Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.
En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci.
Si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73. Cette mention est établie par l’officier public ou ministériel chargé de la vente d’après les indications fournies par le bailleur et par le preneur ; en cas de désaccord entre les parties, elle fait état des éléments contestés.
La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion.
La preuve des améliorations mentionnées à l’ article L. 411-69 résulte soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues à l’ article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun.
Lorsqu’il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d’inventaire déterminé par arrêté du ministre de l’agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur.
La rémunération des experts est assurée d’après un barème forfaitaire.
Jurisprudence
Vu l’article 1842 du code civil, ensemble les articles L. 411-69 et L. 411- 73, I, du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’il résulte de ces textes qu’une société civile d’exploitation agricole, preneur à bail, jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation et bénéficie d’une créance pour amélioration au titre des travaux régulièrement dénoncés au bailleur ou autorisés par lui ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 6 juin 2017), que, par acte du 17 juin 2005, M. et Mme R… ont donné à bail rural un ensemble immobilier leur appartenant à la société civile d’exploitation agricole du Domaine de La Veyssière (la SCEA) dont ils étaient les seuls associés ; qu’un jugement sur saisie immobilière du 26 mai 2009 a déclaré la société Centre Pierre investissements (la société CPI) adjudicataire du domaine ; qu’un jugement du 13 novembre 2013 a placé la SCEA en liquidation judiciaire ; qu’une ordonnance du 14 avril 2014 a constaté la résiliation du bail ; que le mandataire à la liquidation de la SCEA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en condamnation de la société CPI à lui payer l’indemnité due au preneur sortant ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que la réalisation des travaux était soumise à une autorisation du bailleur, donnée après notification par le preneur de sa proposition, qu’il est constant que cette procédure n’a pas été respectée, que M. et Mme R…, à la fois bailleurs de l’immeuble et associés au sein de la SCEA, ont nécessairement eu connaissance de la nature des travaux d’amélioration que souhaitait réaliser la SCEA et, de la même façon, ont nécessairement donné de manière tacite un accord non équivoque pour leur réalisation ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la confusion des qualités de bailleurs et d’associés de la SCEA ne dispensait pas celle-ci de se conformer à la procédure prévue par des dispositions d’ordre public, rappelées par le contrat qu’elle avait conclu, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Donne acte à M. X… de son désistement de pourvoi en ce qu’il est dirigé à l’encontre de la société SM2 Z… D… , de la société Manoeuvrier entreprise et du GAEC des Landes ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 7 mai 2015), que Emile Y…, son épouse et leur fils Richard ont, à effet du 1er avril 1998, donné à bail rural à M. X… diverses parcelles leur appartenant ; qu’un jugement du 13 septembre 2006, devenu irrévocable, a prononcé la résiliation de ce bail et ordonné l’expulsion du preneur ; que, par déclaration du 15 avril 2011, M. X… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en indemnisation de fumures et cultures réalisées postérieurement à ce jugement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de remboursement de travaux d’amélioration ;
Mais attendu qu’ayant retenu que, le bail ayant été résilié, le preneur sortant ne pouvait solliciter le remboursement de travaux postérieurs à la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel, qui était saisie en application de ce texte, n’était pas tenue de rechercher d’office un autre fondement sur lequel la demande aurait pu être accueillie ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement des récoltes ;
Mais attendu que, celui-ci n’ayant pas invoqué devant la cour d’appel les règles de l’enrichissement sans cause, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer une somme à titre de dommages-intérêts pour exercice abusif d’une voie de recours ;
Mais attendu qu’ayant retenu que M. X… avait poursuivi l’instance sur le mal fondé de laquelle il avait été suffisamment éclairé par les motifs de deux jugements précédents, la cour d’appel a caractérisé un abus de son droit d’agir justifiant une condamnation à dommages-intérêts dont elle a souverainement apprécié le montant ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Angers, 8 mars 2016), qu’un jugement a ordonné la cession partielle des actifs de la société Chauviré, en redressement judiciaire, à la société Domaine des Faveries d’Anjou, devenue société civile d’exploitation agricole Candé fruits (la SCEA) ; que, par acte du 12 juillet 2010, la société Chauviré a cédé à la SCEA les six baux ruraux consentis par le groupement foncier agricole de la Ramée, aux droits duquel vient le groupement foncier rural de la Ramée (le GFR), sur des parcelles plantées en vergers et peupleraie ; que, par acte du 2 avril 2013, la SCEA devenue société Candé fruits (la société) a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en révision du fermage et indemnisation d’une coupe de peupliers ; que le GFR, imputant à la société l’arrachage fautif d’arbres fruitiers et du système d’irrigation, a demandé reconventionnellement la résiliation des baux, l’octroi de dommages-intérêts et le rétablissement d’un chemin ;
Sur le premier moyen :
Vu l’article 555 du code civil, ensemble l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes du GFR, l’arrêt retient que le bailleur laisse au locataire, pendant la durée du bail, la propriété des ouvrages et plantations qu’il a régulièrement élevés, l’article 555 précité n’ayant vocation à régler leur sort qu’à l’expiration du bail ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les plantations n’étaient pas intervenues avant le renouvellement des baux, de sorte qu’elles seraient devenues la propriété du bailleur lors de ce renouvellement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l’article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
Sur le troisième moyen :
Vu l’article 555 du code civil ;
Attendu que, pour condamner le GFR à indemniser le preneur pour avoir coupé des peupliers, l’arrêt retient qu’en pénétrant sur la parcelle mise à disposition de la société et en coupant pour les vendre les peupliers dont la propriété était laissée à celle-ci, le GFR a porté atteinte à ses droits ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le bailleur n’était pas devenu propriétaire des peupliers par accession à l’issue de la période de la relation contractuelle au cours de laquelle les plantations étaient intervenues, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu les articles L. 162-1 et L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu que les chemins d’exploitation servent à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande du GFR en rétablissement du chemin, l’arrêt retient que le bailleur a droit à indemnisation à l’expiration du bail s’il apparaît une dégradation du bien loué ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le propriétaire du chemin traversant le domaine loué est en droit d’en exiger le rétablissement s’il en a l’usage, la cour d’appel, qui a constaté que le chemin n’était pas inclus dans le bail, a violé les textes susvisés ;
Lien Legifrance
Vu l’article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 2 avril 2015), qu’en 1972, M. X… a pris à bail un domaine agricole appartenant à M. Y…; que, le 11 janvier 2008, le bail a été cédé, avec l’autorisation du bailleur, à Mme X… et à M. Max X…, fils du preneur ; que, par acte du 27 janvier 2010, M. Y…et les preneurs ont résilié le bail au 31 mars 2011 ; que M. et Mme X… ont saisi le tribunal paritaire en indemnisation de Mme X…, preneur sortant ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X…, l’arrêt retient qu’elle ne rapporte pas la preuve de la réalisation de travaux exigés par l’administration et dispensés de l’accord du bailleur, que l’ensemble des travaux dûment autorisés par ce dernier ont été très largement amortis et que le silence gardé par lui sur une demande d’autorisation ne peut valoir acceptation de sa part, quand bien même l’administration aurait donné son agrément ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions demandant l’indemnisation des améliorations culturales et sans examiner les éléments produits justifiant l’information du bailleur et la réalisation des travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrative ne nécessitant pas l’acceptation expresse du propriétaire, ainsi que leur durée d’amortissement, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Vu l’article L. 411-71-3° du Code rural ;
Attendu qu’en ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, l’indemnité due au preneur sortant est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans ;
Attendu que pour inclure la somme de 755 700 francs dans l’indemnité due à Mme B…, preneur sortant, au titre des terres maraîchères et installations y incorporées correspondant aux terres appartenant à Mme Z…, l’arrêt attaqué (Montpellier, 14 février 1996) statuant sur les comptes de sortie de ferme, retient que le bien donné à bail comprenait initialement des terres labourables, des terres diverses, des vignes et des vergers, que pour déterminer l’éventuelle plus-value apportée par la transformation de la propriété en exploitation maraîchère, la cour d’appel dispose d’éléments suffisants pour estimer qu’en francs constants, lors de la conclusion du bail, la valeur des vignes à environ 40 000 francs l’hectare et celles des terres labourables ou en forme de vergers à environ 70 000 francs l’hectare et qu’il y a lieu de retenir en fin de bail une valeur moyenne de 105 000 francs l’hectare pour les cultures maraîchères comprenant les terres normalement utilisées et tous les moyens d’exploitation qui doivent y être incorporés ;
Qu’en statuant ainsi, en se fondant sur la seule plus-value acquise par les terres affermées, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l’article L. 411-71.1° du Code rural ;
Attendu que pour fixer à la somme de 1 021 000 francs la somme due à Mme B… au titre des bâtiments d’exploitation l’arrêt retient qu’en acceptant la transformation de la propriété en exploitation maraîchère les bailleresses avaient accepté la transformation des bâtiments à usage agricole et qu’aucune interdiction conventionnelle n’avait été faite au preneur d’exploiter des terres autres que celles dépendant de la propriété donnée à bail et de traiter éventuellement ses cultures maraîchères ;
Qu’en statuant ainsi sans rechercher dans quelle mesure l’aménagement des bâtiments d’exploitation conservait une valeur effective d’utilisation pour la seule propriété donnée à bail, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 12 février 2018), que, par acte du 4 août 1989, MM. Q… ont consenti à M. et Mme G… un bail à long terme portant sur plusieurs parcelles ; que, par acte du 25 octobre 2010, les bailleurs leur ont délivré congé à effet du 10 novembre 2014, validé par un jugement irrévocable du 3 septembre 2012 ; que M. et Mme G… ont, après expertise, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation de l’indemnité de sortie de ferme ; que MM. Q… ont demandé reconventionnellement le paiement d’une indemnité d’occupation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G… font grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme l’indemnité due aux preneurs sortants ;
Mais attendu qu’ayant relevé que l’expert consulté par les preneurs avait assisté ces derniers lors des opérations d’expertise judiciaire et que les conclusions de ce technicien avaient été intégrées dans celles, non sérieusement critiquées, de l’expert judiciaire, la cour d’appel a pu se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G… font le même grief à l’arrêt ;
Mais attendu qu’ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits, la cour d’appel, qui a constaté que le bail avait pris fin le 11 novembre 2014, date d’effet du congé, a souverainement retenu, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant sur l’autorisation des bailleurs, que les preneurs sortants ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombait, de la réalité et du coût des travaux invoqués ;
Pour permettre le paiement de l’indemnité due, les établissements de crédit ou les sociétés de financement peuvent accorder aux bailleurs qui en font la demande des prêts spéciaux à long terme. Lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n’est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s’il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l’indemnité due est réduite en conséquence.
L’indemnité est ainsi fixée :
1° En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d’Etat, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d’amortissement déterminées à partir d’un barème national. En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ;
2° En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;
3° En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans. Le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d’une expertise. En ce cas, l’expert peut utiliser toute méthode lui permettant d’évaluer, avec précision, le montant de l’indemnité due au preneur sortant ;
4° En cas de reprise effectuée en application des articles L. 411-6, L. 411-58 et L. 411-60 du présent code, et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et 3 du I de l’article L. 411-73 du présent code, l’indemnité est égale à la valeur au jour de l’expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation ;
5° En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, l’indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties.
La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité.
Les travaux mentionnés au présent article, qui ont un caractère somptuaire ou qui n’ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s’il s’agissait d’installations normales et réalisées au juste prix.
