploitation du bénéficiaire de la reprise après l’exercice de celle-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Le bailleur exploitant de carrière a le droit d’exercer la reprise en fin de bail en vue de mettre en exploitation pour la bonne marche de son industrie les terrains à vocation agricole dont il est propriétaire. Il doit s’engager à entreprendre effectivement l’exploitation industrielle des parcelles ayant fait l’objet de la reprise. Le droit de reprise est limité aux parcelles nécessaires à l’exploitation desdites carrières.
Jurisprudence
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE DE L’ARRET ATTAQUE IL RESULTE QUE NICOLAS, LOCATAIRE D’UNE PARCELLE DE TERRE APPARTENANT A LA SOCIETE ENTREPRISE DE DRAGAGE ET DE TRAVAUX PUBLICS DE GONDREVILLE, A RECU CONGE POUR LE 31 OCTOBRE 1967, DATE D’EXPIRATION DU BAIL, A FIN DE REPRISE A USAGE DE CARRIERE, PAR LA SOCIETE BAILLERESSE, DE LA PARCELLE LOUEE ;
QUE, LE 12 OCTOBRE 1966, LE TRIBUNAL A DONNE ACTE AUX PARTIES DE LEUR ACCORD RELATIF AUX MODALITES DE LIBERATION DU BIEN REPRIS;
QUE CET ACCORD N’A PAS ETE EXECUTE ET QUE LE PRENEUR EST DEMEURE EN POSSESSION DE CE BIEN;
ATTENDU QUE NICOLAS FAIT GRIEF A L’ARRET DE L’AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D’UNE PART, DANS DES CONCLUSIONS QUI ONT ETE DENATUREES, IL AVAIT SOUTENU QU’IL AVAIT ETE OBLIGE DE CHANGER SON MODE D’EXPLOITATION DE LA PARCELLE EN CAUSE, ET QUE, D’AUTRE PART, LE JUGEMENT DONT IL DEMANDAIT CONFIRMATION SUR CE POINT AVAIT JUSTEMENT RELEVE QUE LES DELAIS CONVENUS ENTRE LES PARTIES N’AVAIENT PAS ETE RESPECTES ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D’APPEL ENONCE QUE NICOLAS N’ETABLIT PAS AVOIR ETE PRIVE TEMPORAIREMENT OU PARTIELLEMENT DE LA JOUISSANCE DU BIEN LOUE ET NE DEMONTRE L’EXISTENCE D’AUCUN X… AU TROUBLE POUVANT LUI AVOIR CAUSE UN PREJUDICE QUE PAR CES SEULS MOTIFS, QUI PROCEDENT D’UNE APPRECIATION SOUVERAINE DE LA VALEUR DES ELEMENTS DE PREUVE QUI LEUR ETAIENT SOUMIS, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT JUSTIFIE, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT, LEUR REFUS D’ACCORDER DES DOMMAGES-INTERETS A NICOLAS ;
D’OU IL SUIT QUE LE MOYEN N’EST PAS FONDE ;
MAIS, SUR LE PREMIER MOYEN : VU LES ARTICLES 845 DERNIER ALINEA ET 846 DU CODE RURAL ;
ATTENDU QU’IL RESULTE DE CES TEXTES QUE LE BAILLEUR EXPLOITANT DE CARRIERES, QUI EXERCE LA REPRISE, DOIT S’ENGAGER A ENTREPRENDRE EFFECTIVEMENT L’EXPLOITATION INDUSTRIELLE DU BIEN REPRIS ;
QUE S’IL NE REMPLIT PAS CETTE CONDITION, LE PRENEUR A DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX ;
ATTENDU QUE, POUR DEBOUTER NICOLAS DE SA DEMANDE TENDANT A L’ANNULATION DE LA REPRISE ET A SON MAINTIEN DANS LES LIEUX EN VERTU D’UN BAIL DE NEUF ANS A COMPTER DU 1ER NOVEMBRE 1967, LA COUR D’APPEL DECLARE QUE LA SOCIETE DE GONDREVILLE N’ETAIT PAS TENUE D’EXPLOITER EFFECTIVEMENT TOUT OU PARTIE DE LA PARCELLE REPRISE DANS UN DELAI DETERMINE, QUE LE FERMIER A RENONCE EN CONNAISSANCE DE CAUSE AU RENOUVELLEMENT DU BAIL, QU’AUCUNE DES CIRCONSTANCES PREVUES A L’ARTICLE 846 DU CODE RURAL N’EST ETABLIE, QU’EN X… NICOLAS A EU JUSQU’A PRESENT LA JOUISSANCE DE LA TOTALITE DE LA PARCELLE ET QUE L’ENTREPRISE PROPRIETAIRE, ACTUELLEMENT EMPECHEE D’EXPLOITER EN CARRIERE POUR DES CAUSES INDEPENDANTES DE SES INTENTIONS ET DE SA VOLONTE, NE REFUSE PAS A NICOLAS, POUR L’AVENIR, LE MAINTIEN DANS LES LIEUX PRECEDEMMENT CONVENU ;
ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI ALORS QUE LA SIMPLE ACCEPTATION DU CONGE N’EMPORTAIT PAS RENONCIATION DE NICOLAS A INVOQUER L’INOBSERVATION ULTERIEURE PAR LA BAILLERESSE DES CONDITIONS LEGALES AUXQUELLES ETAIT SUBORDONNE LA REPRISE ET QU’EN L’ABSENCE DE FORCE MAJEURE ET FAUTE PAR LA SOCIETE D’AVOIR ENTREPRIS EFFECTIVEMENT, A PARTIR DE LA DATE DE LA REPRISE, L’EXPLOITATION INDUSTRIELLE DU BIEN REPRIS, LE PRENEUR EVINCE AVAIT DROIT A SON MAINTIEN DANS LES LIEUX EN QUALITE DE LOCATAIRE ET POUR UNE NOUVELLE PERIODE DE NEUF ANS, LA COUR D’APPEL A VIOLE, PAR REFUS D’APPLICATION, LES TEXTES SUSVISES ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS DANS LA LIMITE DU PREMIER MOYEN SEULEMENT, L’ARRET RENDU LE 23 NOVEMBRE 1972, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D’APPEL DE NANCY ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D’APPEL DE REIMS
Lien Legifrance
Lorsque les époux participent ensemble et de façon habituelle à une exploitation agricole, l’époux titulaire du bail sur cette exploitation ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, accepter la résiliation, céder le bail ou s’obliger à ne pas en demander le renouvellement, sans préjudice de l’application de l’article 217 du code civil. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
L’époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation ; l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à compter du jour où il a eu connaissance de l’acte.
Jurisprudence
Vu l’article L. 411-68 du Code rural ;
Attendu que lorsque des époux participent ensemble et de façon habituelle à une exploitation agricole, l’époux titulaire du bail sur cette exploitation ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, accepter la résiliation, céder le bail ou s’obliger à ne pas en demander le renouvellement ;
Attendu selon l’arrêt attaqué (Besançon, 2 février 1988) que les consorts X…, propriétaires d’un fonds à usage agricole donné à bail à M. Y…, ont fait délivrer congé à ce dernier ;
Attendu que pour prononcer la nullité de ce congé, l’arrêt énonce qu’il s’infère de l’article L. 411-68 du Code rural que Mme Y…, par sa participation à l’exploitation, est devenue cotitulaire du bail et que les bailleurs avaient l’obligation de lui délivrer congé ;
Qu’en statuant ainsi, alors que cet article ne concerne que les droits et obligations respectifs des époux, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, d’une part, que les consorts Z… n’ayant pas soutenu devant la cour d’appel que M. B…, en invoquant les dispositions de l’article L. 411-68 du Code rural, avait nécessairement reconnu que son épouse était devenue titulaire des baux, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que M. B… n’avait pas cessé d’exploiter les terres données à bail, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que la résiliation unilatérale des baux par son épouse sans son consentement, était nulle, en application de l’article L. 411-68 du Code rural, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;