I.-Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.
II.-Lorsqu’un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent.
Si la dépense excède le montant des sommes ainsi versées, le bailleur peut prendre à sa charge la totalité des frais engagés par la reconstruction et proposer au preneur une augmentation du prix du bail. Dans le cas où le preneur n’accepte pas l’augmentation proposée, le tribunal paritaire des baux ruraux, sur saisine de la partie la plus diligente, fixe le nouveau montant du bail.
III.-Dans le cas où le preneur participe au financement des dépenses de reconstruction, il est fait application des dispositions des articles L. 411-69, L. 411-70 et L. 411-71. Si le bien n’est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail.
Jurisprudence
Attendu, d’une part, que les dispositions de l’article L. 411-30 du code rural et de la pêche maritime sont applicables à toute destruction affectant un bien compris dans le bail ;
Et attendu, d’autre part, qu’ayant relevé qu’il était établi, sans que puisse être imputé au preneur un manque de soin, qu’en raison de la survenance d’un événement imprévisible et irrésistible, une partie des plants de vigne avait été détruite et que l’équilibre économique de l’exploitation des biens loués était gravement compromis, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la notion d’équilibre économique de l’exploitation au sens de l’article L. 411-30 du code rural s’entendait de l’exploitation du bien loué et non de l’ensemble de l’exploitation du preneur, a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, exactement déclaré le locataire fondé en sa demande de résiliation du bail litigieux, sans opérer de distinction entre les parcelles louées selon qu’elles avaient ou non subi une destruction des plants ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Vu les articles L. 411-30 III et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme Z… en paiement d’une indemnité au titre de la reconstruction de l’immeuble d’habitation, l’arrêt retient que ceux-ci n’ont pas participé, même indirectement, au financement de cette reconstruction en payant les primes d’assurance ayant permis au bailleur de percevoir l’indemnité due par l’assureur en raison du sinistre survenu dans ce bâtiment ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le preneur qui participe au financement des dépenses de reconstruction a droit à une indemnité égale au coût des travaux évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :
1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;
2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;
4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’ article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.
Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.
Jurisprudence
Vu l’article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu’il résulte de ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 27 janvier 2017), que, par acte du 1er novembre 1996, M. X… a pris à bail rural un corps de ferme comprenant maison d’habitation, bâtiments d’exploitation et terres appartenant à M. Y…, Mme Y… et Mme Z… (les consorts Y…) ; qu’il a obtenu la désignation d’un expert judiciaire avec mission d’évaluer les travaux de réparation des bâtiments ; que, par acte du 11 décembre 2012, les consorts Y… lui ont délivré un commandement de payer un arriéré de fermage ; que, par déclaration du 17 septembre 2014, ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation ; que M. X… a demandé reconventionnellement l’annulation du commandement et des dommages-intérêts ;
Attendu que, pour rejeter la demande en nullité du commandement de payer signifié à M. X…, l’arrêt retient que cet acte ne reproduit pas les dispositions du texte précité mais qu’il précise que le bailleur peut demander la résiliation du bail, de sorte que le preneur a été mis en mesure d’en comprendre les risques ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant retenu, à bon droit, que les deux défauts de paiement du fermage exposant le preneur à une résiliation du bail peuvent être constitués par le défaut de paiement d’au moins deux échéances réclamées dans une seule mise en demeure régulière en la forme et relevé que la mise en demeure notifiée à Mme E… et demeurée infructueuse visait plus de deux échéances, la cour d’appel, qui a constaté que le paiement d’un acompte n’était intervenu que postérieurement à l’introduction de l’instance, en a exactement déduit que la défaillance du preneur était caractérisée ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que Mme E… était défaillante dans l’administration de la preuve, qui lui incombait, de l’existence des raisons sérieuses et légitimes qu’elle alléguait pour justifier du retard dans le paiement de ses loyers, la cour d’appel a pu en déduire que la résiliation du bail devait être prononcée ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
7. D’une part, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a relevé qu’un commandement de payer portant sur les fermages dûs pour la période du 1er mars 2012 au 31 août 2015 avait été délivré le 19 mars 2015 à Mme B… S… et que, postérieurement à la cessation de l’indivision, le versement de l’intégralité des sommes exigibles n’avait pas été effectué en temps utile.
8. D’autre part, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à un argument inopérant, a exactement retenu que la consignation des fermages dus postérieurement à la cessation de l’indivision sur un compte Carpa ne pouvait être réalisée unilatéralement par le débiteur sans autorisation judiciaire.
9. Elle a pu en déduire que le versement de l‘intégralité des sommes exigibles n’avait pas été effectué en temps utile et que la résiliation du bail devait être prononcée.