Le barème national à partir duquel pourront être fixées les tables d’amortissement destinées au calcul des indemnités auxquelles les preneurs de baux ruraux ont droit à l’expiration de leurs baux en raison des améliorations apportées par eux aux fonds loués en ce qui concerne les bâtiments d’exploitation, les ouvrages incorporés au sol et les bâtiments d’habitation est fixé comme ci-après :
A. – Bâtiments d’exploitation.
1° Ouvrages autres que ceux définis aux 3° et 4° en matériaux lourds ou demi-lourds, tels que maçonnerie de pierres d’épaisseur au moins égale à 30 cm, briques d’épaisseur égale ou supérieure à 12 cm, béton armé et agglomérés de ciment (parpaings) ; ossatures et charpentes métalliques ou en bois traité.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 20 à 30 ans
2° Ouvrages autres que ceux définis aux 3° et 4° en matériaux légers, tels que bardages en matériaux légers ou incomplets ou briques d’épaisseur inférieure à 12 cm et amiante-ciment ; ossatures et charpentes autres que celles précédemment définies.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 15 à 25 ans.
3° Couvertures en tuiles, ardoises, tôle galvanisée d’épaisseur égale ou supérieure à 0,6 mm, amiante-ciment et matériaux de qualité au moins équivalente.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 15 à 25 ans.
4° Autres modes de couverture : chaume, bois, tôle galvanisée de moins de 0,6 mm notamment.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 20 ans.
B. – Ouvrages incorporés au sol.
1° Ouvrages constituant des immeubles par destination, à l’exception des ouvrages ou installations énumérées au 2° :
a) Installations d’alimentation en eau, d’irrigation, d’assainissement, de drainage notamment.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 30 ans.
b) Installations électriques dans des bâtiments autres que des étables.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 25 ans.
c) Installations électriques dans des étables et installations électriques extérieures.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 15 ans.
2° Autres ouvrages ou installations, tels que clôtures ou matériel scellé au sol dans les bâtiments :
a) Ouvrages et installations ne comportant pas d’éléments mobiles.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 20 ans.
b) Ouvrages et installations comportant des éléments mobiles tels que matériel de ventilation, transporteurs et moteurs les mettant en mouvement.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 5 à 15 ans.
C. – Bâtiments d’habitation.
1° Maisons de construction traditionnelle :
a) Maisons construites par le preneur.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 50 à 60 ans.
b) Extensions ou aménagements :
– gros oeuvre.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 20 à 40 ans.
– autres éléments.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 30 ans.
2° Maisons préfabriquées.
Durée minimale et maximale d’amortissement : 10 à 40 ans.
Pour chaque département, et éventuellement pour chaque région naturelle agricole, le préfet du département, après avis de la commission consultative des baux ruraux, arrête les tables d’amortissement dans les limites fixées à l’article R. 411-18 et, compte tenu notamment de la nature des matériaux employés, de la catégorie des travaux et de leur objet, constructions nouvelles ou aménagement des constructions existantes ainsi que, le cas échéant, des dimensions des bâtiments, de leur destination et des facilités d’utilisation différente qu’ils présentent.
Jurisprudence
Mais attendu qu’ayant, d’une part, exactement retenu que les dispositions des articles L. 411-69 et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime excluent pour le preneur sortant toute autre forme d’indemnisation que l’indemnité égale au coût des travaux et améliorations évalués à l’expiration du bail après déduction d’un amortissement par année d’utilisation, quel que soit le fondement juridique invoqué, d’autre part, relevé que les parties n’avaient conclu aucun accord particulier relatif à une indemnisation complémentaire du preneur au titre de la plus-value apportée au fonds loué, la cour d’appel, qui a souverainement apprécié les décomptes de l’expert judiciaire et de chaque partie, a légalement justifié sa décision de déterminer l’indemnité de sortie à partir de la valeur résiduelle totale du vignoble ;
Vu l’article 1719 4° du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer la permanence et la qualité des plantations ;
Attendu qu’après avoir admis le principe d’une indemnisation de la société Z… et fils, l’arrêt ordonne une mesure d’expertise en donnant mission à l’expert de déterminer le montant de l’indemnité conformément aux dispositions de l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les frais de replantation ne constituent pas une amélioration mais l’obligation du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 16 novembre 2016), que, par acte du 12 mai 1973, M. Y… a pris à bail rural une parcelle viticole qu’il exploitait depuis 1967 ; que Mme X… est devenue propriétaire d’une partie de celle-ci et en a repris l’exploitation en 2011 ; que le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en paiement de l’indemnité de sortie de ferme ;
Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande ;
Mais attendu qu’ayant retenu, exactement, que le preneur ne peut, par une clause stipulée dans le contrat, renoncer valablement à un droit à indemnisation résultant de plantations réalisées plusieurs années après la conclusion du bail et, souverainement, que les informations réunies par l’expert désigné en commun par les parties confirmaient l’amélioration du fonds par la transformation d’une vieille vigne en une parcelle viticole en état de production et permettaient d’évaluer le montant des travaux du preneur et la durée d’amortissement, la cour d’appel, qui n’avait à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n’a pas modifié l’objet du litige, a légalement justifié sa décision ;
Lien Legifrance
Vu l’article 1134 du code civil ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Bourges, 11 avril 2013, rectifié le 23 mai 2013), que M. X…, locataire depuis 1968 de terres appartenant à Mme Y…, a, après validation du congé délivré par cette dernière et expertise aux fins d’établir le compte de sortie de ferme, sollicité la condamnation de la bailleresse à lui payer diverses sommes à ce titre ;
Attendu que pour condamner M. X…à payer à Mme Y…une certaine somme, l’arrêt du 11 avril 2013 retient que, si les stipulations contractuelles successives contenues dans les états des lieux dressés entre les parties prévoient que lors de la sortie du preneur le nombre de journées mises en oeuvre pour la valorisation du domaine et pour le râpage, alors trouvé, comparé à celui prévu dans ce document fera pour le surplus la perte et pour le moins le gain du preneur au cours de sortie, soit trois cent soixante-neuf jours en 1976, les modes opératoires du travail agricole ont évolué et que la proposition de l’expert de ramener ce nombre de jours à cent dix en 1976 doit être homologuée ;
Qu’en statuant ainsi alors que, quelles que soient les évolutions des techniques, le juge n’est pas autorisé à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
Jurisprudence
Mais attendu qu’ayant, d’une part, exactement retenu que les dispositions des articles L. 411-69 et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime excluent pour le preneur sortant toute autre forme d’indemnisation que l’indemnité égale au coût des travaux et améliorations évalués à l’expiration du bail après déduction d’un amortissement par année d’utilisation, quel que soit le fondement juridique invoqué, d’autre part, relevé que les parties n’avaient conclu aucun accord particulier relatif à une indemnisation complémentaire du preneur au titre de la plus-value apportée au fonds loué, la cour d’appel, qui a souverainement apprécié les décomptes de l’expert judiciaire et de chaque partie, a légalement justifié sa décision de déterminer l’indemnité de sortie à partir de la valeur résiduelle totale du vignoble ;
Vu l’article 1719 4° du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer la permanence et la qualité des plantations ;
Attendu qu’après avoir admis le principe d’une indemnisation de la société Z… et fils, l’arrêt ordonne une mesure d’expertise en donnant mission à l’expert de déterminer le montant de l’indemnité conformément aux dispositions de l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les frais de replantation ne constituent pas une amélioration mais l’obligation du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 16 novembre 2016), que, par acte du 12 mai 1973, M. Y… a pris à bail rural une parcelle viticole qu’il exploitait depuis 1967 ; que Mme X… est devenue propriétaire d’une partie de celle-ci et en a repris l’exploitation en 2011 ; que le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en paiement de l’indemnité de sortie de ferme ;
Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande ;
Mais attendu qu’ayant retenu, exactement, que le preneur ne peut, par une clause stipulée dans le contrat, renoncer valablement à un droit à indemnisation résultant de plantations réalisées plusieurs années après la conclusion du bail et, souverainement, que les informations réunies par l’expert désigné en commun par les parties confirmaient l’amélioration du fonds par la transformation d’une vieille vigne en une parcelle viticole en état de production et permettaient d’évaluer le montant des travaux du preneur et la durée d’amortissement, la cour d’appel, qui n’avait à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n’a pas modifié l’objet du litige, a légalement justifié sa décision ;
Lien Legifrance
Vu l’article 1134 du code civil ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Bourges, 11 avril 2013, rectifié le 23 mai 2013), que M. X…, locataire depuis 1968 de terres appartenant à Mme Y…, a, après validation du congé délivré par cette dernière et expertise aux fins d’établir le compte de sortie de ferme, sollicité la condamnation de la bailleresse à lui payer diverses sommes à ce titre ;
Attendu que pour condamner M. X…à payer à Mme Y…une certaine somme, l’arrêt du 11 avril 2013 retient que, si les stipulations contractuelles successives contenues dans les états des lieux dressés entre les parties prévoient que lors de la sortie du preneur le nombre de journées mises en oeuvre pour la valorisation du domaine et pour le râpage, alors trouvé, comparé à celui prévu dans ce document fera pour le surplus la perte et pour le moins le gain du preneur au cours de sortie, soit trois cent soixante-neuf jours en 1976, les modes opératoires du travail agricole ont évolué et que la proposition de l’expert de ramener ce nombre de jours à cent dix en 1976 doit être homologuée ;
Qu’en statuant ainsi alors que, quelles que soient les évolutions des techniques, le juge n’est pas autorisé à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que M. Y…, propriétaire d’une exploitation agricole donnée en location à M. X…, fait grief à l’arrêt attaqué (Riom, 8 février 1993), statuant sur l’indemnité de sortie de ferme, de le condamner au paiement d’une certaine somme au titre de l’aménagement d’une étable, alors, selon le moyen, qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux de construction de l’étable avaient été autorisés par le bailleur ou à défaut par le tribunal paritaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article L. 411-73 du Code rural ;
Mais attendu que M. Y… n’ayant pas soutenu que les travaux litigieux avaient été effectués sans autorisation du bailleur, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en réparation du préjudice qui serait résulté pour lui de la perte de quotas laitiers attachés à l’exploitation à la suite de l’obtention par le preneur de la prime de cessation d’activité laitière, alors, selon le moyen : 1o que le preneur sortant doit indemniser le bailleur en cas de dégradation du fonds loué ; que, dès lors, en se déterminant comme elle l’a fait, au vu d’un simple avis favorable donné par la commission mixte départementale pour une attribution de référence laitière en vente directe, avis qui ne pouvait en aucune manière être considéré comme un droit acquis pour le propriétaire à bénéficier de cette référence, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article L. 411-72 du Code rural ; 2o qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre du 15 juin 1992 qui faisait état d’un simple avis favorable de la commission mixte et non d’une décision constitutive de droit, violant l’article 1134 du Code civil ; 3o que la circonstance, à la supposer établie, qu’une convention pluri-annuelle de pâturage ait pu être conclue entre M. Y… et un tiers n’était pas en elle-même de nature à faire disparaître le préjudice résulté pour le propriétaire de l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé du fait de la suppression de la référence laitière de poursuivre directement ou indirectement la production de fromage, à laquelle était consacrée l’exploitation herbagère donnée à bail ; que, de ce chef également, en statuant comme elle l’a fait, par un motif inopérant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Mais attendu que la cessation de l’activité laitière par le preneur ne pouvant constituer une dégradation du fonds loué au sens de l’article L. 411-72 du Code rural, la cour d’appel, qui a constaté, sans dénaturation, que M. Y… ne rapportait pas la preuve d’un préjudice, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 21 novembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 17 novembre 2016, pourvoi n° 15-22.751), MM. G… ont donné à bail diverses parcelles de terre à MM. V… et au GAEC […], aux droits duquel se trouve l’EARL […]. Se plaignant de ce que les preneurs auraient dégradé les lieux et compromis la bonne exploitation de ceux-ci, les bailleurs ont sollicité la résiliation des baux, le paiement de fermages et l’indemnisation de leur préjudice.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
3. MM. G… font grief à l’arrêt de rejeter la demande d’indemnisation de leur préjudice, alors « que toute personne qui appréhende le bien d’autrui peut être l’objet, de la part du propriétaire, d’une demande en réparation du seul fait de l’appréhension illicite ; que la perte du bois coupé par le preneur et conservé par celui-ci constitue un préjudice pour le bailleur devant être réparé ; qu’au cas présent, la cour d’appel s’est référée à l’audition de M. J… qui déclarait avoir coupé des arbres avec M. V… en janvier et février 2008 sur les parcelles louées, qu’il avait personnellement amené deux remorques de bois coupé à M. G… pour qu’il se chauffe et qu’à sa connaissance M. V… n’avait pas revendu le bois coupé ; qu’il s’évinçait de cette audition que les preneurs avaient conservé le bois coupé, privant par là les bailleurs du produit de ces arbres, ce qui suffisait à constituer le préjudice subi par ces derniers ; que pour rejeter la demande d’indemnisation des consorts G…, la cour a considéré que la perte de valeur patrimoniale, d’aménité et environnementale n’était pas caractérisée après avoir exclu la réalité du détournement d’une partie du fermage par la vente de bois ; qu’en statuant ainsi, cependant qu’il importait peu que le bois ait été vendu dès lors que sa conservation par les preneurs suffisait à en priver les bailleurs et à constituer le préjudice subi par ceux-ci, la cour d’appel, qui n’a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :
4. Selon ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
5. Pour rejeter la demande de MM. G…, l’arrêt retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir interdit la coupe des bois sur les parcelles louées avant la lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 2008, énonçant une interdiction pour l’avenir, inopérante pour l’hiver 2007/2008, qu’une des personnes entendues par la gendarmerie lors de l’instruction de la plainte déposée par MM. G… a précisé qu’elle avait personnellement apporté deux remorques de bois coupé à M. G… pour qu’il se chauffe et qu’à sa connaissance M. V… n’avait pas revendu le bois coupé, qu’une autre personne a relaté avoir reçu du bois de M. V… et que la coupe était antérieure à juin 2008, ce qui a été confirmé par une troisième personne, qu’il n’est pas démontré la vente par M. V… d’essences autres que des épicéas, alors que les contestations des consorts G… portent sur des chênes, de sorte que la réalité du détournement d’une partie du fermage par la vente de bois est exclue.
