Les obligations réciproques des fermiers entrant et sortant relatives au maintien de l’état des lieux sont régies par l’article 1777 du code civil.
Jurisprudence
Et sur le troisième moyen :
Vu l’article 1315, devenu 1353, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, l’arrêt retient que M. C… ne rapporte pas la preuve que M. W… occupait les parcelles à la date d’expiration du bail ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait au preneur d’établir qu’il avait restitué le bien loué au terme du bail, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
Les obligations du fermier sortant relatives aux pailles et engrais sont régies par l’article 1778 du code civil.
Jurisprudence
Attendu selon l’arrêt attaqué (Pau, 18 septembre 2008), que le bail à ferme consenti par le Groupement foncier Aitciria (le GFA) à M. X…, a été résilié suivant jugement du 1er juillet 2005 confirmé par arrêt du 29 janvier 2007, devenu irrévocable ; que le GFA a sollicité paiement d’une indemnité au titre des pailles et engrais de l’année que le fermier n’avait pas laissés ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande alors, selon le moyen :
1°/ que le fermier sortant ne doit laisser les pailles et engrais de l’année que s’il les a reçus lors de son entrée en jouissance ou bien si le propriétaire les réclame selon une estimation de leur valeur ; qu’aussi bien, le propriétaire ne peut réclamer une indemnisation au titre des pailles et engrais que s’il démontre qu’il les a délivrés lors de l’entrée en jouissance du preneur ; que M. X… ayant fait dresser un constat d’huissier relatant la consistance des biens loués le 13 décembre 1988, soit un an après son entrée en jouissance remontant au 15 décembre 1987, contractuellement prévue par le bail, la cour d’appel n’a pu retenir qu’un tel constat impliquait qu’il avait reçu les pailles et engrais dès lors qu’il était possible de faire constater à l’huissier de justice l’absence de réception des pailles et engrais ; qu’en statuant ainsi par un motif inopérant, l’arrêt attaqué a entaché sa décision d’un défaut de motif en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que le propriétaire a la charge de démontrer qu’il a délivré les pailles et engrais lors de l’entrée en jouissance du preneur ; qu’en supposant que M. X… avait reçu ces pailles et fumures, et en constatant que le bailleur n’avait fait établir aucun constat ou état contradictoire lors de l’entrée en jouissance de M. X…, l’arrêt attaqué a inversé la charge de la preuve en violation de l’article 1315 du code civil ;
3°/ que la stipulation du bail selon laquelle le preneur était tenu de laisser sans indemnité tous les fumiers et engrais existants de la dernière année n’impliquait pas la charge pour lui d’indemniser le propriétaire de leur valeur, dès lors qu’une telle stipulation était contraire aux dispositions légales applicables ; que par suite, l’arrêt attaqué, en statuant comme il l’a fait, a violé les articles 1778 du code civil et l’article L. 415-2 du code rural ;
Mais attendu que le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de l’année quand même il ne les aurait pas reçus, sauf si le bailleur renonce à les retenir ; qu’ayant relevé que le constat d’huissier de justice dressé le 22 septembre 2005 à la requête du GFA démontrait que les parcelles étaient envahies de mauvaises herbes et que les haies étaient envahies de ronciers dont la hauteur égalait ou dépassait le sommet des céréales ou pieds de maïs qui y avaient été plantés et retenu que le bail à ferme avait prévu que le preneur serait tenu de laisser, sans indemnité, tous les fumiers et engrais existants, toutes les pailles des récoltes en céréales de la dernière année, ainsi que les foins des prés, la cour d’appel a, abstraction faite d’un motif surabondant et sans inverser la charge de la preuve, pu retenir que M. X… devait indemniser le bailleur au titre des pailles et engrais qu’il n’avait pas laissés ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme A… font grief à l’arrêt de les condamner à payer une certaine somme au titre du préavis ;
Mais attendu que l’acceptation de la libération des lieux ne suffit pas à caractériser une renonciation non équivoque aux loyers dus par un locataire jusqu’au terme du délai de préavis ; que la cour d’appel, qui a relevé que, le 29 octobre 2011, M. A… avait notifié à Mme E… qu’il quitterait les lieux au plus tard le 31 janvier 2012 et que celle-ci avait répondu le 17 janvier qu’elle avait pris bonne note de son départ pour cette date, a pu en déduire qu’en l’absence de renonciation par la bailleresse au préavis prévu par le statut des baux ruraux, la demande devait être accueillie ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme A… font grief à l’arrêt de les condamner à payer une somme au titre de la réfection de la piste équestre ;
Mais attendu qu’ayant constaté que la piste équestre, qualifiée d’excellente par l’expert, n’avait pas été entretenue en raison d’une négligence imputable aux preneurs qui l’utilisaient et relevé que Mme E… reconnaissait qu’elle n’avait plus fourni de sable après une livraison de 2008, la cour d’appel, qui a partagé par moitié le coût de réfection, en conformité avec la clause du bail prévoyant cette répartition pour le sablage et le nivelage, a pu, abstraction faite d’un motif surabondant sur l’absence de réclamation de la part de M. et Mme A…, accueillir partiellement la demande et apurer les comptes entre parties ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire.
En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d’assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s’il n’y a faute grave de sa part.
Les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. A cet effet, il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième.
Le montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles, prévue à l’article 1394 B bis du code général des impôts, doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées. A cet effet :
1° Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est supérieur ou égal à 20 %, le preneur rembourse au bailleur une fraction de la taxe foncière sur les propriétés non bâties égale à la différence de ces deux pourcentages multipliée par 1,25 ;
2° Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est inférieur à 20 %, le bailleur déduit du montant du fermage dû par le preneur une somme déterminée en appliquant au montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties un taux égal à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,25.
Le montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties prévu à l’article 1395 G du code général des impôts doit, lorsque les propriétés concernées sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des propriétés considérées. A cet effet, le bailleur impute cet avantage sur le montant de la taxe qu’il met à la charge du preneur en application du troisième alinéa. Lorsque ce montant est inférieur à l’avantage, le bailleur déduit du montant du fermage dû par le preneur le montant qui n’a pu être imputé.
Lorsque les propriétés visées à l’article 1395 H du code général des impôts sont données à bail, le bailleur rétrocède intégralement l’allégement visé au I du même article au preneur. Les modalités de calcul de cette rétrocession sont déterminées selon les principes définis aux quatrième à sixième alinéas du présent article.
Jurisprudence
site du ministère de l’Economie
« I. – Une taxe calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés non bâties est perçue au profit des établissements du réseau défini à l’article L. 510-1 du code rural et de la pêche maritime, dans la limite du plafond prévu au I de l’article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.
Par dérogation au II du même article 46, ce plafond porte sur les émissions rattachées aux rôles de l’année de référence.
La taxe est établie dans la circonscription territoriale de chaque chambre d’agriculture.
Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer. »
Attendu qu’en retenant souverainement que le seul fait d’avoir rédigé une disposition particulière du bail stipulant que les impôts fonciers demeurant à la charge des bailleurs dans la proportion du cinquième démontre la commune intention des parties de déroger à la proportion légale admise à défaut d’accord amiable, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
Rep Ministérielle Dupilet D. n°3533 JO AN. Q. 18 janvier 1982 p.174
3533 . — :2 octobre 1981 . — M . Dominique Dupilet expose à Mme le ministre de l’agriculture le problème suivant : l ‘article 854 du code rural stipule : a Les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. A cet effet, il doit payer au bailleur une fraction du montant global
de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail, y compris la taxe régionale. A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième . . II lui demande si dans le cas d ‘ un accord amiable entre les parties, le propriétaire est fondé à réclamer au fermier l’intégralité de l’impôt foncier.
Réponse .— Le troisième alinéa de l’article 854 du code rural résultant de l ‘ article 32 de la loi n » 75-632 du 15 juillet 1975 por tant modification du statut du fermage fait que par accord amiable entre le bailleur et le preneur d’un bail rural ce dernier peut
prendre à sa charge une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sac les biens pris à bail selon une
proportion plus élevée que celle du cinquième fixée par la loi lorsqu’il n’y a pas accord . Cette faculté ne saurait toutefois autoriser le bailleur à réclamer au fermier l’intégralité de l ‘ impôt foncier. Une telle convention serait en effet en contradiction avec le premier alinéa dudit article 854 affirmant le principe d’ordre public que l ‘ impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire.