Attendu qu’il résulte du premier de ces textes que seul le refus définitif de l’autorisation d’exploiter lorsqu’elle est nécessaire ou la non-présentation par le preneur de la demande dans le délai imparti par l’autorité administrative emporte la nullité du bail et, du deuxième, que les motifs de résiliation à la demande du bailleur sont limitativement énumérés ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Besançon, 19 décembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ.,17 novembre 2016, pourvoi n° 15-21814), que, par acte notarié du 8 juin 1959, Z… T… a consenti un bail rural à I… F… et à son épouse, A… ; que A… F… est décédée le […] , en laissant pour lui succéder son époux et leurs enfants ; que K… T…, propriétaire des terres louées, est décédée le […] ; que, par acte du 20 octobre 2010, l’hôpital d’Is-sur-Tille, légataire universel de ses biens, a délivré congé pour cause d’âge à I… F… ; que celui-ci et ses cinq enfants ont saisi le tribunal paritaire en annulation du congé ; qu’il est décédé en cours d’instance le […] ; que, par conclusions du 23 octobre 2017, le bailleur a demandé en appel la résiliation du bail transmis à ses héritiers ; que la société civile d’exploitation agricole F…, à la disposition de laquelle les terres louées ont été mises, est intervenue à l’instance ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que l’exploitation n’est pas conforme aux règles du contrôle des structures ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la méconnaissance, en cours de bail, du dispositif de contrôle des structures ne constitue pas un motif de résiliation prévu par la loi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu qu’il résulte de ces textes que toute cession de bail, sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation du bail rural, constitue un manquement à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 18 octobre 2018), que Mme U…, propriétaire de parcelles de terre données à bail à M. K… I…, a sollicité la résiliation du bail pour cession sans autorisation au fils du preneur, M. X… I… ;
Attendu que, pour déclarer prescrite la demande, l’arrêt retient qu’une précédente action de Mme U… a, par un arrêt du 3 octobre 2013, été rejetée définitivement, comme irrecevable, que l’article 2243 du code civil, en vertu duquel l’interruption de prescription est non avenue en cas de rejet définitif de la demande, ne distingue pas les moyens de fond et les fins de recevoir et que, la prescription quinquennale ayant couru dès la saisine initiale du tribunal paritaire des baux ruraux, le 12 novembre 2009, les demandes présentées le 23 février 2015 sont prescrites ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier,15 juin 2017), que, par acte du 20 février 1995, L… Y…, décédée le […] , a acquis de M. C… Q… un terrain agricole ; que, soutenant que celle-ci avait autorisé M. D… Q…, fils du vendeur, à utiliser à titre précaire deux parcelles pour y faire passer ses chevaux, Mme P… V…, Mme V… et Mme H… , ses filles, héritières, ont assigné celui-ci et la SARL Espace Equitation devant le tribunal de grande instance en restitution des lieux ; qu’une ordonnance du 15 mai 2014 a constaté que les parties étaient liées par un bail rural et les a renvoyées devant le tribunal paritaire des baux ruraux ; que les bailleresses ont demandé à cette juridiction de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion des exploitants et de condamner ceux-ci au paiement d’indemnités et rappels de fermage ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l’arrêt retient que, concernant les infractions aux dispositions des articles L. 411-37 et L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime, M. Q… et la SARL Espace Equitation font justement remarquer que, depuis le mois de juin 2006, la SARL Espace Equitation procède au règlement des loyers et que les bailleresses n’établissent nullement qu’elles s’y seraient opposées ni que le preneur se serait abstenu de répondre à une mise en demeure de communiquer des informations ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si l’exploitation des lieux par une société résultait d’une mise à disposition des terres louées consentie par M. Q…, nécessitant l’information des bailleresses, ou d’un apport de droit au bail, subordonné à leur agrément, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Lien Legifrance
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 6 avril 2017), que M. B… est titulaire d’un bail rural sur des parcelles appartenant à M. L… ; que, par déclaration du 29 janvier 2015, il a, après expertise judiciaire, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en remise en état des terrains dont l’accès avait été modifié, en exécution de travaux de drainage et en indemnisation ; que M. L… a demandé reconventionnellement la résiliation du bail et des dommages-intérêts ;
Attendu que M. B… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes et d’accueillir la demande reconventionnelle ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant retenu souverainement que le second passage, dont M. B… se prévalait, résultait d’une tolérance de M. L…, propriétaire des parcelles traversées, à laquelle il avait été mis fin après leur cession à des tiers, que le bailleur avait pris en charge les frais de reconstitution de l’accès direct initial que le preneur avait détruit, de sorte que l’exploitation ne se heurtait à aucune difficulté, et que le dommage lié à l’obturation d’un drain n’était pas établi, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance n’était établi à l’encontre du bailleur ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu à bon droit que la résiliation du bail est encourue lorsque le bailleur établit des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et souverainement que la non-exploitation volontaire et de mauvaise foi par le preneur avait rendu nécessaire une remise en état dont le coût représentait plus de dix ans de fermage annuel, la cour d’appel a pu en déduire que le bail devait être résilié et que les dommages subis par le bailleur devaient être réparés ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 27 mai 2014), que, par acte du 1er janvier 2006, M. et Mme Y… ont donné à bail à M. et Mme X…des parcelles et bâtiments à usage agricole ; qu’après deux mises en demeure de payer des fermages, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire en résiliation du bail, expulsion et paiement de sommes ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que les époux Y… ont expédié des mises en demeure sous plis recommandés avec demandes d’avis de réception, le 24 juin 2011 et le 17 octobre 2011, peu important que le locataire n’ait pas retiré la seconde lettre ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions qui soutenaient que les mises en demeure avaient été adressées à M. et Mme X… par une seule lettre, alors que chacun des époux co-preneurs devait être destinataire d’une mise en demeure, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 20 octobre 2016), que M. Bruno X…, qui bénéficiait, depuis 1997, d’un commodat sur des parcelles de terre appartenant à ses parents, M. et Mme X… Y…, a obtenu par jugement du 9 décembre 2008, confirmé par arrêt du 17 février 2010, sa requalification en bail rural ; que les bailleurs ont sollicité la condamnation de leur fils à leur payer les fermages, taxes et accessoires dûs depuis 1997 ainsi que la résiliation du bail ;