6. En statuant ainsi, alors que l’appréhension, fut-ce par erreur ou de bonne foi, de la chose d’autrui, oblige celui qui en est l’auteur à réparer le dommage qui en résulte, peu important que les consorts V… n’aient pas revendu le bois, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
7. La critique du second moyen ne porte, malgré la généralité du grief, que sur le rejet de la demande d’indemnisation pour perte du bois coupé, de sorte que la cassation est partielle.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de MM. G… d’indemnisation au titre de la perte du bois coupé, l’arrêt rendu le 21 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;
Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Limoges ;
Jurisprudence
I.-Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes :
1. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :
-les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;
-les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle ;
–tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’article L. 411-47 ou à l’article L. 416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L. 411-58, deuxième alinéa.
Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.
2. Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.
Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit.
En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux.
Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur.
En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux.
3. Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l‘autorisation du bailleur.A cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur.S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis.
Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.
Le permis de construire, dans le cas où il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux compte tenu des dispositions précédemment énoncées.
II.–Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation.
Pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux.
Lorsque les travaux affectent le gros oeuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord amiable, par l’autorité judiciaire.
Les décisions administratives prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73 sont prises par arrêté du préfet du département après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux.
La communication et la notification prévues respectivement aux 1° et 3° du I de l’article L. 411-73 sont données par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’autorité judiciaire mentionnée au dernier alinéa de l’article L. 411-73 est le président du tribunal paritaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.
NOTA : Conformément à l’article 24 du décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019, les dispositions qui résultent du décret précité s’appliquent aux demandes introduites à compter du 1er janvier 2020.
Le comité technique départemental prévu au 3 du I de l’article L. 411-73 est placé sous la présidence du préfet ou de son représentant. Il comprend, en outre, cinq représentants de la profession agricole ou leurs suppléants désignés par le préfet sur proposition des représentants ayant voix délibérative à la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Ces membres et suppléants ne peuvent être assesseurs, titulaires ou suppléants d’un tribunal paritaire des baux ruraux.
La durée du mandat des membres et de leurs suppléants est de cinq ans.
Assistent de droit aux séances du comité avec voix consultative :
1° Le président de la caisse régionale de crédit agricole ou son représentant ;
2° Deux personnalités qualifiées désignées par le préfet sur proposition de la chambre départementale d’agriculture ;
3° Trois fonctionnaires désignés par le préfet ou leurs représentants.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 5 du décret n° 2017-1100 du 15 juin 2017, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2018.
Le comité technique ne peut se réunir que si trois au moins des membres représentant la profession agricole sont présents. Si le quorum n’est pas atteint, une seconde réunion du comité technique a lieu dans les quinze jours. Il siège alors valablement, quel que soit le nombre des présents.
Les votes sont acquis à la majorité des voix. En cas de partage, celle du président est prépondérante.
Le comité techniq ue peut entendre toute personne dont il estime l’audition utile.
Dans le cas prévu au 3 du I de l’article L. 411-73, le preneur notifie sa proposition de travaux d’amélioration au bailleur ainsi qu’au comité technique départemental du siège de l’exploitation.
En cas de refus du bailleur d’exécuter les travaux ou s’il ne répond pas dans les deux mois qui suivent la notification de la proposition du preneur, celui-ci saisit le comité par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal adressée au préfet.
A l’appui de sa saisine, le preneur doit fournir le descriptif et le devis des travaux envisagés, ainsi que toutes les informations utiles au comité pour l’application des dispositions de l’article R. 411-25, à moins qu’il n’ait déjà transmis ces pièces au comité.
Le préfet enregistre la saisine du preneur et en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal.
Le préfet avertit les parties de la date d’examen du projet de travaux. Sur leur demande écrite préalable, le comité technique départemental doit les entendre, éventuellement assistées ou représentées par une personne de leur choix.
Le comité technique départemental favorise toute solution amiable pouvant satisfaire les parties
Le comité technique départemental émet un avis motivé qui prend en considération :
1° Les améliorations que les travaux envisagés peuvent apporter au fonds loué ;
2° L’utilité économique et technique des travaux compte tenu des orientations régionales de production, leur rentabilité pour l’exploitation et leurs répercussions sur les conditions de travail ;
3° La localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier, de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement.
Jurisprudence
11. D’autre part, la cour d’appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que M. B… justifiait de l’autorisation accordée par Mme D…-V… par lettre du 7 juillet 1997, qui ne faisait état que de travaux de réhabilitation, qu’au vu de la déclaration de travaux faite en mairie et des plans soumis à la bailleresse l’opération consistait en la rénovation d’un bâtiment agricole appartenant à un corps de ferme, par création et modification d’ouvertures, et en travaux extérieurs.
12. Elle a pu, en déduire, sans dénaturation, que l’autorisation n’avait pas été donnée pour la réalisation d’un logement au premier étage du pavillon de chasse.
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 24 septembre 2015) que, les consorts X…ont donné à bail verbal à M. Y…des parcelles agricoles ; que, le bail ayant été résilié par un arrêt du 28 septembre 2004, M. Y… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en indemnisation des améliorations apportées au fonds ;
Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement de sortie de ferme ;
Mais attendu qu’ayant apprécié la valeur et la portée des éléments produits et retenu, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que M. Y… ne justifiait pas avoir régulièrement informé les bailleurs des travaux et modifications auxquels il avait procédé ni avoir obtenu leur autorisation, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que celui-ci devait être privé de son droit à indemnisation ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 2 avril 2015), qu’en 1972, M. X… a pris à bail un domaine agricole appartenant à M. Y…; que, le 11 janvier 2008, le bail a été cédé, avec l’autorisation du bailleur, à Mme X… et à M. Max X…, fils du preneur ; que, par acte du 27 janvier 2010, M. Y…et les preneurs ont résilié le bail au 31 mars 2011 ; que M. et Mme X… ont saisi le tribunal paritaire en indemnisation de Mme X…, preneur sortant ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X…, l’arrêt retient qu’elle ne rapporte pas la preuve de la réalisation de travaux exigés par l’administration et dispensés de l’accord du bailleur, que l’ensemble des travaux dûment autorisés par ce dernier ont été très largement amortis et que le silence gardé par lui sur une demande d’autorisation ne peut valoir acceptation de sa part, quand bien même l’administration aurait donné son agrément ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions demandant l’indemnisation des améliorations culturales et sans examiner les éléments produits justifiant l’information du bailleur et la réalisation des travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrative ne nécessitant pas l’acceptation expresse du propriétaire, ainsi que leur durée d’amortissement, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 octobre 2009), que M. Paul X…, après avoir donné à bail rural son domaine à M. Gérard Y…, lui a délivré, par acte sous seing privé, l’autorisation d' »entamer tous travaux tant sur les bâtiments que sur les terres en vue de leur amélioration, réfection, démolition et reconstruction, mise en norme, alimentation en eaux et électricité, création, etc… et d’une manière générale, tout ce qui améliorera la propriété du fonds, par des travaux qu’il jugera utiles tant en principal que connexes et annexes » ; qu’après la résiliation du bail, M. Y… a demandé à son ancien bailleur indemnisation des différents travaux réalisés par lui sur le fonds loué durant sa jouissance ;
Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt attaqué de limiter l’indemnisation à une certaine somme, alors, selon le moyen, qu’aucune disposition légale n’interdit au bailleur de donner au preneur une autorisation générale d’effectuer des travaux d’amélioration du fonds loué dès lors que cette autorisation est non équivoque et antérieure au commencement des travaux ; qu’en se déterminant dès lors sur cette seule considération « qu’en l’espèce, l’autorisation donnée le 25 février 1996 est trop générale pour valoir autorisation pour tous les travaux ne présentant pas un « caractère d’utilité certaine pour l’exploitation » au sens de l’article L. 411-73 II du code rural« , la cour d’appel ajoute à ce texte une condition qu’il ne comporte pas et ce faisant le viole par refus d’application ;
Mais attendu que l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime subordonnant l’indemnisation des travaux de toute nature réalisés par le locataire, soit à la communication d’un état descriptif estimatif, soit à la notification d’une proposition au bailleur, la cour d’appel, qui a relevé que l’autorisation donnée le 25 février 1996 par M. X… était trop générale pour valoir autorisation pour ceux des travaux ne présentant pas un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation au sens de l’article L. 411-73 du code rural, a, à bon droit, sans ajouter à la loi, rejeté pour partie la demande d’indemnisation du locataire ;
Lien Legifrance
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 avril 2019), M. F…, bénéficiaire d’un bail rural sur des terres appartenant à Mme P… et mises à disposition du groupement agricole d’exploitation en commun […] (le GAEC), a informé la bailleresse de son projet de couverture d’une aire pour le stockage du fumier, d’extension d’un appentis à un hangar existant et d’aménagement de dalles de béton destinées à recevoir des cabanes pour la mise en place d’une exploitation avicole sur les parcelles […] et […] .