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 20 octobre 2005), que Mme X… a donné à bail aux époux Y… un corps de ferme et des parcelles de terre ; que soutenant qu’ils avaient réglé à tort diverses sommes au titre des impôts fonciers, de la taxe de « wateringues », et de primes d’assurance au titre du risque propriétaire non exploitant, aux lieu et place du bailleur, les preneurs ont demandé la condamnation de Mme X… au paiement de ces sommes ;
Attendu que les époux Y… font grief à l’arrêt de déclarer leur demande irrecevable, alors, selon le moyen :
1°/ que le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués et celui de l’impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire ; qu’en outre, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit ne peut être réclamé au preneur en plus du fermage ; qu’en l’espèce, en statuant comme elle l’a fait, sans tenir compte des dispositions d’ordre public du statut des baux ruraux, qui interdisaient à la bailleresse de mettre à la charge des preneurs le paiement des sommes représentatives des impôts, de taxes et de primes, insusceptibles d’être réclamées au preneur, la cour d’appel a procédé d’une violation des articles L. 411-12 et L. 415-3 du code rural ;
2°/ qu’en toute hypothèse l’action en répétition de l’indu peut être dirigée contre le tiers dont la dette se trouve éteinte et qui a de la sorte indirectement profité du paiement ; que, dès lors, en statuant comme elle l’a fait, tout en constatant que les époux Y… avaient payé les impôts et taxes en cause dans la croyance erronée que la bailleresse pouvait les mettre à leur charge, la cour d’appel a procédé d’une violation de l’article 1377 du code civil et du principe général du droit selon lequel nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui ;
Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs non critiqués, qu’en cause d’appel les époux Y… ne fondaient plus leur demande sur l’action de in rem verso mais sur l’action en répétition de l’indu, la cour d’appel a retenu justement, rendant sans portée la critique relative à l’imputation des charges, que les preneurs ne pouvaient diriger leur action que contre le créancier ou celui qui a reçu le paiement, et non pas à l’encontre de la bailleresse, pour le compte de laquelle il était soutenu que les paiements avaient été effectués ;
Vu l’article 854 alinéa 1, devenu l’article L. 415-3 du Code rural ;
Attendu que le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 18 juillet 1984) qu’une clause du bail à ferme consenti par les consorts Y… aux époux X…, stipulait que ceux-ci ont pris la ferme louée dans l’état où elle s’est trouvée lors de leur entrée en jouissance sans pouvoir exiger des bailleurs aucun travaux de remise en état, ni réparation quelconque. » ;
Attendu que pour décider que cette clause était illicite en ce qu’elle tendait à décharger les bailleurs de leur obligation d’entretien, l’arrêt énonce que les bailleurs ne peuvent se décharger des obligations découlant de l’article 854 du Code rural tendant au maintien des lieux dans leur état afin d’en assurer une jouissance normale par les preneurs ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’aucun texte n’interdit aux parties de dispenser le bailleur de l’exécution des travaux d’entretien de la chose louée, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Vu l’article L. 415-3 du code rural, ensemble l’article L. 415-12 du même code ;
Attendu que le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués est à la charge exclusive du propriétaire ; qu’en cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d’assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s’il n’y a faute grave de sa part ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2005) que le 24 avril 2000, un incendie a endommagé la toiture et deux portails du bâtiment agricole donné à bail par Mme De X… à Mme Y… et a détruit son contenu ; que Groupama Alpes-Méditerranée (Groupama) a proposé à la preneuse, son assurée, de l’indemniser du contenu du hangar, en lui précisant qu’en tant qu’assureur des locataires, il ne lui appartenait pas d’intervenir dans le règlement des dégâts au bâtiment ; qu’ayant refusé l’indemnisation proposée, Mme Y… a assigné son assureur en paiement de l’entier dommage, incluant le coût de la reconstruction du bâtiment ;
Attendu que pour condamner Groupama à régler l’indemnité correspondant à la reconstruction du bâtiment, l’arrêt, après avoir relevé l’absence de toute faute susceptible d’être reprochée à Mme Y… au sujet de l’incendie survenu le 24 avril 2000 et dont la cause n’a pu être déterminée, retient que la police d’assurance souscrite » dommages aux biens » démontre que le hangar détruit est parfaitement bien assuré par Groupama et ce, en parfaite connaissance de la qualité de locataire de l’assuré ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’en cas d’incendie d’un bâtiment donné à bail à ferme, l’assureur du preneur n’est tenu de garantir le sinistre que dans l’hypothèse d’une faute grave de ce dernier, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.
Jurisprudence
Vu les articles L. 411-30, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’il résulte de ces textes que le bailleur doit affecter les sommes versées par les compagnies d’assurances à la reconstruction du bien loué détruit par cas fortuit et doit les réparations occasionnées par la vétusté ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 13 septembre 2016), que, par acte du 9 avril 2010, M. et Mme X… ont pris à bail rural trois éléments d’un groupe d’immeubles appartenant à M. Z… ; que les toitures de l’ensemble des immeubles ont été dévastées en juillet 2013 par des orages ; que le sinistre a donné lieu à des indemnisations par la compagnie d’assurances du bailleur ; que, par déclaration du 13 janvier 2014, M. et Mme X… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en réparation du bâtiment loué ;
Attendu que, pour limiter l’obligation de M. Z… à la somme versée par sa compagnie d’assurances après déduction d’un montant attribué à un coefficient de vétusté, l’arrêt retient que le bailleur n’est tenu de reconstruire l’immeuble qu’à hauteur du règlement de l’assureur et qu’aucune négligence n’est établie à son encontre ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’obligation de reconstruction n’est pas exclusive de l’obligation d’entretien qui pèse de plein droit sur le bailleur et laisse à sa charge exclusive les dépenses de toutes natures résultant de la vétusté du bien, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Vu l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 12 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-15.713), que, par acte du 14 octobre 2004, la fondation Robert Ardouvin a donné à bail à M. et Mme X… un domaine rural et, verbalement le même jour, une maison d’habitation ; que la bailleresse a assigné les locataires en résiliation du second bail ; que les preneurs ont invoqué l’exception d’inexécution ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que l’exception d’inexécution invoquée n’a pas de lien avec le bail d’habitation et que l’importance et la persistance du manquement des locataires à leur obligation de paiement des loyers et des charges justifient le prononcé de la résiliation du bail ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la fondation propriétaire n’avait pas manqué à son obligation de délivrance en mettant à la disposition des preneurs un bâtiment vétuste, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;
Attendu, d’une part, que c’est par une interprétation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d’appel a retenu que l’étable et la remise ne faisaient pas partie des éléments dont le bailleur avait entendu conserver la jouissance ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que l’état d’abandon dans lequel se trouvait le fonds donné à bail et le mauvais état des bâtiments témoignaient de l’ancienneté des désordres, nécessairement antérieurs à la conclusion du bail, la cour d’appel, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis et sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit à bon droit que ces désordres n’avaient pas à être pris en charge par le preneur ;
Attendu que pour prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage, l’arrêt retient que M. Y… ne justifie pas de son affirmation selon laquelle il se serait libéré de son obligation de payer l’intégralité du fermage pour 2009 au plus tard dans le délai de trois mois suivant la seconde mise en demeure ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y… qui soutenait que la destruction partielle des lieux et le manquement du bailleur à son obligation d’entretien constituaient des raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure le prononcé de la résiliation du bail, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
SUR LES TROIS MOYENS REUNIS : VU L’ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 ;
ATTENDU QUE LES EPOUX X… ETAIENT DEVENUS EN 1952 PRENEURS D’UN DOMAINE QUI, EN 1961, FUT VENDU PARTIE A SOULINQ, PARTIE A ALRIC ;
QUE LE BAIL DE 1952 PREVOYAIT QUE LES PRENEURS DEVAIENT FAIRE A NEUF, CHAQUE ANNEE DE BAIL, QUATRE METRES DE CHAUME SUR TOUTE LA HAUTEUR DE LA TOITURE D’UN COTE SEULEMENT ET D’ENTRETENIR L’ENSEMBLE HORS D’EAU ;
ATTENDU QU’EN 1962, LES PRENEURS ONT ASSIGNE LES NOUVEAUX PROPRIETAIRES POUR VOIR SUPPRIMER LES INFILTRATIONS D’EAU DANS LES BATIMENTS D’EXPLOITATION ET POUR QU’IL SOIT STATUE SUR LES DIFFICULTES TOUCHANT A L’ENTRETIEN DES TOITURES, TANDIS QUE RECONVENTIONNELLEMENT, LES NOUVEAUX PROPRIETAIRES DEMANDAIENT LA RESILIATION DU BAIL POUR ABUS DE JOUISSANCE DES PRENEURS ET ABSENCE DES REPARATIONS LOCATIVES PREVUES AU BAIL ET QUE L’ARRET ATTAQUE A, APRES EXPERTISE, REFUSE DE PRONONCER LA RESILIATION DU BAIL, ET A CONDAMNE LE PROPRIETAIRE SOULINQ A EFFECTUER LES REPARATIONS INDISPENSABLES A LA TOITURE POUR SA MISE HORS D’EAU, AFIN D’ASSURER AUX PRENEURS LA JOUISSANCE NORMALE DES LIEUX ;
ATTENDU QUE LA COUR D’APPEL, POUR CONDAMNER LES PROPRIETAIRES A EFFECTUER LES REPARATIONS INDISPENSABLES A LA TOITURE POUR SA MISE HORS D’EAU ET REJETER L’ACTION DES PROPRIETAIRES TENDANT A LA RESILIATION, A ESTIME QU’IL RESULTAIT DES FAITS DE LA CAUSE QUE CETTE TOITURE ETAIT DEJA, LORS DE L’ENTREE EN POSSESSION DU PRENEUR EN 1952, EN TRES MAUVAIS ETAT PAR UNE VETUSTE QUI N’A FAIT, EN PERSISTANT, QU’EN AGGRAVER LA DETERIORATION ET QUE MEME SI L’OBLIGATION RELATIVE A CETTE TOITURE ETAIT MISE A LA CHARGE DES PRENEURS PAR LE BAIL ET ETAIT CONSIDEREE COMME REPARATION LOCATIVE, ELLE NE POUVAIT, SUIVANT LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 855 ET 860 DU CODE RURAL, ETRE MISE A LA CHARGE DES PRENEURS PUISQU’ELLE ETAIT OCCASIONNEE PAR LA VETUSTE ET QUE, PAR SUITE, LES DISPOSITIONS DU BAIL LA CONCERNANT DEVAIENT ETRE REPUTEES NON ECRITES ;
ATTENDU POURTANT QU‘IL NE RESULTAIT PAS DU RAPPORT DE L’EXPERT Y… CET ETAT DE VETUSTE AIT EXISTE LORS DE L’ENTREE EN POSSESSION DES PRENEURS ET QU‘AUCUN MOTIF DE L’ARRET N’ETABLIT CET ETAT DE VETUSTE EN 1952 ;
QU’AINSI, LA COUR D’APPEL, EN SE FONDANT SUR CE SEUL MOTIF DE VETUSTE POUR STATUER COMME ELLE L’A FAIT ET EXONERER LES PRENEURS DE L’OBLIGATION QU’ILS AVAIENT EXPRESSEMENT CONTRACTEE, N’A PAS JUSTIFIE SA DECISION ; Publication : N° 162
Est réputée non écrite toute clause insérée dans les baux stipulant que les détenteurs du droit de chasse dans les bois situés au voisinage des terres louées ne sont pas responsables au sens des articles 1240 et suivants du code civil, des dégâts causés aux cultures par les lapins de garenne et le gibier vivant dans leurs bois.