Sur le premier moyen :
Vu l’article 2224 du code civil ;
Attendu que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;
Attendu que, pour déclarer prescrite la demande en paiement des fermages pour la période comprise entre 1997 et décembre 2004, l’arrêt retient que M. et Mme X… Y… ont connu les faits leur permettant d’exercer leur droit au paiement d’un fermage par le jugement du 9 décembre 2008, qui a requalifié la convention de commodat en bail rural, qu’ils ne peuvent donc réclamer de fermages antérieurs à décembre 2003 et que leur première demande en paiement ayant été présentée le 16 décembre 2009, les fermages ne sont dûs qu’à compter de décembre 2004 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la prescription n’a pas couru tant que M. et Mme X… Y… ne connaissaient leur droit à obtenir le paiement d’un fermage et qu’ils ont présenté leur demande dans les cinq ans du jugement reconnaissant l’existence d’un bail rural, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Lien Legifrance
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 19 novembre 2019), par acte du 27 décembre 1982, M. W… a pris à bail rural diverses parcelles comprenant un hectare de terre labourable à prendre sur un tènement plus étendu et constitué d’un bois.
2. Par acte du 27 mars 2017, M. et Mme T…, acquéreurs de ce tènement, ont notifié au preneur un congé lui refusant le renouvellement du bail en raison de manquements à ses obligations.
3. Par acte du 17 juillet 2017, M. W… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. M. et Mme T… ont reconventionnellement demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
4. M. W… fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion, alors « que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail en se fondant sur des agissements commis par le preneur de nature à compromettre un autre fonds que celui donné à bail ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que le fonds affecté par les agissements du preneur ne se limite pas à celui qu’exploite le preneur avant de reprocher à M. W… de rendre plus difficile l’accès au bois du bailleur au risque d’en compromettre l’exploitation ; qu’en statuant ainsi quand le risque de compromission du bois non affermé ne pouvait justifier la résiliation du bail, la cour d’appel a violé les articles L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l’article L. 411-31, I, 2° du code rural et de la pêche maritime :
5. Selon ce texte, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
6. Pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que l‘accès au bois dont le bailleur s’est réservé la jouissance est rendu, sinon impossible, à tout le moins très difficile, par les agissements de M. W… , ce qui est de nature à compromettre l’exploitation du fonds, celui-ci serait-il plus vaste que celui qu’exploite le preneur.
7. En statuant ainsi, alors que la résiliation du bail ne peut être justifiée que par une atteinte caractérisée à la bonne exploitation du seul fonds loué, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 19 novembre 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 19 novembre 2019), par acte du 7 octobre 1998, Mme U… a consenti un bail rural à long terme à M. F…, pour une durée de dix-huit ans.
2. Par acte du 24 mars 2016, Mme U… a fait délivrer à M. F… un premier commandement de payer les fermages des années 2014 et 2015.
3. A défaut de congé, le bail initial s’est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période s’étendant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2025.
4. Par acte du 19 décembre 2016, Mme U… a fait délivrer à M. F… un second commandement de payer les fermages des années 2014 et 2015.
5. Par déclaration du 18 janvier 2018, Mme U… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion du preneur pour non-paiement des fermages.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
6. M. F… fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion, alors « que le bailleur ne saurait, pour en demander la résiliation, se prévaloir d’éventuels manquements aux obligations nées du bail commis par le preneur avant son renouvellement ; qu’en affirmant que le renouvellement du bail intervenu le 1er octobre 2016 ne privait pas Mme U… de la possibilité d’en demander la résiliation pour des défauts de paiement de fermages antérieurs à ce renouvellement, la cour d’appel a violé les articles L. 411-31, L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-31, I, 1°, L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime :
7. Selon le premier de ces textes, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.
8. Selon le deuxième, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, ce qui donne lieu à un nouveau bail.
9. Selon le troisième, le bail à long terme, conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans, est renouvelable par période de neuf ans.
10. Pour prononcer la résiliation du bail renouvelé le 1er octobre 2016 pour une période de neuf années, l’arrêt relève que, M. F… n’ayant pas payé les fermages des années 2014 et 2015, Mme U… lui a fait délivrer une mise en demeure par acte d’huissier de justice du 24 mars 2016 et retient que celle-ci était dans l’impossibilité temporelle de délivrer un congé pour s’opposer au renouvellement du bail et qu’aucun obstacle juridique ne l’empêchait de délivrer une mise en demeure portant sur ces deux échéances, préalable indispensable à l’action en résiliation de sorte que le renouvellement du bail par le seul effet de la loi n’interdit pas d’en demander la résiliation pour des manquements antérieurs.