2. Mme P… s’est opposée à la mise en place, sur les parcelles […] et […] , de l’élevage avicole, en soutenant qu’elles seraient source de nuisances et a proposé l’installation des cabanes sur la parcelle […] , située de l’autre côté de la voie départementale, et a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
3. M. F… et la GAEC font grief à l’arrêt d’accueillir la demande de Mme P…, alors « qu’invités à se prononcer sur des travaux d’améliorations soumis à autorisation du bailleur, les juges du fond doivent prendre en considération leur localisation et leur emprise, en tenant compte de l’incidence du projet sur l’environnement ; qu’en l’espèce, M. F… faisait valoir qu’à la suite du jugement entrepris, s’étant résigné à placer les trois cabanes à volailles au nord-est de la parcelle […] , parallèlement à son appel, il avait déposé le 18 décembre 2017 une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ; qu’il produisait un certificat d’urbanisme opérationnel non réalisable pour la parcelle […] délivré par la mairie d'[…] le 12 mars 2018, justifié notamment en raison du risque lié à la sécurité et la salubrité publique ; qu’il en déduisait l’impossibilité de positionner les trois cabanes sur la parcelle […] faute de pouvoir obtenir ensuite un permis de construire ; qu’en se bornant à retenir, pour considérer que les trois cabanes à volailles devaient être implantées sur la parcelle […] , qu’à l’exception de la partie grisée telle délimitée sur le plan cadastral produit, l’expert excluait tout risque de pollution consécutif à l’installation de cabanes ou de parcours de volailles sur la partie nord-est de la parcelle […] et contredit sur ce point l’avis du comité technique, que les travaux de raccordement à l’eau de la ville ne sont dès lors pas nécessaires, rien n’empêchant au surplus M. F… de solliciter une dérogation au respect de la distance réglementaire comme il l’avait déjà fait vis-à-vis du ruisseau de […], sans s’interroger, comme elle y état invitée, sur la circonstance que la commune d'[…] avait délivré un certificat d’urbanisme opérationnel non réalisable pour l’implantation de ces trois cabanes sur la parcelle […] , la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-73 et « L. 411-25 » du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-73 et R. 411-25 du code rural et de la pêche maritime :
4. Il résulte du premier de ces textes que le preneur, qui veut exécuter des travaux d’amélioration destinés à permettre une nouvelle activité, doit obtenir l’autorisation du bailleur et que ces travaux doivent présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. Il doit notifier sa proposition au bailleur, ainsi qu’à un comité technique départemental.
5. Aux termes du second de ces textes, le comité technique départemental émet un avis motivé qui prend en considération : 1° Les améliorations que les travaux envisagés peuvent apporter au fonds loué ; 2° L’utilité économique et technique des travaux compte tenu des orientations régionales de production, leur rentabilité pour l’exploitation et leurs répercussions sur les conditions de travail ; 3° La localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier, de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement.
6. Pour accueillir la demande, l’arrêt retient que l’expert a considéré que l’implantation sur la parcelle […] était envisageable à l’exclusion d’une zone située à proximité du bassin et correspondant au ruissellement des eaux vers ce bassin.
7. En se déterminant ainsi, sans examiner, comme il le lui était demandé, la faisabilité du projet sur la parcelle […] , alors que M. F… avait reçu un certificat d’urbanisme non réalisable délivré par la commune, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. M. F… et le GAEC font grief à l’arrêt de dire que l’élevage avicole ne pourra avoir lieu que sur les parcelles […] et […] , alors « qu’invités à se prononcer sur des travaux d’amélioration soumis à autorisation du bailleur, les juges du fond doivent prendre en considération l’amélioration apportée au fonds loué, l’utilité économique des travaux pour l’exploitation, la localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement ; qu’en l’espèce, M. F… contestait que l’implantation des cabanes à volailles puisse se réaliser sur la parcelle […], compte tenu de la présence permanente de mouillères, défavorables à l’élevage de poulets ou pintades, comme l’avait également retenu l’expert dans son rapport ; qu’en se bornant à affirmer que le jugement dont appel devait être intégralement confirmé, sauf à préciser que l’implantation de l’atelier avicole pourra éventuellement se situer sur la parcelle […], laquelle n’a pas non plus été écartée par l’expert, sans examiner la faisabilité de l’implantation du projet sur la parcelle […] au regard des critères réglementaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-73 et R. 411-25 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-73 et R. 411-25 du code rural et de la pêche maritime :
9. Il résulte du premier de ces textes que le preneur, qui veut exécuter des travaux d’amélioration destinés à permettre une nouvelle activité, doit obtenir l’autorisation du bailleur et que ces travaux doivent présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. Il doit notifier sa proposition au bailleur ainsi qu’à un comité technique départemental.
10. Aux termes du second de ces textes, le comité technique départemental émet un avis motivé qui prend en considération :
1° Les améliorations que les travaux envisagés peuvent apporter au fonds loué ;
2° L’utilité économique et technique des travaux compte tenu des orientations régionales de production, leur rentabilité pour l’exploitation et leurs répercussions sur les conditions de travail ;
3° La localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier, de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement.
11. Pour dire que l’implantation de l’atelier avicole pourra se situer également sur la parcelle […], l’arrêt retient que l’expert ne l’a pas écartée.
12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette implantation était possible, compte tenu de la superficie restreinte de la parcelle et de l’étendue des mouillères, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la demande d’annulation du rapport d’expertise présentée par Mme P… et en ce qu’il ordonne la rectification de l’erreur matérielle contenue dans le jugement et dit que A… F… et le GAEC […] étaient défendeurs en première instance, l’arrêt rendu le18 avril 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;
Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.
Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.
En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %.
L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé.
Jurisprudence
« Les dispositions de I’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime portent-elles atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2, 4, 6, 16 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et l’article 1 de la Constitution du 4 octobre 1958 ? «
Mais attendu, d’une part, que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;
Attendu, d’autre part, que la disposition critiquée, corollaire du dispositif d’encadrement des loyers et de l’incessibilité du bail rural, n’a ni pour objet, ni pour effet de priver le bailleur ou le preneur sortant de leur droit de propriété, qu’elle poursuit un objectif d’intérêt général de politique agricole visant à faciliter l’installation des exploitants, qu’elle s’applique sans distinction aux exploitants individuels ou dans le cadre d’une société et que les parties ont la faculté de s’y soustraire en concluant un bail cessible hors du cadre familial, en sorte qu’il n’est porté atteinte ni au droit de propriété, ni au principe d’égalité, ni au principe de sécurité juridique, ni à la liberté d’entreprendre tels que constitutionnellement garantis ;
D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;
Alors, d’une part, qu’aux termes de l’article L. 411-74 du Code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de l’article 9 de la loi n° 2014-117 du 13 octobre 2014, applicable aux instances en cours et donc à la présente instance, les sommes indûment perçues à l’occasion d’un changement d’exploitant et provenant soit d’une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit de la reprise de biens mobiliers à un prix supérieur à leur valeur vénale, sont sujettes à répétition ; qu’elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal majoré de trois points ; qu’aux termes des dispositions spéciales du quatrième alinéa de ce texte, dérogatoires aux règles générales sur la prescription extinctive, l’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé ; que la demande en paiement des intérêts majorés n’est donc pas soumise à la prescription de cinq ans édictée aux articles 2277 ancien et 2224 nouveau du Code civil ; qu’il ressort des constatations de l’arrêt que, par application du texte susvisé, les époux B… étaient tenus de restituer aux consorts Z… les sommes de 166.169 euros et de 131.106 euros indûment perçues lors de la cession intervenue le 31 octobre 1989 ; qu’en décidant que les intérêts sur ces sommes n’étaient dus que sur les cinq ans précédant la demande en justice, soit à compter du 9 juillet 2004 la cour d’appel a violé par fausse application les articles 2277 ancien et 2224 nouveau du code civil et par refus d’application l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime;
Alors d’autre part que dans sa décision rendue le 27 septembre 2013 (n° 2013-343 QPC) le Conseil constitutionnel a décidé en un article premier que les mots « et égal au taux pratiqué par la Caisse régionale de crédit agricole pour les prêts à moyen terme » figurant à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime sont contraires à la Constitution et a dit en un article deuxième que la déclaration d’inconstitutionnalité de l’article premier prend effet le 1er janvier 2014, dans les conditions prévues au considérant 9 en précisant qu’afin de permettre au législateur de tirer les conséquences de la déclaration d’inconstitutionnalité des dispositions contestées, il y a lieu de reporter au 1er janvier la date de leur abrogation et qu’afin de préserver l’effet utile de la présente décision à la solution des instances actuellement en cours, il appartient, d’une part, aux juridictions de surseoir à statuer jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi ou, au plus tard, jusqu’au 1er janvier 2014 dans les instances dont l’issue dépend de l’application des dispositions déclarées inconstitutionnelles et, d’autre part, au législateur de prévoir une application des nouvelles dispositions à ces instances en cours à la date de la présente décision ; qu’aux termes de l’article 9-II de la loi n° 2004-1170 du 13 octobre 2014 ayant modifié la rédaction de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, le paragraphe I du même texte substituant au taux d’intérêt alors prévu le « taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points », s’applique aux instances en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi ; qu’en énonçant que si cette loi est applicable immédiatement aux instances en cours, elle ne peut s’appliquer rétroactivement à la répétition de sommes versées antérieurement à la date de son entrée en vigueur et qu’il ne peut être fait application que du taux légal à compter du 9 juillet 2004, « étant observé qu’aucune des parties n’a sollicité l’application pour la période antérieure au 1er octobre 2014 du taux reconnu inconstitutionnel à cette date », alors qu’il y avait lieu de retenir, au regard de la date du versement des sommes indues en 1989 le taux de l’intérêt légal applicable à cette date, majoré de trois points, pour calculer le montant des intérêts dus sur toute la période jusqu’au parfait paiement, la cour d’appel a violé l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable en la cause.
6. Mme N…, agissant en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs fait grief à l’arrêt de rejeter sa fin de non-recevoir tendant à ce qu’il soit jugé que l’action du GAEC de la Tour est irrecevable comme prescrite, alors « que l’action en répétition de l’indu exercée à l’encontre du bailleur par un tiers au contrat de bail est soumise à la prescription quinquennale de droit commun ; qu’en jugeant, pour dire non prescrite l’action intentée le 4 octobre 2017, par le Gaec de la Tour contre R… Y… et P… Y…, nus-propriétaires des parcelles objet du bail, en leur qualité d’héritiers de I… Y…, en ce qu’elle l’avait été moins de 18 mois à compter de la date d’effet du congé fixée au 30 septembre 2016, que l’action en répétition de l’indu est ouverte à celui qui, à l’occasion du changement d’exploitant, a réglé les sommes alléguées pour le compte du preneur, sans que les dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime n’opèrent de distinction sur la durée du délai de prescription selon la qualité de tiers ou preneur de celui qui se prétend créancier d’un indu en sorte que l’action du Gaec de la Tour n’était pas soumise à la prescription quinquennale de droit commun du seul fait que le demandeur n’avait pas la qualité de preneur à bail, la cour d’appel a violé l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, l’article 2262 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de la loi 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, l’article 26 de la loi précitée et les articles 2222 et 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. La cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’action en répétition de l’indu régie par l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime n’est pas réservée au seul preneur et demeure ouverte à celui qui, à l’occasion du changement d’exploitant, a réglé les sommes pour le compte de celui-ci et qu’une telle action exercée à l’encontre du bailleur est, sans distinction selon la qualité du créancier de la restitution, recevable pendant la durée du bail initial et des baux renouvelés, ainsi que pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé pour reprise.
8. Elle a relevé que l’action dirigée contre les héritiers des parcelles prises à bail jusqu’au 30 septembre 2016, date d’effet du congé, avait été introduite le 4 octobre 2017, soit moins de dix-huit mois après.