Jurisprudence
Mais attendu qu’ayant exactement relevé que le droit de chasse concédé par l’acte de partage du 27 juin 1970 revêtait le caractère, non pas d’un droit de chasser conféré à titre personnel, mais d’un attribut de droit de propriété s’analysant en un droit réel d’usage viager attaché au fonds, que l’acte de partage avait été régulièrement publié et qu’il en était fait mention dans les deux actes de vente du 24 septembre 1988, la cour d’appel, abstraction faite de motifs surabondants, a justement retenu que ce droit de chasse était opposable aux sociétés acquéreurs des parcelles concernées ;
En cas de dégâts causés aux cultures, aux inter-bandes des cultures pérennes, aux filets de récoltes agricoles ou aux récoltes agricoles soit par les sangliers, soit par les autres espèces de grand gibier soumises à plan de chasse, l’exploitant qui a subi un dommage nécessitant une remise en état, une remise en place des filets de récolte ou entraînant un préjudice de perte de récolte peut réclamer une indemnisation sur la base de barèmes départementaux à la fédération départementale ou interdépartementale des chasseurs.
Nul ne peut prétendre à une indemnité pour des dommages causés par des gibiers provenant de son propre fonds.
L’indemnisation mentionnée à l’article L. 426-1 pour une parcelle culturale n’est due que lorsque les dégâts sont supérieurs à un seuil minimal. Un seuil spécifique, inférieur à ce seuil minimal, peut être fixé pour une parcelle culturale de prairie. S’il est établi que les dégâts constatés n’atteignent pas ces seuils, les frais d’estimation des dommages sont à la charge financière du réclamant.
En tout état de cause, l’indemnité fait l’objet d’un abattement proportionnel.
En outre, cette indemnité peut être réduite s’il est constaté que la victime des dégâts a une part de responsabilité dans la commission des dégâts. La Commission nationale d’indemnisation des dégâts de gibier, visée à l’article L. 426-5, détermine les principales règles à appliquer en la matière.
Dans le cas où les quantités déclarées détruites par l’exploitant sont excessives par rapport à la réalité des dommages, tout ou partie des frais d’estimation sont à la charge financière du réclamant.
Les conditions d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.
La possibilité d’une indemnisation par la fédération départementale des chasseurs laisse subsister le droit d’exercer contre le responsable des dommages une action fondée sur l’article 1240 du code civil.
Celui qui obtient en justice la condamnation du responsable à des dommages-intérêts doit, dans la limite de leur montant, reverser à la fédération départementale des chasseurs l’indemnité déjà versée par celle-ci.
Celui qui obtient du responsable du dommage un règlement amiable, sans l’accord de la fédération départementale des chasseurs, perd le droit de réclamer à celle-ci une indemnité et doit lui rembourser l’intégralité de celle qui lui aurait déjà été versée.
La fédération départementale des chasseurs a toujours la possibilité de demander elle-même au responsable, par voie judiciaire ou à l’amiable, de lui verser le montant de l’indemnité qu’elle a elle-même accordée.
La fédération départementale des chasseurs instruit les demandes d’indemnisation et propose une indemnité aux réclamants selon un barème départemental d’indemnisation. Ce barème est fixé par la commission départementale compétente en matière de chasse et de faune sauvage qui fixe également le montant de l’indemnité en cas de désaccord entre le réclamant et la fédération départementale des chasseurs. Une Commission nationale d’indemnisation des dégâts de gibier fixe chaque année, pour les principales denrées, les valeurs minimale et maximale des prix à prendre en compte pour l’établissement des barèmes départementaux. Elle fixe également, chaque année, aux mêmes fins, les valeurs minimale et maximale des frais de remise en état. Lorsque le barème adopté par une commission départementale ne respecte pas les valeurs ainsi fixées, la Commission nationale d’indemnisation en est saisie et statue en dernier ressort. Elle peut être saisie en appel des décisions des commissions départementales.
La composition de la Commission nationale d’indemnisation des dégâts de gibier et des commissions départementales compétentes en matière de chasse et de faune sauvage, assure la représentation de l’Etat, et notamment de l’Office français de la biodiversité, des chasseurs et des intérêts agricoles et forestiers dans des conditions déterminées par un décret en Conseil d’Etat.
Dans le cadre du plan de chasse mentionné à l’article L. 425-6, il est institué, à la charge des chasseurs de cerfs, daims, mouflons, chevreuils et sangliers, mâles et femelles, jeunes et adultes, une contribution par animal à tirer destinée à financer l’indemnisation et la prévention des dégâts de grand gibier. Le montant de ces contributions est fixé par l’assemblée générale de la fédération départementale ou interdépartementale des chasseurs sur proposition du conseil d’administration.
La fédération départementale ou interdépartementale des chasseurs prend à sa charge les dépenses liées à l’indemnisation et à la prévention des dégâts de grand gibier. Elle en répartit le montant entre ses adhérents ou certaines catégories d’adhérents. Elle exige une participation des territoires de chasse ; elle peut en complément exiger notamment une participation personnelle des chasseurs de grand gibier, y compris de sanglier, une participation pour chaque dispositif de marquage ou une combinaison de ces différents types de participation. Ces participations peuvent être modulées en fonction des espèces de gibier, du sexe, des catégories d’âge, des territoires de chasse ou unités de gestion.
Tout adhérent chasseur ayant validé un permis de chasser national est dispensé de s’acquitter de la participation personnelle instaurée par la fédération dans laquelle il valide son permis.
Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application des articles L. 426-1 à L. 426-4 et du présent article.
Tous les litiges nés de l’application des articles L. 426-1 à L. 426-4 sont de la compétence des tribunaux de l’ordre judiciaire.
Les actions en réparation du dommage causé aux cultures et aux récoltes par le gibier se prescrivent par six mois à partir du jour où les dégâts ont été commis.
Les indemnités allouées aux exploitants pour dégâts causés à leurs récoltes par un gibier quelconque ne peuvent être réduites dans une proportion quelconque pour motif de voisinage.
Vu les articles L. 426 -1 et L. 426-4 du code de l’environnement et 1382 du code civil ;
Attendu qu’il résulte des deux premiers de ces textes que la possibilité d’une indemnisation par la fédération départementale des chasseurs ne laisse subsister le droit d’exercer contre le responsable des dommages qu’une action fondée sur l’article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que se plaignant de dégâts causés à ses récoltes et cultures, la société civile d’exploitation agricole Gerot (la société), qui exploite un domaine agricole en limite d’un massif boisé, a cité devant un tribunal d’instance l’association Les Fays de Maulnes (l’association), titulaire d’un droit de chasse dans ce massif, en indemnisation des ces dégâts ;
Attendu que pour condamner l’association à payer à la société une certaine somme, l’arrêt énonce que le régime spécial d’indemnisation des dégâts matériels causés aux cultures et aux récoltes par un gibier quelconque, institué et organisé par les articles L. 426-1 à L. 426-8 du code précité, qui a une portée générale et s’applique à toute action en réparation des dommages de toute nature, notamment celle fondée sur les articles 1382 et 1383 du code civil, ne comporte pas d’exclusion de celles fondées sur l’article 544 du même code et sur le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que mettre à la disposition du gibier certaines quantités de nourriture, l’agrainage, a pour effet de fixer les population d’animaux sauvages sur le territoire concerné et de favoriser leur reproduction ; que cette pratique entraîne une prolifération du gibier, en l’espèce, non compensée par la mise en oeuvre d’actions de régulation ; que le territoire de chasse de l’association se trouve bordé de clôtures sur les côtés est, ouest, et en partie sud, destinées à protéger deux autres exploitations agricoles ; que cette situation, liée à l’exercice du droit de chasse par l’association sur les terres voisines de celles de la société provoque pour celle-ci des inconvénients anormaux de voisinage lui ouvrant droit à une indemnisation correspondant aux dommages subis ;
Qu’en statuant ainsi, sans relever une faute de nature à engager la responsabilité de l’association sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Le preneur a le droit de chasser sur le fonds loué.
S’il ne désire pas exercer ce droit, il doit le faire connaître au bailleur.