11. En statuant ainsi, alors que le renouvellement, en ce qu’il entraînait la formation d’un nouveau bail, privait la bailleresse de la possibilité d’en demander la résiliation pour un défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Contraire : Cass. Soc. 11 février 1965 n°63-11.619 BC IV n°127 – Cass. 3ème civ. 22 mai 1986 n°84-16.793 BC III n°75
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2019), par acte du 26 novembre 1996, N… K… a donné à bail rural à M. D… un ensemble de parcelles. Par convention du 29 avril 2007, M. D… les a mises à la disposition de l’EARL de la Chapelle.
2. N… K… est décédé le 23 septembre 2009. Il a légué à Mme C… certaines parcelles comprises dans celles données à bail.
3. Par acte du 28 mars 2013, Mme C… a délivré congé à M. D…, pour le 29 septembre 2014, aux fins de reprise au bénéfice de Mme F…, sa fille, et/ou de son conjoint.
4. Par requête du 22 juillet 2013, M. D… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. Mmes C… et F… ont présenté une demande reconventionnelle en résiliation du bail, aux motifs que le preneur ne se consacrait pas à l’exploitation et ne participait plus aux travaux de façon effective et permanente, en violation des dispositions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. D… fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion, alors « que la résiliation du bail pour contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ne peut être prononcée que si celle-ci est de nature à porter préjudice au bailleur ; qu’en se bornant à relever, pour prononcer la résiliation du bail rural, que M. D… avait abandonné à l’EARL de la Chapelle et à son coassocié, M. L…, l’exploitation effective et permanente des parcelles données à bail pour se livrer à une autre activité à plein temps incompatible avec celle d’exploitant agricole, sans constater que cette contravention qu’elle relevait aux dispositions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime était de nature à porter préjudice au bailleur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-31, II, 3° du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l’article L. 411-31, II, 3° du code rural et de la pêche maritime :
6. Il résulte de ce texte que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 du code précité si elle est de nature à lui porter préjudice.
7. Pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que les conditions de rémunération de M. D… ne sont pas celles d’une présence à temps plein sur les lieux et qu’exerçant une autre profession incompatible avec celle d’agriculteur, celui-ci a manifestement abandonné à l’EARL de la Chapelle et à son co-associé l’exploitation effective et permanente des parcelles données à bail.
8. En se déterminant ainsi, sans constater que la contravention aux dispositions de l’article L. 411-37 précité, qu’elle retenait, était de nature à porter préjudice à la bailleresse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 mars 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;
Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative.
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.
Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.
Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d‘expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.
Le silence gardé par le préfet sur une demande d’autorisation de résiliation du bail pour changement de la destination agricole des parcelles, mentionnée à l’article L. 411-32, vaut décision de rejet.
La décision mentionnée à l’article R. * 411-9-12 naît au terme d’un délai de quatre mois.
La décision administrative prévue à l’article L. 411-32 est prise par le préfet du département après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux.
Jurisprudence
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU’IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L’ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE, PAR ACTE DU 15 OCTOBRE 1975, DAME X…, PROPRIETAIRE DE DIVERSES PARCELLES DONNEES EN LOCATION A VIVIEN, A NOTIFIE AU PRENEUR SON INTENTION DE RESILIER LE BAIL POUR SA DATE D’EXPIRATION, LE 11 NOVEMBRE 1976, EN RAISON DU CHANGEMENT DE DESTINATION DES BIENS LOUES, CONFORMEMENT A L’ARTICLE 830-1 DU CODE RURAL ;
ATTENDU QUE VIVIEN FAIT GRIEF A L’ARRET D’AVOIR DECIDE QUE LE PRENEUR N’AVAIT DROIT A AUCUNE INDEMNITE POUR RESILIATION ANTICIPEE, ALORS, SELON LE MOYEN, » QUE LE PRENEUR, DONT LE BAIL A ETE RESILIE EN VERTU DE L’ARTICLE 830-1 DU CODE RURAL, A DROIT A UNE INDEMNITE DONT LE MONTANT, QUI DOIT REPARER LE PREJUDICE RESULTANT POUR LUI DE SA SORTIE DES LIEUX AVANT LA DATE PREVUE POUR L’ACHEVEMENT DE SON BAIL, DOIT ETRE CALCULE EN TENANT COMPTE, NON SEULEMENT DE LA DUREE DU BAIL RESTANT A COURIR, MAIS EGALEMENT, COMME EN L’ESPECE, DE L’EXISTENCE DU NOUVEAU BAIL TACITEMENT RENOUVELE PAR L’EFFET DE LA LOI » ;
MAIS ATTENDU QUE, LA RESILIATION DU BAIL INTERVENUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 830-1 DU CODE RURAL EXCLUANT NECESSAIREMENT LE RENOUVELLEMENT DU BAIL, LA COUR D’APPEL A DECIDE A BON DROIT QUE L’INDEMNITE DE SORTIE PREVUE PAR CE TEXTE N’ETAIT DUE QU’AU PRENEUR QUI SE TROUVE DANS L’OBLIGATION DE QUITTER LES LIEUX AVANT LA DATE PREVUE POUR L’ACHEVEMENT DU BAIL EN COURS, D’OU IL SUIT QUE LE MOYEN N’EST PAS FONDE ;
Attendu que M. Y… fait encore grief à l’arrêt d’avoir prononcé la résiliation du bail en la limitant à la partie constructible de la parcelle louée alors, selon le moyen, » que l’article 830-1, transféré sous l’article L. 411-32 du Code rural, autorise le bailleur à résilier le bail dans sa totalité dès lors qu’une partie de la parcelle louée est constructible et que l’autre partie peut être utilisée comme dépendance des constructions ; que le bailleur avait fait délivrer au preneur un acte extrajudiciaire portant résiliation pour changement de destination de la totalité de la parcelle et qu’en limitant les effets de la résiliation à la seule partie constructible selon les prévisions du plan d’occupation des sols, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 411-32 susvisé du Code rural ; «