9. Elle en a exactement déduit que l’action du GAEC de la Tour était recevable.
Circulaire du 28 février 2017 présentant les dispositions de la loi n° 2017-242 du 27 février 2017
portant réforme de la prescription en matière pénale
°/ qu’une société agricole, qui n’est pas le preneur entrant, ne peut agir sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime en répétition de l’indu à l’encontre du bailleur, dès lors que l’action prévue par cet article, qui dérive du bail rural, n’appartient qu’au preneur entrant ou à ses héritiers ; qu’en affirmant le contraire, au motif erroné que l’action en répétition de l’indu prévue par l’article L. 411-74 du code rural est ouverte « à celui qui a réglé la somme indue au bailleur, pour le compte du preneur », la cour d’appel a violé derechef l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ qu’il appartient au preneur entrant de prouver le paiement au bailleur de sommes non justifiées et notamment que la somme versée excède de plus de 10 % la valeur vénale des biens mobiliers cédés ; qu’en refusant de rechercher si la somme payée par le GAEC des Hauts Prés à Mme X… excédait ou non de plus de 10 % la valeur des matériels, stocks et produits mentionnés dans les factures litigieuses, au motif que leur livraison n’était pas démontrée par les époux X…, quand il appartenait pourtant à la SCEA des Hauts Prés de démontrer que ces éléments n’avaient pas été livrés et excédaient de plus de 10 % leur valeur vénale, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé, ce faisant, les articles L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d’abord, que la cour d’appel a retenu à bon droit que l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime ne réservait pas l’action en répétition de l’indu au seul preneur et que cette action était ouverte à celui qui, à l’occasion du changement d’exploitant, avait, pour le compte du preneur, réglé la somme indue au bailleur ;
Attendu, ensuite, que la cour d’appel a souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve et sans qu’il y ait lieu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu’en l’absence de justification de la livraison des biens énumérés par les factures établies par les bailleurs et en l’impossibilité de répercuter sur l’exploitant entrant le montant des améliorations alléguées, les sommes réclamées au preneur étaient dépourvues de cause et devaient être restituées ;
Lien Legifrance
ATTENDU QUE LES EPOUX A… FONT GRIEF A L’ARRET DE LES AVOIR CONDAMNES A REMBOURSER AUX EPOUX C… LA SOMME DE 100.000 FRANCS, PRIX DES FUMURES ET ARRIERE-FUMURES, ALORS SELON LE MOYEN, « QUE, D’UNE PART, L’ACTION PENALE ET LES SANCTIONS PENALE ET CIVILE QUI S’Y ATTACHENT ETANT TENUES POUR PRESCRITES, L’ACTION DISTINCTE DE TYPE PUREMENT CIVIL EN REPARATION DE L’INDU SOUMISE EN LA PRESCRIPTION TRENTENAIRE NE POUVAIT ETRE RECUE DANS LA MESURE OU LE PAIEMENT TROUVAIT SA SOURCE DANS UNE CONVENTION ;
QU’IL N’Y A PAS EN EFFET PAIEMENT DE L’INDU LORSQUE LE REGLEMENT EST INTERVENU EN EXECUTION D’UNE CONVENTION PASSEE ENTRE LES PARTIES ;
QUE L’ARRET A VIOLE DE CE CHEF LES ARTICLES 1376 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL ;
ET ALORS, D’AUTRE PART, ET SUBSIDIAIREMENT QUE L’ARRET NE POUVAIT PRONONCER UNE CONDAMNATION A REMBOURSEMENT SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS DES EPOUX A… FAISANT VALOIR, D’UNE PART, QU’IL INCOMBAIT AUX DEMANDEURS EN RESTITUTION DE L’INDU QU’ILS AVAIENT PAYE PAR ERREUR, CETTE CONDITION ETANT IMPOSEE PAR LA LOI, D’AUTRE PART, QUE LES ACHETEURS CONNAISSAIENT PARFAITEMENT LE FONDEMENT DE LA DEMANDE ET SON BIEN FONDE CONFORME A UN USAGE LOCAL ET FISCAL, USAGE CONFORTE PAR L’APPRECIATION D’UN EXPERT X…, MONSIEUR F…, DONT LE RAPPORT ETAIT VERSE AUX DEBATS (DEFAUT DE REPONSE A CONCLUSIONS – VIOLATION DE L’ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE), ALORS, ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE L’ARRET VIOLE A NOUVEAU L’ARTICLE 1376 DU CODE CIVIL DANS LA MESURE OU IL FAIT DROIT A UNE ACTION EN PAIEMENT DE L’INDU SANS CONSTATER QUE LE PAIEMENT AIT ETE FAIT PAR ERREUR, OU AU PRIX D’UN CONSENTEMENT VICIE » ;
MAIS ATTENDU, D’UNE PART, QU’EN APPLICATION DE L’ARTICLE L. 411-784 DU CODE RURAL, SONT PROHIBEES, A L’OCCASION D’UN CHANGEMENT D’EXPLOITANT, TOUTE REMISE D’ARGENT OU DE VALEURS NON JUSTIFIEE AINSI QUE TOUTE REPRISE DE BIENS MOBILIERS A UN PRIX NE CORRESPONDANT PAS A LEUR VALEUR VENALE ;
QUE, D’AUTRE PART, LES FUMURES ET ARRIERE-FUMURES DONT L’EFFET EST SUSCEPTIBLE DE SE PROLONGER APRES LE DEPART DU D… NE PEUVENT CONSTITUER QUE DES AMELIORATIONS CULTURALES DONT L’INDEMNISATION EST A LA CHARGE DU BAILLEUR ;
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de rejeter le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité de M. Z… à exercer l’action en répétition de l’indu prévue à l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime et de juger en conséquence l’action recevable, alors, selon le moyen :
1°/ que n’a pas qualité à agir sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime en répétition de l’indu à l’encontre du preneur sortant, le conjoint du preneur entrant, quand bien même ces derniers seraient-ils mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, dès lors que l’action prévue par cet article n’appartient qu’au preneur entrant ou à ses héritiers ; qu’en affirmant le contraire, la cour d’appel a violé l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que le conjoint du preneur entrant n’est pas plus recevable à agir sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime à l’encontre du preneur sortant, en se prévalant des dispositions de l’article 1166 du code civil, dès lors que le bail rural et les droits et actions qui y sont attachés sont des droits personnels exclusivement attachés au titulaire du bail ; qu’en affirmant que M. Z… pouvait, en tout état de cause, se prévaloir de l’article 1166 du code civil et de l’action oblique qu’il institue pour exercer l’action en répétition de l’indu sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, dès lors qu’il ne s’agissait pas « d’une action exclusivement attachée à la personne de son épouse », la cour d’appel a violé les articles L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime et 1166 du code civil, ensemble l’article 1404 du code civil ;
Mais attendu que dès lors qu’il agissait contre le preneur sortant et non contre le bailleur, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une action dérivée du bail rural, la cour d’appel a exactement retenu que M. Z… n’exerçait pas une action exclusivement attachée à la personne de son épouse et pouvait se prévaloir des dispositions de l’article 1166 du code civil pour exercer l’action en répétition de l’indû que cette dernière s’abstenait de mettre en oeuvre ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 29 octobre 2002) que par acte du 17 mars 1995, les consorts X… ont vendu aux époux Y… la totalité du capital de l’exploitation agricole à responsabilité limitée X… (l’EARL) ; que les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en remboursement d’une partie du prix de vente des parts au motif qu’elle dissimulait le rachat d’un « pas de porte » prohibé et ne correspondait pas à la valeur de celles-ci ;
Attendu que les époux Y… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen :
1 / que l’action en répétition visée à l’article L. 411-74 est applicable à tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeur non justifiée, ou encore imposé ou tenter d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci ;
qu’en statuant comme elle l’a fait tout en constatant que les consorts X… avaient tout à la fois la qualité de propriétaire d’une partie des terres proposées aux époux Y… et de seuls associés exploitants de l’EARL X… au sein de laquelle ils mettaient les terres en valeur et avaient cédé la totalité de leurs parts à ces derniers, ce qui impliquait nécessairement un changement d’exploitant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-74, L. 411-1 et L. 411-2 du Code rural ;
2 / que les améliorations culturales sont dues par le bailleur au preneur sortant et ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du preneur entrant ; qu’en outre, la présence sur le fonds de quotas betteraviers ne constitue pas une amélioration susceptible de donner lieu au paiement d’une contrepartie à l’occasion d’un changement d’exploitant ; que, dès lors, en statuant comme elle l’a fait, sans même rechercher si les sommes remises par les époux Y… à l’occasion de l’acquisition des parts sociales de l’EARL X… étaient justifiées, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article L. 411-74 du Code rural ;
Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel, qui a relevé que les époux X… étaient bailleurs de terres qu’ils avaient données en location à l’EARL et qu’il n’y avait pas changement d’exploitant puisqu’elles continuaient à être exploitées par l’EARL, en a exactement déduit que l’article L. 411-74 du Code rural était inapplicable ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que les améliorations culturales n’avaient pas été prises en compte pour la détermination du prix des parts sociales, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
Mais attendu qu’ayant relevé que, selon l’arrêt de la CJCE Queen c/ Ministry of agriculture du 24 mars 1994, le droit de propriété garanti dans l’ordre juridique communautaire ne comportait pas le droit à la commercialisation d’un avantage tel que les quantités de référence allouées dans le cadre d’une organisation commune de marché, et exactement retenu que les quantités de référence laitière qui avaient été attribuées à M. X… en sa qualité de producteur ne constituaient qu’une autorisation administrative non négociable, la cour d’appel en a déduit à bon droit que les dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, sans créer de discrimination au sens de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et sans porter atteinte au droit de propriété, devaient s’appliquer et justifiaient la condamnation de M. X… à la restitution des sommes perçues, sans qu’il y ait lieu de poser une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne ;
Vu les articles 1147 et 1382 du Code civil ;
Attendu que M. X…, qui exploitait un domaine agricole, en vertu d’un bail rural, ayant décidé d’arrêter son exploitation et de la céder, M. Y…, agent immobilier, a, le 28 mai 1985, rédigé un acte de cession de l’exploitation prévoyant le paiement au preneur sortant par le preneur entrant d’une somme correspondant à l’estimation faite par expert de la valeur vénale des fumures et arrière-fumures en terre ; que, le même jour, M. Z…, notaire, a reçu l’acte authentique constatant la résiliation amiable du bail conclu entre M. X… et le propriétaire et l’acte authentique relatif au bail à ferme conclu entre celui-ci et le nouveau preneur ; que ce dernier ayant obtenu, au terme d’une action en répétition de l’indu exercée à l’encontre de M. X…, sur le fondement des articles L. 411-71 et L. 411-74 du Code rural, la restitution de la somme qu’il avait versée au titre des améliorations culturales, M. X… a assigné l’agent immobilier, M. Y…, et la SCP notariale Z…, R, L, et B de L en responsabilité professionnelle sur le fondement d’un manquement à leur obligation de conseil ;
Attendu que, pour débouter M. X… de ses demandes, l’arrêt retient qu’il résulte des pièces versées aux débats que la pratique d’indemnisation des fumures et arrière-fumures par l’exploitant entrant à l’exploitant cédant correspondait à une pratique coutumière dans le Nord, validée par la pratique jurisprudentielle des tribunaux du Nord, notamment la cour d’appel de Douai, jusqu’à l’arrêt rendu le 27 mars 1985 par la Cour de cassation, interdisant cette pratique au visa de l’article L. 411-71 du Code rural, arrêt qui n’avait été publié qu’en juin 1985, soit postérieurement à la réalisation de l’opération, et qu’ainsi, l’obligation contractuelle tant du notaire que de l’agent immobilier étant une obligation de moyens, il ne pouvait leur être reproché d’avoir agi en fonction et conformément aux données d’usage et de jurisprudence de l’époque ;
Attendu qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si, eu égard aux textes applicables, l’état du droit positif existant à l’époque de l’intervention du notaire et de l’agent immobilier, fixé par l’arrêt du 27 mars 1985, ne procédait pas d’une évolution antérieure apparue dès un arrêt de la Cour de cassation du 7 décembre 1983, arrêts selon lesquels les fumures et arrière-fumures constituaient des améliorations culturales susceptibles d’une indemnisation par le seul bailleur, de sorte qu’il leur incombait, soit de déconseiller l’opération litigieuse, soit, à tout le moins, d’avertir le preneur sortant des incertitudes de la jurisprudence quant à la validité d’un paiement mis à la charge du preneur entrant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;