Jurisprudence
Mais attendu qu’ayant exactement relevé que le droit de chasse concédé par l’acte de partage du 27 juin 1970 revêtait le caractère, non pas d’un droit de chasser conféré à titre personnel, mais d’un attribut de droit de propriété s’analysant en un droit réel d’usage viager attaché au fonds, que l’acte de partage avait été régulièrement publié et qu’il en était fait mention dans les deux actes de vente du 24 septembre 1988, la cour d’appel, abstraction faite de motifs surabondants, a justement retenu que ce droit de chasse était opposable aux sociétés acquéreurs des parcelles concernées ;
Attendu que Mme Y…, épouse Z…, fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande d’autorisation de cession du bail, alors, selon le moyen :
1°/ que le caractère temporaire d’une prairie au sens de la réglementation communautaire, à savoir que la nature en herbe de la prairie ne peut excéder cinq campagnes, permet à son exploitant de la faire entrer dans une rotation des cultures de son exploitation ; que la mise en herbe d’une parcelle louée dans un tel cadre temporaire, sans caractère définitif, ne peut donc constituer une opération au nombre de celles visées à l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime, nécessitant, à défaut d’accord amiable du bailleur, une information préalable, dont l’omission justifierait le refus d’autorisation judiciaire de cession du bail ; qu’en affirmant que l’organisation par la réglementation communautaire de la constitution par les exploitants agricoles de prairies temporaires entrant dans le cadre d’une rotation ne faisait pas échapper une telle opération, pratiquée par Mme Z… sur deux parcelles données à bail, au formalisme de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime et que l’absence de ce formalisme justifiait le refus de cession du bail au profit de sa fille, la cour d’appel a violé le texte susvisé, ensemble l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que sont réputées non écrites les clauses d’un bail rural restreignant la liberté économique du preneur et le pouvoir d’initiative de ce dernier à modifier les conditions de mise en valeur du fonds donné à bail ; qu’en se fondant sur la clause du bail rural conclu le 8 juillet 1994 interdisant à Mme Z… de faire, « sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucun changement dans les lieux loués » pour affirmer que la mise en herbe de deux parcelles louées d’une superficie totale de 4 ha 75 a 50 ca constituait la preneuse de mauvaise foi, quand une telle clause devait être réputée non écrite compte tenu de son caractère général méconnaissant le pouvoir d’initiative reconnu à cette dernière par le statut du fermage sur le fonds pris à bail, la cour d’appel a violé les articles L. 411-35 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu qu’ayant relevé que Mme Y…- Z… n’avait pas avisé M. X… de la transformation de deux des parcelles affermées en pâtures et en enclos pour chevaux, alors que le bail imposait de recueillir l’accord du bailleur pour tout changement des lieux loués, et exactement retenu que l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime suppose une information du bailleur pour un tel changement à défaut d’avoir obtenu préalablement son agrément et que la réglementation communautaire organisant une rotation des cultures n’emporte pas, en l’absence de disposition spéciale, dérogation à ces dispositions d’ordre public, la cour d’appel en a exactement déduit que ce manquement du preneur à ses obligations tant conventionnelles que légales interdisait de lui reconnaître la qualité de preneur de bonne foi, disposant de la faculté de céder son bail ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa troisième branche et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Attendu que Mme Y… épouse Z… et M. X… font grief à l’arrêt pour l’une de la débouter de sa demande d’autorisation de cession de son bail, pour l’autre de le débouter de sa demande de résiliation de ce bail, alors, selon les moyens :
1°/ que le bailleur peut autoriser tacitement son preneur à exercer son droit de chasse en sus du droit de chasser propre à ce dernier, à condition que cette autorisation soit claire et non équivoque ; qu’en considérant que l’organisation par Mme Z… et son époux de journées de chasse à titre commercial caractérisait une violation du caractère strictement personnel du droit de chasser que l’article L. 415-7 du code rural confère au preneur et justifiait le refus d’autoriser la cession du bail au profit de leur fille, sans même rechercher, compte tenu des éléments versés au dossier, si M. François X…, demeurant sur la commune de Saint-Rémy-en-l’Eau et président de la société communale de chasse depuis 1980, n’avait pas autorisé tacitement sa preneuse à exercer son droit de chasse sur les deux parcelles litigieuses, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 du code civil ;
2°/ que le preneur qui met à la disposition d’une société les terres affermées reste seul titulaire du bail et à ce titre seul titulaire du droit de chasser qui ne profite ni aux autres associés de la société non titulaires du bail ni aux tiers ; qu’en retenant, pour refuser de résilier le bail qu’il n’y avait eu en l’espèce aucun abandon mais mise à disposition par la titulaire du bail de son droit de chasser, tout en constatant que la chasse n’était pas dirigée par Mme Z… seule titulaire du bail, mais par son mari lequel ne bénéficiait d’aucun droit de chasser sur le fonds loué, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 411-35, L. 411-37 et L. 415-7 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que le preneur à bail rural soumis au statut du fermage n’est titulaire, par l’effet de son bail, que du droit de chasser sur le fonds loué, ce qui ne lui permet pas d’organiser des chasses payantes ouvertes aux tiers ; qu’en considérant que Mme Z… avait valablement pu utiliser son droit de chasser pour permettre à son mari d’organiser des chasses commerciales sur le fonds loué, tout en constatant qu’en raison de son importance, cette utilisation constituait un déni et une entrave majeure du droit de chasse que la convention des parties réservait expressément et exclusivement au bailleur, la cour d’appel a violé de plus fort les articles L. 411-35, L. 411-37 et L. 415-7 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’il résultait des attestations des participants aux journées de chasse organisées par Mme Z… et son époux que le territoire de chasse incluait les parcelles données à bail, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que si cette mise à disposition, au profit d’un tiers, du droit personnel de chasser, ne constituait pas une sous-location prohibée au sens de l’article L. 411-35 du code rural, elle suffisait, en raison de l’importance de l’obligation méconnue, à constituer Mme Z… de mauvaise foi et à la priver de sa faculté de céder le bail ;
Mais attendu qu’ayant exactement relevé que le droit de chasse concédé par l’acte de partage du 27 juin 1970 revêtait le caractère, non pas d’un droit de chasser conféré à titre personnel, mais d’un attribut de droit de propriété s’analysant en un droit réel d’usage viager attaché au fonds, que l’acte de partage avait été régulièrement publié et qu’il en était fait mention dans les deux actes de vente du 24 septembre 1988, la cour d’appel, abstraction faite de motifs surabondants, a justement retenu que ce droit de chasse était opposable aux sociétés acquéreurs des parcelles concernées ;
Attendu que Mme Y…, épouse Z…, fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande d’autorisation de cession du bail, alors, selon le moyen :
1°/ que le caractère temporaire d’une prairie au sens de la réglementation communautaire, à savoir que la nature en herbe de la prairie ne peut excéder cinq campagnes, permet à son exploitant de la faire entrer dans une rotation des cultures de son exploitation ; que la mise en herbe d’une parcelle louée dans un tel cadre temporaire, sans caractère définitif, ne peut donc constituer une opération au nombre de celles visées à l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime, nécessitant, à défaut d’accord amiable du bailleur, une information préalable, dont l’omission justifierait le refus d’autorisation judiciaire de cession du bail ; qu’en affirmant que l’organisation par la réglementation communautaire de la constitution par les exploitants agricoles de prairies temporaires entrant dans le cadre d’une rotation ne faisait pas échapper une telle opération, pratiquée par Mme Z… sur deux parcelles données à bail, au formalisme de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime et que l’absence de ce formalisme justifiait le refus de cession du bail au profit de sa fille, la cour d’appel a violé le texte susvisé, ensemble l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que sont réputées non écrites les clauses d’un bail rural restreignant la liberté économique du preneur et le pouvoir d’initiative de ce dernier à modifier les conditions de mise en valeur du fonds donné à bail ; qu’en se fondant sur la clause du bail rural conclu le 8 juillet 1994 interdisant à Mme Z… de faire, « sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucun changement dans les lieux loués » pour affirmer que la mise en herbe de deux parcelles louées d’une superficie totale de 4 ha 75 a 50 ca constituait la preneuse de mauvaise foi, quand une telle clause devait être réputée non écrite compte tenu de son caractère général méconnaissant le pouvoir d’initiative reconnu à cette dernière par le statut du fermage sur le fonds pris à bail, la cour d’appel a violé les articles L. 411-35 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu qu’ayant relevé que Mme Y…- Z… n’avait pas avisé M. X… de la transformation de deux des parcelles affermées en pâtures et en enclos pour chevaux, alors que le bail imposait de recueillir l’accord du bailleur pour tout changement des lieux loués, et exactement retenu que l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime suppose une information du bailleur pour un tel changement à défaut d’avoir obtenu préalablement son agrément et que la réglementation communautaire organisant une rotation des cultures n’emporte pas, en l’absence de disposition spéciale, dérogation à ces dispositions d’ordre public, la cour d’appel en a exactement déduit que ce manquement du preneur à ses obligations tant conventionnelles que légales interdisait de lui reconnaître la qualité de preneur de bonne foi, disposant de la faculté de céder son bail ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa troisième branche et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Attendu que Mme Y… épouse Z… et M. X… font grief à l’arrêt pour l’une de la débouter de sa demande d’autorisation de cession de son bail, pour l’autre de le débouter de sa demande de résiliation de ce bail, alors, selon les moyens :
1°/ que le bailleur peut autoriser tacitement son preneur à exercer son droit de chasse en sus du droit de chasser propre à ce dernier, à condition que cette autorisation soit claire et non équivoque ; qu’en considérant que l’organisation par Mme Z… et son époux de journées de chasse à titre commercial caractérisait une violation du caractère strictement personnel du droit de chasser que l’article L. 415-7 du code rural confère au preneur et justifiait le refus d’autoriser la cession du bail au profit de leur fille, sans même rechercher, compte tenu des éléments versés au dossier, si M. François X…, demeurant sur la commune de Saint-Rémy-en-l’Eau et président de la société communale de chasse depuis 1980, n’avait pas autorisé tacitement sa preneuse à exercer son droit de chasse sur les deux parcelles litigieuses, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 du code civil ;
2°/ que le preneur qui met à la disposition d’une société les terres affermées reste seul titulaire du bail et à ce titre seul titulaire du droit de chasser qui ne profite ni aux autres associés de la société non titulaires du bail ni aux tiers ; qu’en retenant, pour refuser de résilier le bail qu’il n’y avait eu en l’espèce aucun abandon mais mise à disposition par la titulaire du bail de son droit de chasser, tout en constatant que la chasse n’était pas dirigée par Mme Z… seule titulaire du bail, mais par son mari lequel ne bénéficiait d’aucun droit de chasser sur le fonds loué, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 411-35, L. 411-37 et L. 415-7 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que le preneur à bail rural soumis au statut du fermage n’est titulaire, par l’effet de son bail, que du droit de chasser sur le fonds loué, ce qui ne lui permet pas d’organiser des chasses payantes ouvertes aux tiers ; qu’en considérant que Mme Z… avait valablement pu utiliser son droit de chasser pour permettre à son mari d’organiser des chasses commerciales sur le fonds loué, tout en constatant qu’en raison de son importance, cette utilisation constituait un déni et une entrave majeure du droit de chasse que la convention des parties réservait expressément et exclusivement au bailleur, la cour d’appel a violé de plus fort les articles L. 411-35, L. 411-37 et L. 415-7 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’il résultait des attestations des participants aux journées de chasse organisées par Mme Z… et son époux que le territoire de chasse incluait les parcelles données à bail, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que si cette mise à disposition, au profit d’un tiers, du droit personnel de chasser, ne constituait pas une sous-location prohibée au sens de l’article L. 411-35 du code rural, elle suffisait, en raison de l’importance de l’obligation méconnue, à constituer Mme Z… de mauvaise foi et à la priver de sa faculté de céder le bail ;
Le droit de chasser sur le fonds loué, accordé au preneur d’un bail rural par l’article L. 415-7, est subordonné à l’observation des dispositions légales ou réglementaires concernant la chasse. Il ne peut notamment être exercé dans les réserves cynégétiques autorisées par le ministre de l’agriculture.