Mais attendu qu’ayant constaté que la partie déclarée constructible de la parcelle litigieuse était la seule dont le plan d’occupation des sols de la commune permettait de changer la destination, la cour d’appel a justement retenu que la résiliation du bail devait être limitée à cette partie ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l’article L. 411-32 du Code rural ;
Attendu qu’en cas de résiliation du bail pour changement de la destination agricole de parcelles, en application d’un plan d’occupation des sols, le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit, comme il le serait en cas d’expropriation ;
Attendu que pour condamner M. Y… à payer à Mme X… une indemnité d’éviction, l’arrêt retient, après avoir constaté que le bailleur avait donné congé à sa locataire le 5 septembre 1983 en vue de construire, que Mme X… accepte de quitter les lieux à la fin de l’année culturale en cours, conformément aux dispositions de la loi ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les dispositions de l’article L. 411-32 du Code rural n’excluent pas que le bailleur puisse délivrer congé aux fins prévues par ce texte, pour la date d’expiration du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’une zone constructible à vocation d’habitat n’était pas, au sens de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, une zone urbaine disposant des équipements publics desservant les constructions et constaté que la parcelle, objet de la résiliation, n’était pas viabilisée, ni desservie par les réseaux, alors qu’elle était destinée, selon la carte communale, à accueillir une opération de type lotissement, la cour d’appel, abstraction faite du motif erroné mais surabondant assimilant une carte communale à un document d’urbanisme tenant lieu de plan local d’urbanisme, en a justement déduit que l’acte de résiliation devait être annulé pour défaut d’autorisation préalable ;
Attendu que, pour déclarer la résiliation régulière et ordonner l’expulsion du preneur, l’arrêt retient que le congé avait été donné en vue d’un changement de destination des terrains et que cet acte, notifiant au preneur la décision des bailleresses de résilier le bail, mentionnait leur engagement de procéder à cette modification dans le respect des documents d’urbanisme ;
Qu’en statuant ainsi, sans vérifier, au besoin d’office, si la destination de parcelles agricoles pouvait être changée en application des dispositions du plan local d’urbanisme régissant le territoire de la commune et si les terrains litigieux figuraient en zone urbaine au sens du texte susvisé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Mais attendu que, l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime ne prévoyant pas, en cas de manquement du bailleur à son engagement de changer la destination agricole, la réintégration du preneur, laquelle n’est prévue qu’en cas de congé pour reprise, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à une simple allégation tirée de la fraude dénuée d’offre de preuve, a exactement retenu, abstraction faite du motif surabondant relatif à la portée des actes administratifs, que la validité de l’acte de résiliation devait être appréciée au moment de sa délivrance et que la méconnaissance ultérieure de l’engagement pris par l’auteur de la résiliation relevait d’une action en dommages-intérêts dont elle n’était pas saisie ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Considérant qu’aux termes de l’article L. 411-32 du code rural : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée en application des dispositions d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé (…). En l’absence d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols (…) la résiliation ne peut être exercée, à tout moment, sur des parcelles en vue d’un changement de la destination agricole de celles-ci, qu’avec l’autorisation du commissaire de la République du département, donnée après avis de la commission consultative des baux ruraux » ;
Considérant que, par une décision en date du 18 mars 1988, le préfet des Pyrénées-Atlantiques a délivré à Mmes X… et Z… l’autorisation prévue par les dispositions précitées pour le bail qu’elles avaient passé avec la requérante sur une partie de la parcelle cadastrée 192 B dont la destination agricole devait être changée en vue d’y faire construire ;
Considérant que, si Mme Y… soutient que le dossier présenté au préfet des Pyrénées-Atlantiques par Mmes X… et Z… aurait été de nature à induire en erreur l’administration, en ce qu’elles auraient demandé le changement de destination de la parcelle en vue de faire construire pour elles-mêmes alors qu’elles auraient eu l’intention de vendre cette parcelle à un tiers, il ressort des pièces du dossier que le moyen manque en fait, les intéressées n’ayant pas précisé dans leur demande au préfet la destination des constructions qu’elles envisageaient ;
Considérant qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’imposait que le procès-verbal de la réunion de la commission consultative paritaire des baux ruraux en date du 16 février 1988 fît état des motifs pour lesquels certains membres de la commission s’étaient déclarés favorables à l’autorisation demandée par Mmes X… et Z… ;
Considérant qu’il ressort des pièces du dossier qu’en estimant que la résiliation du bail et la privation corrélative de 78 ares 67 centiares ne portaient pas une atteinte excessive à l’équilibre de l’exploitation agricole de Mmes X… et Z…, qui comportait par ailleurs 12 hectares en propriété, le préfet n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation ;
Considérant qu’il résulte de ce qui précède que Mme Y… n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande ;
Article 1er : La requête de Mme Y… est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à Mme Anna Y…, Mme X… et Mme Z… et au ministre de l’agriculture et de la pêche.