Attendu qu’est puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci ; que les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 9 mars 2011), les époux X…, propriétaires de terres mises à la disposition de l’EARL X…, ont, par acte du 3 janvier 2006, cédé à M. Y… la totalité des parts représentatives de cette EARL devenue l’EARL Y… (l’EARL) ; que par acte du 20 décembre 2006, ils ont donné à bail ces terres à M. Y… ; que M. Y…, qui les a mises à la disposition de l’EARL Y…, a assigné les époux X… en répétition d’une partie du prix de cession des parts de la société ;
Attendu que pour rejeter l’action en répétition, l’arrêt retient que les dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime sont inapplicables dès lors que la cession des parts de la société exploitante à M. Y… représentait un changement de propriétaire des parts sociales mais n’équivalait pas à un changement d’exploitant ;
Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que les terres litigieuses avaient été données à bail par les époux X… à M. Y… avant d’être mises par celui-ci à la disposition de l’EARL, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 15 novembre 2004), que le groupement agricole d’exploitation en commun du Clos de Sainte-Croix (GAEC), créé par les époux X… pour exploiter des terres dont M. X… était propriétaire, a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 12 février 1997 ; que, par actes des 22, 27 et 28 décembre 1999, la société Rénovation architecturale moderne et artisanale (la société RAMA), a vendu à la société civile immobilière Gavys (SCI), des parcelles de terre dont certaines acquises lors la liquidation du GAEC ; que, soutenant avoir versé à la société RAMA, à l’occasion de la reprise du GAEC, une somme au titre de la vente du bétail et une autre au titre de l’indemnité d’éviction des terres, la SCEA Laiterie du Clos de Sainte-Croix (SCEA) a, le 5 octobre 2001, assigné la société RAMA en remboursement de la somme totale de 107 429,45 euros à compter du 8 novembre 2000 et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour condamner la société RAMA à restituer à la SCEA une somme au titre de l’indemnité d’éviction, l’arrêt retient qu’il ressort des éléments de la cause qu’un document relate l’existence d’un paiement opéré à ce titre par M. Y…, gérant de la SCEA au profit de M. Z…, directeur de la société RAMA, pour le compte de M. X… du GAEC liquidé, que la société RAMA a donc perçu de la SCEA la somme de 350 000 francs, que bien qu’elle n’ait pas été partie à la vente des actifs de la société RAMA au profit de la SCI Gavys, la SCEA a versé à cette occasion, une somme de 350 000 francs, nécessairement en qualité d’intermédiaire, au mépris de la prohibition prévue par l’article L. 411-74 du Code rural ;
Qu’en statuant ainsi, sans caractériser l’existence d’un bail rural et d’un changement d’exploitant, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 7 janvier 2016), que M. et Mme Z…, bénéficiant d’un bail à long terme sur des parcelles de terre appartenant à Nestor X… et Geneviève D…, son épouse, aux droits desquels se trouvent leurs quatre filles, Mme Y…, Mme B…, Mme A… et Mme Z…, ont sollicité, sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, la condamnation des trois premières à leur restituer une somme payée, en 1981, en contrepartie de la signature du bail ;
Sur la recevabilité du moyen unique, pris en sa septième branche, des pourvois n° M 16-25.535 et A 16-27.871, contestée par la défense :
Attendu que, si Mmes B… et A… n’ont formé leur pourvoi qu’après l’expiration du délai fixé par l’article 612 du code de procédure civile, Mme Y… a formé le sien dans le délai légal ; que, les demandeurs au pourvoi ayant été condamnés solidairement par l’arrêt attaqué, l’observation dudit délai par l’un des codébiteurs solidaires a pour effet de relever Mmes B… et A…, qui attaquent le même chef de dispositif que celui critiqué par Mme Y…, de la déchéance par elles encourue ;
D’où il suit que le moyen est recevable ;
Sur le moyen unique, pris en sa septième branche, des pourvois n° M 16-25.535 et A 16-27.871 :
Vu l’article 873 du code civil ;
Attendu que l’arrêt condamne solidairement Mme Y…, Mme A… et Mme B… à payer une certaine somme à M. et Mme Z… ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que Mme A… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à voir juger que « l’exploitation » de Vervins ne peut constituer un bien à porter à l’actif de la masse successorale et de dire que cette exploitation doit être évaluée à une somme, indépendamment de la valeur du foncier qui est déjà pris en compte séparément dans l’actif , alors, selon le moyen :
1°/ que le droit au bail est strictement personnel au preneur, incessible et dépourvu de toute valeur patrimoniale, qu’à ce titre ni le bail ni les revenus de l’exploitation depuis le décès du preneur n’accroissent à la masse indivise ; qu’en jugeant qu’une exploitation agricole valait par sa capacité à générer un revenu et que les valeurs et droits produits par les parcelles exploitées à Vervins par Mme A…, revenus de l’exploitation, devaient accroître à la masse indivise alors que ces parcelles étaient précédemment louées à sa mère et que Mme A… a été subrogée dans ses droits, la cour d’appel a violé les articles L.411-34 et L.411-74 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ qu’en l’absence de constitution d’un fonds agricole, une exploitation agricole ne peut constituer un bien ; qu’il s’ensuit que l’évaluation de l’exploitation ne peut être faite qu’à partir de ses seuls éléments d’actifs ; qu’en jugeant, pour faire figurer l’exploitation agricole de Vervins comme bien dans l’actif successoral, qu’il s’agissait d’une entité économique générant une certaine valeur et certains droits par la considération qu’une exploitation agricole vaut par sa capacité à générer un revenu et que si son évaluation doit prendre en compte ses différents éléments d’actifs, elle doit également prendre en compte son potentiel de rentabilité, ce qui suppose d’examiner l’exploitation qui est faite des parcelles de ce fonds agricole, quel que soit son régime juridique, la cour d’appel a violé l’article L.311-3 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article L.411-74 du même code ;
3°/ que le juge ne peut statuer par des motifs imprécis ; que dès lors, en se bornant, pour affirmer que l’exploitation agricole de Vervins était une entité économique devant figurer à l’actif successoral, que cette exploitation dégageait une certaine valeur et certains droits sans préciser de quelles valeurs et de quels droits il s’agissait, la cour d’appel a statué par une motivation imprécise et n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, qu’un bail rural n’a pas, en lui-même, de valeur patrimoniale et constaté que Mme A… avait inclus les superficies de l’exploitation de Vervins dans ses déclarations en vue de l’octroi de primes à l’élevage de vaches allaitantes et de droits à paiement unique sur le compte de l’EARL La Burelloise et que, selon les justificatifs produits, cette exploitation engendrait des valeurs identifiables, de nature à en faire une entité économique frugifère, sans comptabiliser les baux conclus pour une partie des parcelles, la cour d’appel, par une décision motivée, a pu en déduire qu’elle devait être évaluée indépendamment de la valeur du foncier et portée à l’actif successoral ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Dijon, 21 février 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-21.348), en vue de la reprise, par l’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) des Coquelicots, représentée par ses gérants, M. V… et Mme B…, par l’intermédiaire de la SAFER de Franche-Comté, de l’exploitation agricole de l’EARL […] et de la maison d’habitation de M. et Mme T… ont été signées respectivement, le 27 avril 2010, une promesse d’achat par les candidats cessionnaires avec substitution de la SAFER portant sur la maison et des droits à paiement unique et, le 23 août 2010, une promesse de vente entre M. et Mme T… et la SAFER concernant les mêmes biens.
2. Par acte notarié du 29 novembre 2010, M. et Mme T… ont vendu aux consorts V… B… leur bâtiment d’habitation avec terrain autour et, par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme T… et M. et Mme V… B… sont convenus de la cession définitive des droits à paiement unique reconnus par l’administration.
3. Un désaccord ayant opposé les parties sur l’estimation et le transfert de stocks et matériels, M. et Mme T… et l’EARL […] ont saisi le tribunal en condamnation de l’EARL des Coquelicots et des consorts V… B… au paiement du prix des DPU et de divers équipements. Ces derniers ont sollicité reconventionnellement la restitution de sommes indûment versées au titre de la reprise de biens mobiliers. L’EARL des Coquelicots a été transformée en GAEC du Sainfoin.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Le GAEC du Sainfoin et les consorts V… B… font grief à l’arrêt de rejeter leur action en répétition de l’indu formée contre l’EARL […] et M. et Mme T… et de leur demande de dommages-intérêts pour procédure et résistance abusives, alors :
« 1°/ que toute reprise, à l’occasion d’un changement d’exploitant, de biens mobiliers à un prix excédant de plus de 10 % leur valeur vénale, ouvre droit, au profit de l’acquéreur, à une action en répétition des sommes indûment versées ; qu’en considérant que les dispositions de l’article L 411-74 n’étaient pas applicables, faute pour les appelants de démontrer l’existence d’une cession de droits au bail rural en leur faveur, quand ils apportaient la preuve, suffisante au regard des conditions requises par l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime, qu’ils avaient succédé à leurs vendeurs dans l’exploitation des terres qui leur étaient auparavant affermées, ce dont il résultait qu’ils avaient bien repris le matériel et les stocks à l’occasion d’un changement d’exploitant, peu important qu’aucun des actes de cession signés entre l’EARL des Coquelicots et les consorts V… B… d’une part, l’EARL […] et les époux T… d’autre part, ne mentionne que les premiers auraient eu la qualité de preneurs entrants, les seconds celle de preneurs sortants, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
2°/ que le juge doit examiner l’ensemble des éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour justifier de l’existence d’un changement d’exploitant des terres auparavant mises en valeur par l’EARL […] et les époux T…, l’EARL des Coquelicots et les consorts V… B… se prévalaient et produisaient le courrier de la MSA du 3 janvier 2011 adressé à M. V…, faisant état de ce que Mme T… avait avisé cet organisme de la reprise par ce dernier de la totalité du parcellaire auparavant exploité par l’EARL […] , et y joignant le relevé parcellaire de cette société au 1er octobre 2010, soit 95,8104 ha, afin que la mutation puisse être effectuée avec l’accord de tous les propriétaires bailleurs ; qu’ils produisaient encore la décision de transfert des références laitières du 4 février 2011 à effet au 1er octobre 2010, mentionnant la superficie des terres reprises, soit 95,5439 ha ; qu’en n’examinant pas ces pièces qui établissaient que la reprise de matériel et stocks de l’EARL […] et des époux T… s’était bien produite à l’occasion d’un changement d’exploitant, l’EARL des Coquelicots et les consorts V… B… ayant succédé aux cédants dans l’exploitation de la totalité du parcellaire qui leur était auparavant affermé, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu’à supposer les motifs des premiers juge adoptés, le juge doit examiner, même succinctement, les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu’en se bornant à énoncer qu’il n’était pas démontré que les sommes versées ont excédé de 10 % la valeur vénale des matériels et stocks cédés, sans qu’il résulte d’une telle affirmation que les juges aient examiné les éléments de preuve versés aux débats par l’EARL des Coquelicots et les consorts V… B… pour justifier de la surévaluation dénoncée, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d’appel a retenu à bon droit qu’il résulte des dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime que l’action en répétition de sommes indûment perçues à l’occasion d’un transfert d’exploitation nécessite la caractérisation de l’existence d’un bail rural et d’un changement de preneur.