Le preneur qui ne désire pas exercer le droit de chasser sur le fonds loué doit le faire connaître au bailleur avant le 1er janvier précédant chaque campagne de chasse, par lettre recommandée avec avis de réception.
Tout acte de chasse accompli par le preneur sur le fonds loué le prive de la faculté qui lui est ouverte de renoncer dans les délais ci-dessus fixés au droit de chasser.
L’exercice du droit de chasser par le preneur ne le prive pas de la faculté de demander au bailleur ou au détenteur du droit de chasse réparation des dommages causés par le gibier.
Toutefois, pour la fixation de l’indemnité due, il doit être tenu compte du droit ouvert au preneur de participer à la destruction du gibier.
Le droit de chasser n’est pas accordé aux preneurs des baux exclus du statut du fermage et du métayage en vertu du deuxième alinéa de l’article L. 415-10. En sont également exclus les preneurs de baux du domaine de l’Etat, des départements, des communes et des établissements publics lorsque ces baux ne portent pas sur une exploitation agricole.
Le droit de chasser du preneur ne porte pas sur le gibier d’élevage.
Dans le cas où le bailleur ou le détenteur du droit de chasse s’impose des restrictions, notamment en ce qui concerne le nombre de jours de chasse, l’espèce, le sexe ou le nombre de pièces de gibier à tirer, en vue de la protection du gibier et de l’amélioration de la chasse, ces restrictions s’imposent au preneur sauf décision contraire du tribunal paritaire.
Le bailleur ne peut réclamer au preneur aucune majoration du prix du bail en raison de l’exercice par le preneur du droit de chasser.
Toutes les contestations auxquelles pourraient donner lieu les dispositions précédentes, entre le bailleur et le preneur, seront portées devant les tribunaux paritaires de baux ruraux.
La commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévue au 4° de l’article 1719 du code civil.
Le tribunal paritaire peut, le cas échéant, autoriser le preneur à faire exécuter les travaux incombant de ce fait au propriétaire, aux frais de celui-ci.
Jurisprudence
Vu l’article 1719 4° du code civil ensemble l’article L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer la permanence et la qualité des plantations ;
Attendu selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 3 septembre 2009) que par acte du 24 mars 1997 les consorts X… ont donné à bail à ferme à M. Guy Y… un ensemble de terres et vignes, mis à disposition de l’EARL Y… ; que les vignes ont été vendues à Sébastien Y…, fils du preneur par acte authentique du 18 août 2006 et qu’une résiliation partielle du bail consenti à M. Guy Y… est intervenue par acte sous seing privé du même jour ; que les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail pour défaut de payement du fermage et que M. Y… a reconventionnellement formé une demande au titre des frais de replantation des vignes qu’il avait exposés ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que l’acte de résiliation partielle stipule que « cette résiliation partielle est faite et acceptée, sans indemnité de part ni d’autre, l’EARL Y… n’ayant apporté aucune amélioration aux biens loués ne peut donc prétendre aux indemnités prévus L. 411-69 et suivants du code rural« , que cet acte ne distingue pas les indemnités, qu’il vise les articles L. 411-69 et suivants du code rural et donc celles de l’article L. 411-73 qui font immédiatement suite et qu’il n’est allégué aucun vice du consentement ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les frais de replantation ne constituent pas une amélioration mais l’obligation du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations et n’étaient pas visés par l’acte de résiliation, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 28 juin 2018), que les sociétés Héritiers d’Exéa et de Montrabech ont donné à bail rural à long terme à la société Château de Sérame des terres en nature de vignes et de champs ; qu’invoquant les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, elles ont sollicité la résiliation du bail et le paiement de dommages-intérêts ; que Mme F…, en qualité de mandataire-liquidateur de la société Château de Sérame, a demandé que la clause mettant à la charge du preneur l’obligation de renouveler le vignoble soit annulée ;
Attendu que les bailleresses font grief à l’arrêt d’accueillir la demande du preneur ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, sauf décision contraire de la commission consultative des baux ruraux, la clause mettant à la charge du preneur une obligation de plantation est réputée non écrite, comme contraire aux dispositions de l’article 1719 4° du code civil et que le preneur ne peut renoncer par avance aux droits conférés par le statut des baux ruraux, et relevé que les dérogations contenues dans le contrat type départemental, pris après avis de cette commission, ne permettaient pas d’imposer au preneur le coût de restructuration de l’ensemble du vignoble, comme la clause litigieuse du bail le lui imposait, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant, dès lors qu’il n’était démontré aucun acte caractérisant une renonciation du preneur aux droits d’ordre public découlant du statut du fermage postérieur à la naissance de ces droits, et qui n’a réputé non écrite la clause « charges et conditions » du bail qu’ en ce qu’elle imposait au preneur l’obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail, pour parvenir entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 hectares, a légalement justifié sa décision ;
Vu les articles L. 415-8, L. 415-12, L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural, ensemble l’arrêté du préfet de la Gironde du 16 juin 1978 portant approbation du contrat type de bail à ferme ;
Attendu que la commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévues au 4° de l’article 1719 du Code civil ;
Attendu que pour prononcer la résiliation des baux et condamner les sociétés preneuses au paiement des dommages-intérêts, I’arrêt retient que les trois fonds en cause présentent des manquants importants qui mettent en péril l’exploitation, que les trois baux qui mettent à la charge des sociétés preneuses le remplacement des manquants, comprenant les frais de fourniture et de main-d’oeuvre, ne sont pas contraires à l’ordre public puisqu’ils correspondent à l’arrêté prétectoral du 16 juin 1978 visant l’avis de la commission consultative des baux ruraux où il est indiqué une exception en matière de replantation de vignes pour le cas où le preneur en est chargé par une clause expresse et particulière, qu’il en résulte que les stipulations en cause ne contrarient pas les dispositions réglementaires applicables aux droits du preneur en cas de replantation, édictées en exécution de l’article L. 415-8 du Code rural ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’arrêté du 16 juin 1978 ne prévoit pas cette dérogation contractuelle à l’obligation pour le bailleur d’assurer la pérennité des vignes, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu selon l’arrêt attaqué (Angers, 11 avril 1996), que le Groupement foncier agricole (GFA) de l’Erauderie est propriétaire de parcelles de terre à usage de vergers données en location à M. X… et comportant, selon le bail, l’obligation pour le preneur de procéder au remplacement des pieds manquants et de faire toutes plantations et replantations qui s’avéreraient nécessaires en cours de bail ; que M. X… ayant sollicité l’autorisation de céder son bail à son fils, le GFA de l’Erauderie s’y est opposé et a sollicité la résiliation du bail en invoquant un manquement du preneur à son obligation contractuelle ;
Attendu que le GFA de l’Erauderie fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de résiliation et d’autoriser la cession, alors selon le moyen, 1o que la commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence ou à la qualité des plantations prévues à l’article 1719-4o du Code civil ; que la cour d’appel, qui a jugé non écrites les stipulations d’un bail rural mettant à la charge du preneur de parcelles à usage de vergers une obligation de replantation, sans constater que cette obligation serait mise à la charge du bailleur par la commission consultative des baux ruraux, a violé les articles 1719-4o du Code civil et L. 415-8 du Code rural ; 2o que le refus de la cession et la résiliation sont justifiés par tout manquement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que la cour d’appel, qui a débouté le bailleur de vergers à pommes à couteau de sa demande de résiliation et autorisé la cession du bail, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le preneur, qui avait arraché des plants sans l’autorisation du bailleur, n’avait pas commis une faute compromettant la bonne exploitation du fonds, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-53 et L. 411-35 du Code rural ;
Mais attendu qu’ayant retenu que selon l’article 1719-4o du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer la permanence et la qualité des plantations et qu’en vertu des dispositions de l’article L. 415-8 du Code rural, la commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités de cette obligation, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que la clause du bail mettant à la charge du preneur ladite obligation, était réputée non écrite en application de l’article L. 415-12 du Code rural, a légalement justifié sa décision en constatant qu’il était établi que les plantations trop âgées, devaient être arrachées ;
Les dispositions du présent titre s’appliquent aux baux ci-après énumérés : baux d’élevage concernant toute production hors sol, de marais salants, d’étangs et de bassins aménagés servant à l’élevage piscicole, baux d’établissements horticoles, de cultures maraîchères et de culture de champignons, ainsi que les baux d’élevage apicole.
En sont exclus les locations de jardin d’agrément et d’intérêt familial, les baux de chasse et de pêche.