Enoncé du moyen
4. M. [B] fait grief à l’arrêt de valider la demande de résiliation du bail pour changement de destination de la parcelle [Cadastre 1], de donner acte aux parties que la résiliation porterait sur l’ensemble de l’exploitation et de prononcer la résiliation du bail sur les autres parcelles, alors « que les conditions d’application de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime s’apprécient à la date de la notification adressée au preneur ; qu’en admettant la résiliation de plein droit du bail rural au motif que la parcelle visée était située en zone urbaine du plan d’occupation des sols mais sans constater que les conditions d’application de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime étaient réunies à la date de la notification adressée au preneur, soit au 12 avril 2011, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime.»
Réponse de la Cour
5. La cour d’appel a retenu, à bon droit, que le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail rural consenti sur des parcelles situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, dont la destination agricole, comprenant l’horticulture, peut être changée.
6. Elle a relevé que les dispositions particulières à la zone d’implantation des parcelles figurant dans le règlement du plan d’urbanisme produit par les bailleresses ne comportaient aucune mesure faisant obstacle au changement de destination des tènements agricoles ou horticoles et, au contraire, interdisaient les constructions, travaux, ouvrages ou installations à destination agricole, horticole, maraîchère ou forestière dans cette zone.
7. Ayant procédé à la recherche prétendument omise, elle a légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
6. M. [B] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes d’indemnité d’éviction et d’expertise judiciaire, alors :
« 1°/ que le preneur évincé à raison d’un changement de destination de la parcelle louée est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ; qu’il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due ; que pour le calcul de cette indemnité le preneur peut se référer à l’accord départemental relatif à l’éviction agricole ou bien à la valeur vénale du bien ou encore au bénéfice forfaitaire ; qu’en affirmant, pour débouter M. [B] de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article L. 411-32, que l’indemnisation du preneur s’appréciait en fonction de la valeur de productivité réelle des immeubles liés à l’importance des récoltes effectuées et des fruits dont il avait été privé jusqu’en fin de bail et qu’il n’était pas fondé à se référer à la valeur vénale des terres dont il n’était pas propriétaire, la cour d’appel a violé l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu’au soutien de ses demandes en indemnisation, M. [B] versait aux débats le rapport de l’expert [V] établi le 18 février 2011 ainsi que le procès-verbal de Me [P] du 24 mars 2017 desquels il résultait que les terres louées étaient réellement exploitées par M. [B] à la date de la résiliation du bail ; qu’en retenant, pour débouter M. [B] de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article L. 411-32, qu’il ne produisait aux débats aucune pièce de nature à établir la réalité de l’exploitation des parcelles à la date de la résiliation du bail, le 15 avril 2012, et ne justifiait pas de ses bénéfices notamment par la production de ses avis d’imposition de l’époque, ce qui tendait à confirmer l’allégation des bailleresses qui soutenaient que M. [B] avait cessé d’exploiter les parcelles à compter du 5 mai 2009, date à laquelle un huissier de justice avait constaté le mauvais état des serres et leur état d’abandon manifeste, sans examiner le rapport de l’expert [V], établi le 18 février 2011 suite à une visite du 23 février 2009, ainsi que le procès-verbal de Me [P] qui établissaient la réalité d’une exploitation continue n’ayant cessé ni en 2009 ni après, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.»
Réponse de la Cour
7. La cour d’appel a retenu, à bon droit, que le preneur évincé dans les conditions de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation et que l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation.
8. Elle a apprécié la valeur et la portée de l’ensemble des éléments versés aux débats, qu’elle a confrontés à la méthode d?indemnisation librement choisie à partir de la valeur de productivité réelle de l’exploitation par préférence à la valeur vénale des parcelles louées.
9. Elle en a souverainement déduit, en l’absence de production de documents comptables ou fiscaux traduisant les résultats de l’activité, que le préjudice allégué n’était pas établi.
10. Le moyen n’est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
11. M. [B] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes d’indemnisation de preneur sortant et d’expertise judiciaire, alors « que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu’au soutien de ses demandes en indemnisation, M. [B] versait aux débats le rapport de l’expert [V] établi le 18 février 2011, qui décrivait précisément les biens exploités par M. [B] et sur lesquels celui-ci a été reconnu titulaire d’un bail rural verbal, et qui mentionnait que M. [B] avait souscrit et payé le raccordement au gaz pour le chauffage des serres (rapport p.3) ; qu’il en résultait que M. [B] avait bien réalisé des travaux de raccordement au gaz à la date de la résiliation du bail, investissements ouvrant droit à indemnité de sortie ; qu’en retenant, pour rejeter la demande d’indemnité de sortie de M. [B], que celui-ci ne produisait aucun justificatif de la réalisation à la date de la résiliation, soit au 15 avril 2012, de travaux de raccordement au gaz ou de réparations, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.»