6. Elle a retenu, souverainement, après avoir analysé les éléments produits, qu’aucun acte ne stipulait que les vendeurs avaient la qualité de preneurs sortants, pas plus que les acquéreurs n’avaient la qualité de preneurs entrants, la question de la cession éventuelle d’un droit au bail rural n’étant pas abordée et l’EARL […] ayant résilié un certain nombre des baux ruraux qui lui avaient été consentis, les 31 décembre 2009, 6 juin, 1er septembre et 1er octobre 2010.
7. La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les conditions du texte précité n’étaient pas réunies, de sorte que les demandes du GAEC du Sainfoin et des consorts V… B… devaient être rejetées.
8. Le moyen n’est donc pas fondé.
« Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Douai, 19 décembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 15-29.215), par acte du 26 janvier 1992, Mme H… a vendu à M. U… du matériel et différents éléments d’actif de l’exploitation agricole qu’elle dirigeait.
2. A cette occasion, Mme H… a facturé des améliorations du fonds et des résidus minéraux et organiques.
3. Le prix de vente a été financé par un emprunt souscrit par M. et Mme U….
4. Par acte du 9 octobre 1992, M. et Mme H… ont donné à bail à long terme à M. et Mme U… les parcelles visées dans l’acte de vente.
5. Par acte du 1er juin 1994, le GAEC K… a été constitué par M. U…. Les parcelles louées ont été mises à la disposition de ce groupement.
6. Le 30 septembre 1994, Mme H… a présenté à M. U… une nouvelle facture, correspondant à d’autres améliorations de fonds et à des fumures et arrières fumures.
7. Par acte du 5 décembre 1994, M. et Mme H… ont donné à bail rural à M. et Mme U… deux parcelles complémentaires.
8. Par actes des 12 février et 22 septembre 2009, M. et Mme H… ont délivré à M. et Mme U… un congé avec refus de renouvellement des baux qu’ils leur avaient consentis.
9. Par acte du 6 janvier 2011, M. et Mme U… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, en restitution d’une somme versée lors de l’entrée dans les lieux, au titre de l’acte de cession du 26 janvier 1992 et de la facture du 30 septembre 1994, majorée des intérêts.
10. L’EARL K…, venant aux droits du GAEC K…, est intervenue volontairement à l’instance d’appel.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
11. M. et Mme H… font grief à l’arrêt de condamner Mme H… à payer à M. et Mme U… une certaine somme et les intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 15 octobre 2014, alors :
« 1°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à s’en expliquer ; qu’en retenant, pour juger que M. U… et Mme I… n’auraient pas transmis au Gaec K… la créance de restitution de l’indu versé à Mme W… épouse H…, que Mme I…, cosignataire du bail et solidairement tenue au remboursement du prêt ayant permis de financer le prix de la vente du 26 janvier 1992, n’étant pas associée du Gaec, n’aurait pu lui avoir transmis ses droits, la cour d’appel qui s’est fondée sur un moyen relevé d’office sans avoir, au préalable, provoqué les observations des parties, a violé l’article 16 du code de procédure civile ;
2°/ que les actions attachées à la chose, qui en constituent l’accessoire, suivent le bien transmis ; qu’en conséquence l’action en répétition de l’indu appartient au cessionnaire du bien indu transmis ; qu’en l’espèce, les époux H… faisaient valoir que la créance de restitution et tous ses accessoires, dont l’action en justice, avaient été transmis au Gaec K… lors de l’apport des éléments d’actifs indus ; qu’en retenant, pour juger que la créance de restitution et l’action corrélative n’auraient pas été transmises au Gaec, que Mme I…, solidairement tenue au remboursement du prêt ayant permis de financer le prix de la vente du 26 janvier 1992, n’étant pas associée du Gaec, n’aurait pu lui transmettre ses droits, la cour d’appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, 1692 devenu 1321 du code civil et 122 du code de procédure civile ;
3°/ en toute hypothèse, que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties que les juges ont l’obligation de ne pas le dénaturer ; qu’en l’espèce, les deux parties s’accordaient pour considérer que tous les éléments d’actifs cédés par Mme H… à M. U… par la vente du 26 janvier 1992 avaient été apportés au Gaec K… ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que Mme I…, solidairement tenue au remboursement du prêt ayant permis de financer le prix de la vente du 26 janvier 1992, n’étant pas associée du Gaec, n’aurait pu lui avoir transmis ses droits quand il était constant que tous les éléments ayant fait l’objet de la vente du 26 janvier 1992 avaient été apportés au Gaec, la cour d’appel qui a méconnu les termes du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile ;
4°/ en toute hypothèse, qu’en cas de cession partielle, l’action en répétition de l’indu appartient à celui qui a effectué le paiement et au cessionnaire du bien indu transmis à proportion de leurs droits respectifs ; qu’en retenant, pour juger que la créance de restitution et tous ses accessoires, dont l’action en justice, n’auraient pas été transmis au Gaec lors de l’apport par M. U… des éléments d’actifs, que Mme I…, solidairement tenue au remboursement du prêt ayant permis de financer le prix de la vente du 26 janvier 1992, n’étant pas associée du Gaec, n’aurait pu lui avoir transmis ses droits quand elle relevait, par ailleurs, ce qui était, au demeurant, parfaitement constant, que M. U… avait cédé les éléments d’actif au Gaec et donc ses droits qui y étaient attachés, la cour d’appel a violé les articles L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, 1692 devenu 1321 du code civil et 122 du code de procédure civile ;
5°/ que les actions attachées à la chose, qui en constituent l’accessoire, suivent le bien transmis ; qu’en conséquence l’action en répétition de l’indu appartient au cessionnaire du bien indu transmis ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que les sommes prises en charge par le Gaec en l’acquit de K… U… représentent une part infime du prêt qu’il a souscrit pour le financement de la reprise, la cour d’appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, 1692 devenu 1321 du code civil et 122 du code de procédure civile ;
6°/ en toute hypothèse, que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties que les juges ont l’obligation de ne pas le dénaturer ; qu’en l’espèce, les deux parties s’accordaient pour considérer que le Gaec avait supporté la charge finale de l’acquisition du 26 janvier 1992, en remboursant le prêt qui avait permis de financer cette acquisition ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que Mme I… est solidairement tenue au remboursement du prêt ayant permis de financer le prix de la vente du 26 janvier 1992 et que les sommes prises en charge par le Gaec en l’acquit de M. K… U… représentent une part infime du prêt qu’il a souscrit pour le financement de la reprise, la cour d’appel qui a méconnu les termes du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile ;
7°/ que les actions attachées à la chose, qui en constituent l’accessoire, suivent le bien transmis ; qu’en conséquence, la cession de créance a pour effet d’emporter de plein droit transfert de tous les accessoires de ladite créance, et notamment les actions en justice qui lui étaient attachées ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, qu’il n’est fait aucune mention de la transmission d’un quelconque droit attaché au contrat de vente signé en 1992 dans l’acte constitutif du Gaec, la cour d’appel a violé l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1692 devenu 1321 du code civil et l’article 122 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
12. En premier lieu, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime prohibe la mise à la charge des preneurs entrants de l’indemnisation des améliorations culturales du fonds.
13. Ayant relevé que M. et Mme U… étaient copreneurs, la cour d’appel, qui devait rechercher si ceux-ci étaient demeurés cotitulaires de l’action en restitution des sommes qu’ils avaient indûment versées lors de leur entrée dans les lieux, n’était pas tenue d’inviter les parties à s’expliquer sur l’absence d’apport de Mme U… au Gaec dont elle n’était pas associée, le moyen tiré d’un transfert à ce groupement du droit à restitution et de l’action en justice corrélative étant nécessairement dans le débat.
14. En deuxième lieu, la cour d’appel a relevé que la somme facturée aux copreneurs au titre des améliorations culturales représentaient près de la moitié du prix de vente et retenu que cette somme, payée à l’aide d’un prêt contracté solidairement par M. et Mme U…, avait essentiellement pour objet de valoriser frauduleusement le droit au bail que les bailleurs leur avaient concédé et de constituer la contrepartie illicite de la prise à bail rural.
15. Elle a pu en déduire, sans modifier l’objet du litige ni dénaturer l’acte de vente initial et les statuts du groupement, que l’action en répétition n’avait pas été transmise au GAEC corrélativement au transfert à celui-ci d’un quelconque bien corporel ou incorporel, ce groupement n’étant pas devenu preneur en lieu et place de M. et Mme U….
16. En troisième lieu, ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits, elle a souverainement retenu, d’une part, en raison de l’absence d’apport au GAEC par Mme U…, d’autre part, en raison de l’absence de déclaration de volonté non équivoque de son époux à l’occasion des apports d’actifs mis à sa charge dans l’acte de constitution de ce groupement, que la preuve du transfert à un tiers de la créance de restitution de l’indu, au sens du texte précité, n’était pas établie,
17. Elle a donc légalement justifié sa décision. »
Suite à : Cass. 3ème civ. 14 septembre 2017 n°15-29-215
En cas de cession du bail en application de l’article L. 411-35 ou de l’article L. 411-38, les améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité prévue par l’article L. 411-69 peuvent être cédées au preneur entrant.
Dans le cas de l’article L. 411-38, les améliorations ainsi transférées donnent lieu à l’attribution de parts au profit du cédant.
Dans le cas de l’article L. 411-35 ou de l’article L. 411-38, le preneur entrant est subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.
Un associé qui, dans les conditions prévues par les articles L. 323-14 et L. 411-37, met à la disposition d’une société des biens dont il est locataire peut céder à ladite société les améliorations qu’il justifie avoir faites sur le fonds et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité prévue par l’article L. 411-69.
La société lui attribue des parts correspondant à ce transfert. Elle est subrogée dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.
Jurisprudence
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de déclarer recevable et bien-fondée l’action en répétition de l’indu prévue à l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime intentée par M. Z… à leur encontre, de les condamner à restituer une certaine somme avec intérêts à compter du 18 décembre 1990 au taux pratiqué pour les prêts à moyen terme par la Caisse régionale de crédit agricole de Normandie-Seine pour l’année 1990 et de donner injonction à cette dernière de communiquer à M. Z… le taux pratiqué en l’espèce par cet établissement pour l’année 1990, alors, selon le moyen :
1°/ qu’en cas de cession du bail en application de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, l’article L. 411-75 du même code prévoit que les améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité prévue par l’article L. 411-69 de ce code peuvent être cédées au preneur entrant, lequel est subrogé dans les droits à l’indemnité que le preneur sortant aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur ; que constituent des améliorations cessibles à ce titre les fumures et arrières-fumures ; qu’en considérant dès lors qu’il n’était pas possible de considérer que les fumures et arrière-fumures facturées par les époux Adrien Y… à leur fille, à qui ils cédaient leur bail conformément à l’article L. 411-35 du code rural, pouvaient constituer des améliorations faites sur le fonds et être cédées à cette dernière conformément à l’article L. 411-75 du code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble les articles L. 411-69 et L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que si le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il doit également donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu’ayant retenu qu’il n’était pas possible de considérer que les factures litigieuses portant sur la cession de « fumures et arrières-fumures » consistaient en des améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant, la cour d’appel aurait dû analyser ces factures comme portant sur des avances en terre, ainsi que le soutenaient les époux Adrien Y…, preuves à l’appui ; qu’en ne procédant pas à cette requalification, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que si les intitulés des factures du 17 juin 1990 et 30 juin 1993, dont elle n’a pas dénaturé les termes clairs et précis, faisaient état l’une et l’autre de fumures et d’arrières fumures, M. Z… produisait de nombreuses factures qui démontraient que les semis, traitements et engrais avaient déjà été facturés par M. et Mme Y… et réglés, la cour d’appel a pu en déduire que ces factures ne constituaient pas des améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et ne pouvaient ouvrir droit, même si le bail était cédé à un descendant, à une indemnité en application des articles L. 411-35 et L. 411-75 du code rural et de la pêche maritime ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Pour le paiement de l’indemnité, le juge peut accorder au bailleur les délais prévus à l’article 1343-5 du code civil.