Jurisprudence
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1 / qu’en cas de constatations sur la nature d’un bail et lorsque le destinataire d’un congé d’un prétendu bail de chasse soutient en faisant état d’éléments extrêmement sérieux à cet égard qu’en réalité il ne s’agit pas d’un bail de chasse mais un bail à ferme, seul le tribunal paritaire des baux ruraux qui a une compétence générale pour connaître des contestations entre preneurs et bailleurs de baux ruraux a qualité pour trancher une difficulté de cette nature comme étant le juge naturel des baux ruraux ; qu’en décidant le contraire sur contredit, la cour d’appel excède ses pouvoirs et partant viole par refus d’application l’article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire ;
2 / que le statut de fermage s’applique à tout contrat dont l’objet est la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ; qu’est réputée agricole toute activité correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal et animal, qu’il résulte des constatations mêmes de l’arrêt qu’en réalité, M. Gaëtan X… élevait cent têtes de bétail – taureaux et chevaux – sur le domaine en question, en sorte qu’il se livrait nécessairement à une activité agricole ;
qu’en affirmant, pour retenir la compétence du tribunal d’instance que cette activité serait accessoire et non principale, la cour d’appel ne tire pas les conséquences légales de ses constatations et partant viole les articles L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire, L. 311-1 et L. 411-1 du code rural, ensemble l’article 12 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant retenu qu’il ressortait des dispositions combinées de l’article L. 321-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’article L. 415-10 du code rural que les actions relatives aux baux de chasse relevaient de la compétence du tribunal d’instance, que le litige sur la compétence dépendait de la nature du bail conclu entre la CIAM et M. X…, constaté que ce dernier était, d’une part, fermier de la CIAM qui mettait à sa disposition un corps de ferme et 37 ha 12 a 45 ca de terres, qu’il avait, d’autre part, reçu à bail un droit de chasse exclusif sur une propriété distincte de plus de 444 ha des domaines de la Pinède et de Pin Fourcat appartenant à la CIAM, que celle-ci exploitait directement ces terres et qu’elle avait consenti à la société civile d’exploitation agricole X… Petite Camargue dont M. X… était le gérant et qui avait lui-même conclu l’acte, une convention pluriannuelle de pâturage sur une superficie de 299 ha 245 a 33 ca comprise dans le bail de chasse de M. X… personne physique, qu’enfin dans « le cadre » du bail de chasse M. X… bénéficiait comme locataire d’une tolérance pour la présence d’un troupeau de cent têtes,
la cour d’appel, qui a relevé souverainement que la tolérance relative à la présence de troupeaux appartenant au preneur sur les terres objet du bail de chasse constituait, conformément à ce qui était exprimé dans l’acte, l’accessoire et non le principal du bail, a pu en déduire, sans excéder ses pouvoirs, qu’il n’ apparaissait pas que le bail de chasse avait été conclu en vue de faire obstacle aux dispositions d’ordre public du statut du fermage ;
VU L’ARTICLE 861, ALINEA 1ER ET 2, DU CODE RURAL; ATTENDU QU’EN VERTU DE CE TEXTE, LES BAUX DE CHASSE ET DE PECHE SONT EXCLUS DU STATUT DU FERMAGE; ATTENDU QUE, SELON L’ARRET ATTAQUE (POITIERS, 19 OCTOBRE 1977), DAME Y…, PROPRIETAIRE INDIVISE AVEC SON PERE D’UNE PROPRIETE AGRICOLE COMPRENANT UN ETANG, A, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 1ER JUILLET 1967, DONNE A BAIL AUX CONSORTS X…, POUR UNE DUREE DE VINGT ANNEES, UN DROIT DE CHASSE ET DE PECHE; QU’UN JUGEMENT DEVENU IRREVOCABLE A DECIDE, QU’INOPPOSABLE A L’AUTRE INDIVISAIRE, Y… PERE, CE BAIL ETAIT INEXECUTABLE, TOUT EN RESTANT VALABLE ENTRE LES SIGNATAIRES; QUE LES CONSORTS Y… ONT VENDU EN 1969 LA PROPRIETE ET L’ETANG; ATTENDU QUE L’ARRET, QUI CONDAMNE DAME Y… A INDEMNISER LES CONSORTS X… DU PREJUDICE SUBI PAR L’INEXECUTION DU BAIL, LEUR A ALLOUE UNE INDEMNITE POUR PERTE DE L’EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION; ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, LA COUR D’APPEL A VIOLE, PAR FAUSSE APPLICATION, LE TEXTE SUSVISE;
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE LES EPOUX Y… ET DAME VEUVE X… FONT GRIEF A L’ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D’AVOIR, SUR CONTREDIT, DECIDE QUE LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE ETAIT COMPETENT POUR CONNAITRE DU LITIGE QUI LES OPPOSE A UN CERTAIN NOMBRE DE COPROPRIETAIRES DU DOMAINE ET DE L’ETANG DE BIGUGLIA, AU MOTIF QUE LA CONVENTION INTERVENUE ENTRE LES PARTIES CONSTITUAIT UN BAIL DE PECHE ET DE CHASSE, ET NON UN BAIL D’ELEVAGE PISCICOLE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D’APRES LE BAIL DU 10 AVRIL 1948, LES PRENEURS AVAIENT LE DROIT DE TIRER PARTI DU DOMAINE LOUE AU MOYEN DE TOUTE MODALITE D’EXPLOITATION A LEUR CONVENANCE ;
QU’ILS POUVAIENT POURSUIVRE, SOUS LA DIRECTION DU CHEF DE FAMILLE, PATRON-PECHEUR DE PROFESSION, L’ACTIVITE DE PISCICULTURE QU’IL EXERCAIT JUSQUE LA, QUE LE FERMAGE, ARRETE PAR L’AVENANT DU 1ER MARS 1972, ATTEIGNAIT LA SOMME DE 120 000 NOUVEAUX FRANCS, PAR AN, TOUS TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE REPARATION DEMEURANT A LA CHARGE DES PRENEURS, QU’UNE OBLIGATION PERIODIQUE D’UN MONTANT AUSSI ELEVE NE POUVAIT PAS SE CONCEVOIR DANS L’HYPOTHESE D’UN BAIL DE PECHE DE PUR AGREMENT ET QU’EN PRESENCE D’UNE CONVENTION STRUCTUREE ET ORGANISEE COMME IL A ETE FAIT DANS L’ACTE DU 10 AVRIL 1948 ET DANS L’AVENANT DU 1ER MARS 1962, LES JUGES NE POUVAIENT SE PERMETTRE DE LA DENATURER EN LUI IMPRIMANT LA QUALIFICATION DE SIMPLE BAIL DE PECHE ;
MAIS ATTENDU QU’APRES AVOIR CONSTATE QUE LE DOMAINE DE BIGUGLIA COMPREND UN VASTE ETANG DE 1 600 OU 1 800 HA D’EAU DE SALINITE VARIABLE, COMMUNIQUANT AVEC LA MER, UN ILOT AVEC CONSTRUCTION, UNE PIECE DE TERRE DE 21 HA 46 EN NATURE DE BOIS D’AULNE ET DE TAILLIS ET UNE PARCELLE D’UN HECTARE ET DEMI PLANTEE DE ROSEAUX, LA COUR D’APPEL RELEVE, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT, QUE LES DIFFERENTS ARTICLES DU CONTRAT REGLENT AVANT TOUT DES DROITS DE PECHE ET DE L’ENTRETIEN DE L’EMBOUCHURE DE L’ETANG AINSI QUE DE L’ENTRETIEN DE L’ILOT POUR PERMETTRE L’ACCOSTAGE DES BARQUES ET QU’A CET ENTRETIEN SONT AFFECTES LES PLANTATIONS D’AULNES, DESTINEES A FOURNIR DES PIEUX ET LES PLANTATIONS DE ROSEAUX ;
QU’IL EST MENTIONNE QUE LES PRENEURS DOIVENT FAIRE LEUR AFFAIRE DES CONDITIONS DANS LESQUELLES LES AUTRES PECHEURS SONT ADMIS DANS L’ETANG ET QUE LE BAIL EMPORTE DROIT DE CHASSE SUR TERRE ET SUR EAU AVEC CERTAINES RESERVES POUR LES COPROPRIETAIRES ;
QUE L’ARRET CONSTATE ENCORE QUE Y… SE DECLARE PATRON-PECHEUR ET QUE LA FAUNE DE L’ETANG SE COMPOSE ESSENTIELLEMENT D’ESPECES PROVENANT DE LA MER ;
ATTENDU QUE DE CES SEULES CONSTATATIONS, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT PU DEDUIRE QUE LES MODESTES ALEVINAGES DONT LES PRENEURS JUSTIFIENT NE POUVAIENT MODIFIER L’OBJET DE LA CONVENTION QUI, COMPTE TENU DE LA MASSE D’EAU CONCEDEE, DE SA COMMUNICATION AVEC LA MER, DE LA NATURE DES POISSONS ET DE LA QUALITE PROFESSIONNELLE DU PRINCIPAL PRENEUR CONSISTAIT EN UN DROIT DE PECHE AVEC DROIT DE CHASSE ACCESSOIRE, TANDIS QUE L’ELEVAGE PISCICOLE SUPPOSE UNE INTERVENTION ET UN CONTROLE CONSTANTS DE L’HOMME SUR LES CONDITIONS DE VIE DES POISSONS, QUI NE SE RETROUVENT PAS EN L’ESPECE ;
ATTENDU QUE, PAR CES MOTIFS, LA COUR D’APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION D’ATTRIBUER COMPETENCE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE POUR CONNAITRE DU LITIGE QUI OPPOSE LES PARTIES ET QUE LE MOYEN N’EST PAS FONDE ;
Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 276 P. 198
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de déclarer les demandes de M. X… recevables, alors, selon le moyen, que les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles n’entraînent pas droit à réparation lorsque l’aliénation du bâtiment exposé à ces nuisances est intervenue postérieurement à l’existence de ces activités ; que l’élevage d’animaux constitue une activité agricole indépendamment de sa finalité ; qu’en affirmant que l’élevage de paons ne constitue pas une activité agricole dans la mesure où cet animal n’est pas destiné à la consommation humaine, la cour d’appel a statué par un motif inopérant privant son arrêt de base légale au regard des articles L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation et L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu que l’arrêt retient que l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation dispose que les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ; que M. et Mme Y… soutiennent qu’ils sont exploitants agricoles sur le site depuis plus de trente ans, soit bien antérieurement à l’acquisition par M. X… de son habitation ; qu’ils ne précisent pas en quoi l’élevage de paons qui depuis bien longtemps, n’est plus considéré comme un animal destiné à l’alimentation humaine, se rattacherait à une activité agricole ;
Qu’en l’état de ces constatations et énonciations procédant de son appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits aux débats, la cour d’appel, par une décision motivée, a pu décider que M. et Mme Y… ne justifiant pas de leur qualité d’exploitant agricole au titre d’un élevage de paons, les demandes de M. X… étaient recevables ;
Les baux du domaine de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics, lorsqu’ils portent sur des biens ruraux constituant ou non une exploitation agricole complète, sont soumis aux dispositions du présent titre. Toutefois, le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l’établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d’utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général.