Réponse de la Cour
12. La cour d’appel a retenu exactement que le preneur sortant ne pouvait prétendre à une indemnité que s’il avait apporté des améliorations au fonds loué en effectuant les réparations d’un bâtiment d’habitation ou d’exploitation avec l’accord du bailleur.
13. Elle a retenu souverainement que M. [B] ne justifiait d’aucune autorisation des bailleresses pour la réalisation d’équipements supplémentaires.
14. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ;
La résiliation de bail peut être demandée par le preneur dans les cas suivants :
–incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à deux ans, du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme ;
–décès d’un où de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la ferme ;
–acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même ;
–refus d’autorisation d’exploiter opposé par l’autorité administrative en application des articles L. 331-1 et suivants obligeant le preneur à mettre la structure de son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles.
Dans tous ces cas, si la fin de l’année culturale est postérieure de neuf mois au moins à l’événement qui cause la résiliation, celle-ci peut, au choix du locataire, prendre effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante.
En outre, le preneur qui atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 411-5, résilier le bail à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis.
Dans ce cas, le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l’avance.
Jurisprudence
Vu les articles L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural, ensemble l’article L. 411-33 du même code ;
Attendu qu’en toute hypothèse les motifs de résiliation d’un bail rural pour défaut de paiement de fermage ne sauraient être retenus en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation pour défaut de paiement de fermage du bail rural consenti aux époux B… par le Groupement Foncier Agricole (GFA) La Bourbonnaise, l’arrêt attaqué (Riom, 21 janvier 1991) retient que la maladie dont souffre Mme B…, invoquée par les preneurs, constitue une argumentation en totale opposition avec les termes de l’article L. 411-33 du Code rural relative à la résiliation du bail à l’initiative du preneur puisque ce texte prévoit que ce dernier peut, tout au contraire, demander la résiliation en cas d’incapacité de travail, grave et permanente et que les époux B… ne sauraient donc invoquer, sans abus, le droit de se maintenir de façon permanente sur les lieux ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les époux B… n’avaient pas sollicité la résiliation du bail en application de l’article L. 411-33 du Code rural, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d’un pacte civil de solidarité ou à l’un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir.
Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.
Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa.
Si la fin de ‘année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante.
Jurisprudence
Attendu qu’en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ; que le bailleur a la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois du décès du preneur lorsqu’il ne laisse pas de conjoint ou d’ayants droit réunissant les conditions énoncées précédemment ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 15 juin 1995), que Mmes Y… et X… ont, par acte notarié du 11 juin 1986, donné à bail des terres à M. Dominique Y… pour une durée de douze années ; que ce dernier est décédé le 6 septembre 1992, laissant pour héritiers son père, sa mère et trois frères ; que Mme X… a notifié le 3 novembre 1992 aux consorts Y… la résiliation du bail, aucun ayant droit du preneur décédé ne remplissant les conditions de l’article L. 411-34 du Code rural ;
Attendu que pour constater la forclusion de l’action introduite par Mme X…, l’arrêt retient que celle-ci disposait jusqu’au 6 mars 1993 de la faculté de demander la résiliation du bail, que la notification du 3 novembre 1992 n’a que la valeur d’avis et non celle de demande de résiliation du bail qui devait être formalisée par la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux compétent et que cette juridiction n’a pas été saisie avant le 6 mars 1993 ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la notification de la résiliation du bail avait été donnée dans les six mois du décès du preneur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Lien Legifrance
Attendu qu’en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Reims, 12 février 2003), que M. Jean-Paul X… était titulaire de deux baux, l’un consenti par son père en 1968, portant sur une parcelle cadastrée ZC 8, parcelle dont il était devenu pour partie propriétaire à la suite d’une donation-partage, l’autre partie étant attribuée à sa soeur Annie X…, et l’autre bail sur une parcelle ZC 7, consenti en 1993 par les époux Y… et Annie X… ;
que M. Jean-Paul X… est décédé le 12 septembre 1999, laissant pour héritier son fils Franck, né d’un premier mariage, et sa seconde épouse, Roselyne Z… ; que Annie X… et les époux Y… X… ont demandé que les baux soient attribués à Franck X… ; que Mme Z…, invoquant une clause de son contrat de mariage qui le prévoyait, a demandé qu’ils le soient à son profit ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme Z…, l’arrêt retient que, quant aux conditions d’aptitude de Roselyne Z…, épouse X…, il ressort des pièces versées aux débats que celle-ci a quitté son emploi de vendeuse en 1997 pour rejoindre son futur époux sur l’exploitation, que les travaux de comptabilité sont réalisés tant par un salarié que par une entreprise et qu’elle ne peut valablement prétendre remplir les conditions de présence effective sur l’exploitation dans les cinq années précédant le décès ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la participation à l’exploitation ne doit pas être nécessairement continue au cours de la période de cinq années précédant le décès mais seulement réelle et suivie pendant un temps suffisant, la cour d’appel a violé le texte susvisé .