Toutefois, aucun délai ne peut être accordé lorsque le bailleur invoque le bénéfice des articles L. 411-5 à L. 411-7, L. 411-57 à L. 411-64, L. 411-67 et L. 415-11, premier alinéa. Dans ce cas, chacune des parties peut, à partir de la notification du congé, et indépendamment de toute action sur le fond, saisir le tribunal paritaire en vue d’obtenir la fixation de cette indemnité.
S’il apparaît que le preneur est en droit de prétendre à une indemnité et si celle-ci n’a pas été définitivement fixée un an avant l’expiration du bail, la partie la plus diligente peut saisir le président du tribunal paritaire statuant en référé en vue de la fixation d’une indemnité provisionnelle d’un montant aussi proche que possible de celui de l’indemnité définitive et qui, nonobstant toute opposition ou appel, doit être versée ou consignée par le bailleur dans le mois de la notification de la décision en fixant le montant. Le preneur peut exiger, à son départ des lieux, le versement des sommes consignées, sans préjudice de la restitution ultérieure de l’excédent éventuel lors de la décision définitive. Si, malgré la fixation de l’indemnité provisionnelle ou définitive, le bailleur n’a pas versé ou consigné celle-ci à la date de l’expiration du bail, il ne peut exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué.
Lorsque l’indemnité a été fixée par le juge et payée par le bailleur, celui-ci peut demander soit une majoration du prix du bail, conformément à l’article L. 411-12, soit le remboursement par le preneur entrant des sommes ainsi versées. Dans ce cas, l’indemnité qui sera due au nouveau preneur à sa sortie sera calculée comme s’il était entré dans les lieux à la date d’entrée du preneur sortant.
Conformément à l’article 30 de l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019, ces dispositions s’appliquent aux demandes introduites à compter du 1er janvier 2020.
Jurisprudence
Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de déclarer recevable et bien-fondée l’action en répétition de l’indu prévue à l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime intentée par M. Z… à leur encontre, de les condamner à restituer une certaine somme avec intérêts à compter du 18 décembre 1990 au taux pratiqué pour les prêts à moyen terme par la Caisse régionale de crédit agricole de Normandie-Seine pour l’année 1990 et de donner injonction à cette dernière de communiquer à M. Z… le taux pratiqué en l’espèce par cet établissement pour l’année 1990, alors, selon le moyen :
1°/ qu’en cas de cession du bail en application de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, l’article L. 411-75 du même code prévoit que les améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité prévue par l’article L. 411-69 de ce code peuvent être cédées au preneur entrant, lequel est subrogé dans les droits à l’indemnité que le preneur sortant aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur ; que constituent des améliorations cessibles à ce titre les fumures et arrières-fumures ; qu’en considérant dès lors qu’il n’était pas possible de considérer que les fumures et arrière-fumures facturées par les époux Adrien Y… à leur fille, à qui ils cédaient leur bail conformément à l’article L. 411-35 du code rural, pouvaient constituer des améliorations faites sur le fonds et être cédées à cette dernière conformément à l’article L. 411-75 du code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble les articles L. 411-69 et L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que si le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il doit également donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu’ayant retenu qu’il n’était pas possible de considérer que les factures litigieuses portant sur la cession de « fumures et arrières-fumures » consistaient en des améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant, la cour d’appel aurait dû analyser ces factures comme portant sur des avances en terre, ainsi que le soutenaient les époux Adrien Y…, preuves à l’appui ; qu’en ne procédant pas à cette requalification, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que si les intitulés des factures du 17 juin 1990 et 30 juin 1993, dont elle n’a pas dénaturé les termes clairs et précis, faisaient état l’une et l’autre de fumures et d’arrières fumures, M. Z… produisait de nombreuses factures qui démontraient que les semis, traitements et engrais avaient déjà été facturés par M. et Mme Y… et réglés, la cour d’appel a pu en déduire que ces factures ne constituaient pas des améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et ne pouvaient ouvrir droit, même si le bail était cédé à un descendant, à une indemnité en application des articles L. 411-35 et L. 411-75 du code rural et de la pêche maritime ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes. Toutefois, peut être fixée à forfait l’indemnité due pour la mise en culture des terres incultes, en friche ou en mauvais état de culture, à condition que ces terres aient été déclarées dans le bail.
Jurisprudence
II – MAIS SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI PRINCIPAL : VU L’ARTICLE 851-1 DU CODE RURAL, ATTENDU QUE SONT REPUTEES NON ECRITES TOUTES CLAUSES DE CONVENTIONS AYANT POUR EFFET DE SUPPRIMER OU RESTREINDRE LES DROITS CONFERES AU PRENEUR A… ;
ATTENDU QUE POUR DEBOUTER LES EPOUX Y…, Z… B… D’UNE FERME APPARTENANT A M JEAN X… DE LEUR DEMANDE D’INDEMNISATION POUR LA CONSTRUCTION D’UN HANGAR, L’ARRET ATTAQUE (ORLEANS, 6 NOVEMBRE 1980) RETIENT QUE SI M Y… A OBTENU L’AUTORISATION DE FAIRE CONSTRUIRE CE HANGAR, IL S’EST ENGAGE FORMELLEMENT DANS SA LETTRE DU 25 JUIN 1964 DEMANDANT L’AUTORISATION, A NE RECLAMER EN AUCUN CAS A MME X…, ALORS PROPRIETAIRE, LES FRAIS DE CONSTRUCTION ET QU’IL SUIT DE CET ENGAGEMENT QUI A DETERMINE LA BAILLERESSE A ACCORDER SON AUTORISATION QUE LES EPOUX Y… NE PEUVENT PRETENDRE A AUCUNE INDEMNITE DU CHEF DE LA REPRISE DU HANGAR ;
QU’EN STATUANT AINSI LA COUR D’APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
Vu l’article L. 411-77 du Code rural ; Attendu que sont réputées non écrites, toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur ; Attendu que le bail des consorts B… rappelle qu’aux termes d’un bail consenti le 12 juillet 1967 à leurs parents, ceux-ci ont été autorisés à réaliser une installation de stabulation libre amortissable en vingt ans, les preneurs ou leurs enfants devant, en cas de départ, avant l’expiration de ce délai être indemnisés sur la base d’une somme forfaitaire diminuée de 5 % par année d’exécution du bail ; Attendu que l’arrêt retient que cette clause fait la loi des parties, tant sur le principe de l’indemnisation que sur ses modalités ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Les dispositions des articles L. 411-4, alinéas 3 et 4, L. 411-69 à L. 411-71, L. 411-73, L. 411-74 et L. 411-77 concernant les modalités de l’indemnisation du preneur sortant sont applicables aux améliorations antérieures au 13 juillet 1967, dans la mesure où elles ont été réalisées conformément aux règles en vigueur lorsqu’elles ont été effectuées.
Jurisprudence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 24 octobre 1986), que Mme Y… avait donné en location aux consorts X… un domaine agricole en vertu d’un bail à ferme venant à expiration le 31 octobre 1981 ; que les preneurs ont assigné Mme Y…, devenue usufruitière, et ses trois filles nues-propriétaires du domaine à la suite d’une donation-partage, en paiement d’une indemnité de sortie sur le fondement des articles 847 et 848 devenus L. 411-69 et L. 411-71 du Code rural ;
Attendu que Mme Y… et ses filles reprochent à l’arrêt d’avoir fixé cette indemnité à la somme de 1.800.000 francs, alors selon le moyen, « d’une part, qu’en vertu des articles 848 et 850 du Code rural dans leur rédaction alors applicable, l’ouverture du droit à indemnisation demeure soumise aux conditions posées par la loi applicable à la date de l’amélioration ; qu’en vertu du second de ces textes, dans sa rédaction antérieure à la loi du 12 juillet 1967, lorsque les améliorations ou travaux consistent en des constructions ou ouvrages, elles n’ouvrent droit à indemnité que s’ils résultent d’une clause du bail ou si le preneur a notifié au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception son intention de les effectuer et a reçu l’assentiment du propriétaire ; que cette autorisation doit être donnée par le propriétaire bailleur de manière expresse et sans équivoque avant le commencement des travaux ; que dès lors en statuant comme elle l’a fait, alors que ni la signature par la bailleresse d’une demande de permis de construire dépourvue de toute précision sur les travaux en cause, ni son intervention en qualité de caution hypothécaire pour des prêts de réinstallation souscrits par les fermiers au titre de rapatriés postérieurement au début des travaux, ne les dispensaient de solliciter l’autorisation expresse du propriétaire avant d’effectuer lesdits travaux, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; et alors d’autre part, que l’amortissement de 6 % par an prévu à l’article 848 du Code rural (dans sa rédaction en vigueur) était exclusif de l’octroi d’une indemnité dès lors que les travaux prétendument autorisés en 1963 et 1965 avaient été effectués selon l’expert à cette période et que la sortie de ferme se situait le 30 octobre 1981 ; que dès lors en allouant néanmoins une indemnité aux fermiers à raison des améliorations par eux apportées aux bâtiments d’habitation et d’exploitation, la Cour d’appel a procédé d’une violation du texte susvisé ; alors encore, qu’en statuant comme elle l’a fait par simple homologation du rapport de l’expert, sans répondre aux conclusions des appelants mettant en évidence l’erreur de calcul de la plus-value et partant du montant de l’indemnité, commise par l’expert, la Cour d’appel n’a pas suffisamment justifié sa décision au regard de l’article 455 du nouveau Code de procédure civile et alors enfin, qu’en vertu des articles 847 et 848 du Code rural (devenu L. 411-69 et L. 411-71) l’attribution d’une indemnité au titre des améliorations apportées au fonds par les plantations effectuées par le preneur suppose une comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état au moment de la fin du bail, de nature à permettre d’établir la plus-value apportée au fonds ; que dès lors en statuant comme elle l’a fait, sans procéder à une comparaison entre l’état du fonds à l’entrée des preneurs dans les lieux et cet état au moment de leur sortie et sans préciser si les travaux de plantation avaient ou non apporté une plus-value au fonds loué, et non pas seulement à l’exploitation, la Cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard des articles susvisés » ;
Mais attendu, d’une part, que la Cour d’appel a souverainement retenu qu’en cautionnant l’emprunt souscrit par ses fermiers pour financer les travaux immobiliers et en signant les demandes de permis de construire, Mme Y… avait donné son accord à leur exécution ;
Attendu, d’autre part, que la Cour d’appel qui a constaté que les amortissements concernant les travaux immobiliers avaient été normalement pris en compte par l’expert et qui n’était pas tenue de se référer, pour le calcul de l’indemnité accordée au titre des plantations à un état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance des preneurs, a souverainement fixé le montant des sommes qui leur étaient dues en retenant le mode de calcul qui lui est apparu le mieux approprié ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;