En outre, en cas d’aliénation, le preneur ne peut exercer le droit de préemption si l’aliénation est consentie à un organisme ayant un but d’intérêt public et si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l’objectif poursuivi par l’organisme acquéreur.
Enfin, le bail peut, à tout moment, être résilié sur tout ou partie des biens loués lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique ; dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité à raison du préjudice qu’il subit.
Jurisprudence
Question écrite n° 19105 de M. Jean Louis Masson (Moselle – NI)
publiée dans le JO Sénat du 23/06/2011 – page 1618
M. Jean Louis Masson attire l’attention de M. le ministre de l’agriculture, de l’alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l’aménagement du territoire sur le cas d’une commune qui possède un terrain donné à bail à un agriculteur. Si cette commune désire reprendre le terrain afin de réaliser l’implantation d’une forêt, il souhaite savoir si l’éventuelle résiliation du bail relève d’une procédure de droit commun ou si, s’agissant d’un projet communal, des dispositions spécifiques peuvent faciliter la résiliation du bail.
Réponse du Ministère de l’agriculture, de l’alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l’aménagement du territoire
publiée dans le JO Sénat du 11/08/2011 – page 2100
Les baux du domaine de l’État, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics, lorsqu’ils portent sur des biens ruraux faisant l’objet d’une exploitation agricole, qu’ils constituent ou non une exploitation complète, sont en principe soumis au droit commun du statut du fermage, conformément à l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime. Toutefois, cette disposition comporte plusieurs restrictions aux droits du preneur, afin de permettre l’utilisation de ces biens à des fins d’intérêt général. En effet, le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d’utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général. À ce titre, l’article 1er du code forestier affirme le caractère d’intérêt général de la mise en valeur et de la protection des forêts. L’intérêt général lié à la création d’une forêt par une commune sur son terrain, objet d’un bail rural, est à apprécier en fonction du projet. Ainsi, par exemple, si l’ouverture au public est l’un des motifs du projet, celui-ci pourra être reconnu d’intérêt général.
ATTENDU QU’AUX TERMES DE CE TEXTE LES BAUX DU DOMAINE DE L’ETAT, DES DEPARTEMENTS, DES COMMUNES ET DES ETABLISSEMENTS PUBLICS, LORSQU’ILS PORTENT SUR DES BIENS RURAUX, CONSTITUANT OU NON UNE EXPLOITATION AGRICOLE COMPLETE, SONT SOUMIS AU PRESENT TITRE, TOUTEFOIS, LE DROIT DE PREEMPTION ET LE DROIT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL NE POURRONT ETRE OPPOSES PAR LES PRENEURS, LORSQUE LES BIENS LOUES SERONT UTILISES POUR LES BESOINS D’UN SERVICE PUBLIC OU AFFECTES A LA MISSION D’INTERET GENERAL, POURSUIVIE PAR CES PERSONNES MORALES ;
ATTENDU QU’APRES AVOIR CONSTATE QUE L’HOPITAL-HOSPICE DE PONTOISE AVAIT VENDU LE 26 AVRIL 1961 PAR ADJUDICATION AUX EPOUX GUERIN LE BIEN LUI APPARTENANT DONNE A BAIL AUX EPOUX X…, POUR SE PROCURER LES MOYENS FINANCIERS POUR LA CREATION D’UN SERVICE DE PEDIATRIE ET DE MATERNITE, L’ARRET A REFUSE AUX EPOUX X… LE DROIT DE PREEMPTION, QU’IL EN DONNE POUR MOTIF QUE LA SUPPRESSION DE CE DROIT DE PREEMPTION ET DU DROIT DE RENOUVELLEMENT SE PRODUIRA LORSQUE LA PERSONNE MORALE VOUDRA EN TIRER PARTI OU SE SERVIR DES BIENS LOUES, DE QUELQUE MANIERE QUE CE SOIT, Y COMPRIS LA VENTE, QUE SINON IL EUT FALLU SUBSTITUER AUX TERMES UTILISE LES MOTS EXPLOITES OU DIRECTEMENT MIS EN VALEUR ;
ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, ALORS QUE L’EXCEPTION AU PRINCIPE SELON LEQUEL LES PRENEURS BENEFICIENT DU STATUT DU FERMAGE, DEVANT S’INTERPRETER RESTRICTIVEMENT, LE TEXTE QUI PREVOIT LE CAS OU LES BIENS LOUES SERONT UTILISES POUR LES BESOINS D’UN SERVICE PUBLIC, NE PEUT S’APPLIQUER AU CAS D’ACQUISITION PAR UN PARTICULIER POUR DES FINS PRIVEES, QUEL QUE SOIT L’USAGE QUI DOIT ETRE FAIT DU PRIX, L’ARRET ATTAQUE A FAUSSEMENT APPLIQUE, DONC VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
Publication : N° 306
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 10 mars 2016), que M. X…, dirigeant d’un centre équestre, exploite une parcelle appartenant à la commune du Y… au titre d’un bail conclu par acte du 22 mars 1957, régulièrement renouvelé, puis prorogé jusqu’au 31 décembre 2009 ; qu’il a mis cette terre à la disposition de l’exploitation agricole à responsabilité limitée Les Ecuries X… (l’EARL) ; que, par actes du 27 juin 2013, le maire leur a délivré congé de bail rural valant refus de renouvellement et prenant effet le 31 décembre 2014, au motif que la commune avait décidé d’utiliser le bien loué à des fins d’intérêt général ; que, par déclaration du 25 septembre 2013, M. X… et l’EARL ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en application du statut du fermage, annulation du congé et indemnisation ;
Attendu que M. X… et l’EARL font grief à l’arrêt de fixer le terme du bail rural, de dire que le congé y produirait ses effets, d’ordonner leur expulsion à cette date et de rejeter leur demande d’indemnisation ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu, par une décision motivée, d’une part, que le conseil municipal, en attribuant au maire le pouvoir de conclure un bail conformément aux dispositions de l’article L. 2122-22, 5°, du code général des collectivités territoriales, lui déléguait nécessairement la faculté de ne pas le renouveler à son échéance, d’autre part, qu’aucune disposition n’obligeait l’auteur du congé à mentionner, à peine de nullité, la délibération l’autorisant à le délivrer, et constaté que, par une délibération du 14 mai 2012 complétée le 17 décembre 2012, le conseil municipal avait délégué au maire la compétence de décider de la conclusion ou de la révision du louage de choses pour une durée n’excédant pas douze ans, la cour d’appel en a justement déduit que le congé délivré par décision du maire pour un motif d’intérêt général était conforme aux prévisions de l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime et prendrait effet au terme du bail en cours ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 22 septembre 2011), que l’établissement public de santé Hôpital local de Nuits-Saint-Georges (l’hôpital) a délivré congé, sur le double fondement des articles L. 411-60 et L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime, à chacun des consorts Yves et Jean-Pierre X… des parcelles de vignes qu’il leur donnait à bail ; que les copreneurs ont contesté ces congés ;
Sur le premier moyen :
Attendu que l’hôpital fait grief à l’arrêt d’annuler les congés, alors, selon le moyen :
1°/ que les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé ; que l’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 du code rural par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnés au présent article ; qu’en outre, l’objet agricole auquel doit répondre une personne morale n’a pas de caractère exclusif, de sorte que l’activité agricole exercée peut être accessoire, par rapport à l’activité principale ; que, par ailleurs, le principe de spécialité applicable aux établissements publics n’interdit pas d’exercer des activités économiques diversifiées, dès lors que celles-ci ont un lien avec la mission principale ; qu’en l’espèce, en statuant comme elle l’a fait, cependant que la liste des missions définies par l’article L. 6112-1 du code de la santé publique n’était pas en elle-même de nature à exclure la faculté pour l’établissement hospitalier d’exercer, en-dehors de sa spécificité, une activité accessoire de nature agricole, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 311-1, L. 411-58, L. 411-59 et L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime, et L. 6112-1 du code de la santé publique ;
2°/ que l’établissement hospitalier avait fait valoir dans ses écritures que son objet agricole ne pouvait être sérieusement contesté même s’il présentait un caractère accessoire, dès lors qu’il était établi qu’il exploitait un important domaine agricole, que la vente aux enchères réalisées des vins produits sur le domaine, chaque année, avait une réputation nationale, et, qu’en outre, il bénéficiait d’une autorisation d’exploiter, ce qui était de nature à conforter la qualité d’exploitant agricole de cet établissement ; que, dès lors, en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas davantage légalement justifié sa décision au regard des mêmes textes ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’un établissement public hospitalier, compte tenu de ses missions légales, ne pouvait, exercerait-il une activité viticole annexe, être regardé comme ayant un objet agricole, la cour d’appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que l’hôpital fait grief à l’arrêt d’annuler les congés, alors, selon le moyen :
1°/ que le preneur titulaire d’un bail portant sur des biens appartenant au domaine privé d’un établissement public ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci lui a fait connaître dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail sa décision d’utiliser les biens loués directement en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général ; que le bailleur n’est pas tenu de préciser les conditions dans lesquelles il entend réaliser l’objectif projeté ; qu’en l’espèce, la reprise et la mise en valeur des parcelles en cause en faire-valoir direct par l’établissement hospitalier devaient permettre de contribuer de manière significative au financement des investissements nécessaires au maintien et au développement du service public hospitalier de sorte que l’opération était bien de nature à permettre la réalisation d’une fin d’intérêt général ; que, dès lors, en se déterminant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard de l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime, et de l’article L. 6141-2-1 du code de la santé publique ;
2°/ qu’en se bornant à retenir que l’objectif pour un établissement public d’augmenter ses ressources constituait pour lui un objectif d’intérêt financier et non un objectif d’intérêt général, sans même rechercher, comme elle y avait été invitée par l’établissement hospitalier, si la mise en valeur des biens à vocation agricole appartenant à son domaine privé, issus des dons et des legs ne relevait pas de l’intérêt général poursuivi par ce dernier dans le cadre de ses missions, et ne correspondait donc pas à l’utilisation de ces biens à une fin d’intérêt général au sens de l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel n’a pas suffisamment justifié sa décision, au mépris de l’article 455 du code de procédure civile et du texte ci-dessus visé ;
Mais attendu que la cour d’appel, qui a exactement retenu que l’augmentation de ses ressources ne constituait pas, pour l’établissement public, l’utilisation de son bien à une fin d’intérêt général, a légalement justifié sa décision ;
Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 4 mai 2017), qu’au cours de l’année 1995, MM. X… ont succédé à leurs parents dans le bail à ferme portant sur des terres appartenant à Mme Z… et mises à la disposition du groupement agricole d’exploitation en commun du Moulin X… (le GAEC) ; que, par acte du 24 avril 1999, ce bail a été transformé en bail à long terme, portant sur les mêmes parcelles ; que le contrat prévoyait un engagement du bailleur d’autoriser la cession du bail aux descendants des preneurs dans le cas où ils viendraient à cesser leur activité ou à décéder en cours de bail ; que, par acte du […] , Mme Z… et Mme A… ont délivré à MM. X… congé pour cause d’âge prenant effet le 11 novembre 2015, terme du bail ; que, par déclaration du 22 juillet 2014, ceux-ci ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de cession du bail à M. Maxime X… ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que MM. X… font grief à l’arrêt de dire la clause de cession non écrite et de rejeter leur demande d’autorisation ;
Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que le principe d’incessibilité du bail tend à prémunir le bailleur contre un changement, à son insu, en la personne de l’exploitant ou dans les conditions de l’exploitation et relevé que la clause, insérée dans un bail à long terme, visait de manière générale les descendants, sans que l’on puisse les identifier, et prévoyait ce transfert quel que soit le motif de cessation d’activité des preneurs, ce qui avait pour effet d’imposer dans tous les cas un cessionnaire au bailleur sans recours au juge, la cour d’appel en a exactement déduit que la clause, en ce qu’elle contrevenait au caractère d’ordre public du statut du fermage, devait être déclarée non écrite ;
lien Legifrance
Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Bastia, 23 juin 1992), que, par acte du 2 février 1983, M. Z… propriétaire d’un domaine rural déjà affermé à M. Y…, lui a consenti un nouveau bail pour une durée de neuf annnées à compter du 1er septembre 1982 ; que le bailleur lui ayant délivré congé le 15 février 1990, aux fins de reprise, le fermier a saisi, le 11 juin 1992, le tribunal paritaire des baux ruraux d’une action en nullité de cet acte ; que Mme Y… est intervenue volontairement à l’instance ;
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de déclarer irrecevable la demande et d’ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen, « qu’un congé pour reprise de bail rural n’est régulier que lorsqu’il vise la date d’expiration du bail ; que les dispositions de l’article L. 411-5 du Code rural selon lesquelles la durée du bail rural ne peut être inférieure à neuf années, sont d’ordre public, toute clause contraire étant réputée non écrite ; que les parties ayant conclu un nouveau bail, le 12 février 1983, pour une durée de neuf années, la clause fixant au 1er septembre 1982 le point de départ de ce nouveau bail, avait pour effet de lui conférer une durée inférieure à neuf années et ne pouvait, par conséquent, recevoir application, de sorte que le congé délivré sur la base de ce terme n’était pas régulier et ne pouvait faire courir le délai de quatre mois prévu, à peine de forclusion, en cas de contestation par le preneur ; qu’ainsi, en déclarant forclose l’action en nullité de M. Y…, et en condamnant ce dernier, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux conformément aux termes de ce congé irrégulier, la cour d’appel a méconnu les dispositions d’ordre public susrappelées et violé les dispositions des articles L. 411-5, L. 411-47 et L. 411-54 du Code rural » ;
Mais attendu que la cour d’appel, qui a exactement retenu, par motif adopté, qu’à supposer que les effets du bail n’aient couru qu’à partir du 2 février 1983, le congé alors délivré vingt-trois mois avant le terme, n’en aurait pas moins été valable et qui a relevé que M. Y… avait saisi le tribunal plus de quatre mois après la réception du congé, en a justement déduit que la forclusion était encourue ;
Attendu que le prix du fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues ;
Attendu que pour rejeter la demande de résiliation pour défaut de paiement du fermage, l’arrêt, relève, par motifs propres et adoptés, que, s’il existe un seul bail, celui-ci fixe séparément le prix du fermage « en ce qui concerne les parcelles de terre et les bâtiments d’exploitation » et le prix du loyer « concernant les bâtiments d’habitation » et vise la clause résolutoire en faisant référence, pour le commandement de payer, à la loi du 6 juillet 1989, et retient que les bailleurs ne peuvent invoquer, à l’appui d’une demande de résiliation fondée sur un texte visant le défaut de paiement des « fermages », le non-paiement du loyer stipulé pour les bâtiments d’habitation ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les biens objets du litige étaient loués en vertu d’un unique bail soumis au statut du fermage et que les dispositions relatives au prix du fermage, lequel est constitué des loyers fixés distinctement pour les biens à usage agricoles et à usage d’habitation, sont d’ordre public, la cour d’appel a violé le texte sus-visé ;
Vu l’article L. 411-77 du Code rural ; Attendu que sont réputées non écrites, toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur ;
Attendu que le bail des consorts B… rappelle qu’aux termes d’un bail consenti le 12 juillet 1967 à leurs parents, ceux-ci ont été autorisés à réaliser une installation de stabulation libre amortissable en vingt ans, les preneurs ou leurs enfants devant, en cas de départ, avant l’expiration de ce délai être indemnisés sur la base d’une somme forfaitaire diminuée de 5 % par année d’exécution du bail ; Attendu que l’arrêt retient que cette clause fait la loi des parties, tant sur le principe de l’indemnisation que sur ses modalités ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Attendu que M. Z… fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir réputé non écrite la clause relative au renouvellement du bail litigieux, alors, selon le moyen, que, » si, aux termes de l’article 870-25, alinéa 6, du Code rural, les parties ont la faculté, pour les baux conclus pendant 25 ans au moins, de prévoir une tacite reconduction d’année en année, la loi régissant alors la date d’effet de congé, ce texte n’interdit pas aux parties de prévoir des conditions différentes de renouvellement du bail dès lors que ces dernières sont conformes au 2e alinéa dudit article, qu’ainsi, c’est à tort que la cour d’appel a estimé que les parties ne pouvaient prévoir, dès la conclusion du bail, que les conditions de renouvellement prévues par l’alinéa 6 de l’article 870-25 qui ne concerne que la tacite reconduction, l’ordre public n’imposant aucune limitation aux droits des bailleurs » (sic) ;
Mais attendu que l’arrêt, qui relève que les bailleurs se sont interdit de donner congé pour l’expiration du bail et retient justement que la clause qui stipule cette interdiction restrictive des droits des bailleurs doit être réputée non écrite est, par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que Albert X… fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que la nullité de la clause du bail déclarée non écrite ne devait pas entraîner la nullité du bail en son entier, alors, selon le moyen, » que la durée d’un bail constituant l’un des éléments essentiels de celui-ci, la nullité de la clause litigieuse, qui participait à la détermination de la durée du bail, devait nécessairement être étendue à la totalité du bail lui-même ; que, pour avoir décidé le contraire, l’arrêt attaqué procède d’une violation des articles 1134 et 1709 du Code civil » ;
Mais attendu qu’une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais été rédigée, l’arrêt, en décidant qu’elle ne peut entraîner la nullité du bail lui-même, ne viole aucun texte, d’où il suit que le moyen n’est pas fondé.
Vu l’article L. 411-46 du code rural, ensemble l’article L. 411-64 du même code ;
Attendu que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges, 10 mars 2006), que M. X…, qui avait donné à bail, les 27 et 29 mars 1962, aux époux Y… une propriété agricole, leur en a vendu une partie par acte du 27 janvier 1995 et leur a consenti pour le surplus une prorogation du bail pour huit ans, la prorogation expirant le 29 septembre 2003 ; que par le même acte il a autorisé les preneurs à céder ce bail à leurs fille Josette Z…, la bénéficiaire de la cession précisant à l’acte qu’elle avait pris connaissance que le bail prorogé était sans droit à renouvellement ; que Mme Josette Z… s’étant maintenue dans les lieux, Mme X…, qui vient aux droits de son père, l’a assignée pour qu’il soit constaté qu’elle était sans droit ni titre et condamnée à libérer les lieux ;
Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que la renonciation par les preneurs au renouvellement était licite, que la clause était opposable à Mme Z…, signataire de l’acte du 27 janvier 1995, et que la bénéficiaire de la cession, qui ne pouvait avoir plus de droits que ses auteurs, devait libérer les lieux loués ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le bénéficiaire d’une cession a un droit personnel au renouvellement du bail auquel il ne peut valablement renoncer avant qu’il ne soit acquis, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu qu’ayant relevé que les époux X… étaient intervenus à l’acte des 7 et 21 septembre 2005 et avaient déclaré qu’ils entendaient expressément ne pas se prévaloir du statut du fermage pour quelque cause que ce soit et n’avoir aucun droit découlant dudit statut, la cour d’appel, qui a pu en déduire leur renonciation aux droits acquis résultant du statut du fermage, a légalement justifié sa décision ;