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mai 2017), que, par acte du 20 octobre 1965, Raymonde A… a donné à bail rural un domaine agricole à Marcel X…, qui est décédé le […] , en laissant pour lui succéder sa veuve et son fils Jean-Pierre ; que, par actes des 16 décembre 1992 et 30 mai 1996 ne mentionnant pas l’existence d’un bail, Mme B…, venant aux droits de la bailleresse, a vendu diverses parcelles à M. et Mme K… ; que, par acte du 22 juillet 2002, Jean-Pierre X…, ayant droit de son père, a assigné Mme B… et M. et Mme K… en expulsion des terres affermées ; qu’il est décédé le […] , en laissant pour lui succéder ses enfants, Eric et Nadine ; que, par actes des 7 et 20 octobre et 8 décembre 2004, Mme B… et M. et Mme K… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail à ferme ; que M. Eric X… a demandé l’attribution du droit au bail ;
Attendu que les consorts X… font grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que le prétendant à la poursuite du bail doit justifier d’une participation effective sur les lieux de l’exploitation et relevé que les éléments produits par M. X…, contredits par les témoignages des habitants de la commune, n’établissaient pas que l’aide apportée à son père avait été régulière et distincte d’un concours occasionnel, qui était confirmé par les déclarations à la mutualité sociale agricole pour un mois en 1995 et quatre en 1996, et mentionnaient que celui-ci avait dirigé de 1997 à 2004 une société de montage et réparation de cycles dans une localité éloignée des terres exploitées avant de s’inscrire comme exploitant agricole, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur une attestation qu’elle a décidé d’écarter et qui a souverainement estimé que M. X… ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, d’une participation effective aux travaux de la ferme au cours des cinq années antérieures au décès du preneur, a, sans contradiction ni dénaturation, légalement justifié sa décision ;
Vu l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu qu’il résulte de ce texte qu’en l’absence de demande en résiliation par le bailleur dans les six mois du décès du preneur, le droit au bail passe aux héritiers de ce dernier ;
Attendu que, pour dire que les parcelles attribuées à M. B… N…, copreneur avec son épouse Q…, seront évaluées en valeur libre, l’arrêt retient qu’aucun de leurs enfants n’a obtenu l’autorisation de continuer l’exploitation ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les héritiers de Q… N… étaient de plein droit dévolutaires du bail dont celle-ci était titulaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que M. O… S…, dévolutaire du bail, était associé du Gaec depuis sa constitution le 1er avril 1993, les terres objet du bail ayant été mises à la disposition de ce groupement dès sa création, et retenu que la condition de participation effective à l’exploitation au cours des cinq années antérieures au décès du copreneur était remplie, la cour d’appel en a exactement déduit que le bailleur ne disposait pas de la faculté de résiliation prévue à l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que l’administration avait délivré une autorisation d’exploiter en réponse à une demande présentée par MM. S… et le Gaec, la cour d’appel a pu en déduire que l’exploitation était conforme au dispositif de contrôle des structures ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Enoncé du moyen
5. Mme A… et les consorts D… font grief à l’arrêt de valider l’acte de résiliation de bail à effet au 31 décembre 2015 et d’ordonner la libération des lieux, alors :
« 1°/ qu’au décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint et de ses descendants s’ils participent à l’exploitation ou y ont participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ; qu’en prenant en considération, pour estimer que la preuve d’une participation effective de Mme A…, liée par un pacte civil de solidarité à M. V… D…, à l’exploitation de ce dernier n’était pas rapportée, le deuxième exercice de l’année 2014 effectuée par Mme A… en qualité de continuateur du bail, la vente par celle-ci en 2018 de matériel agricole et son absence de production de documents comptables afférents aux exercices 2015 à 2018, soit des évènements postérieurs au décès de M. V… D… survenu le […], la cour d’appel s’est déterminée par des motifs inopérants et a violé l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime.
2°/ que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en écartant la force probante des six attestations de MM. O…, Y… et de Mmes S…, N… et O… produites par Mme A… au motif qu’elles rendent compte de tâches administratives ou de surveillance et ne précisent pas avoir personnellement vu Mme A… accomplir des travaux agricoles, ni la fréquence de ceux-ci quand M. O… atteste l’avoir vue «
dans les champs pour le suivi des cultures et avec les bêtes dans les pâtures », que M. Y… atteste « l’avoir souvent aperçue visitant les champs avec M. V… D…, s’affairant autour du cheptel en fermage, transférant du personnel de la ferme au champs, emportant les intrants nécessaires au semis et à l’entretien des cultures
», que Mme S… atteste que « Mme D… C… secondait V… pour les travaux des champs, ainsi que pour le troupeau, tours de plaine » et enfin que Mme N… atteste avoir « souvent vue Mme D… dans les champs arrangeant les betteraves montées. Elle mettait aussi de l’eau aux bêtes avec V… pour maîtriser le troupeau », constatations dont il ressort une participation effective et fréquente de Mme A… aux travaux agricoles, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces attestations et aurait violé le principe précité.
3°/ que le silence opposé à l’affirmation d’un fait ne vaut pas, à lui seul, reconnaissance de ce fait ; qu’en déduisant que Mme A… occupait avant le décès de M. V… D… une activité extra-agricole du seul fait que les intimés ne le contestent pas, la cour d’appel a violé l’article 1353 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. Ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits par les parties, la cour d’appel, qui ne s’est pas exclusivement fondée sur le recours massif à des entreprises prestataires de travaux agricoles, ni sur l’exercice, par la prétendante à la poursuite du bail, d’une activité extérieure à la ferme, a retenu souverainement, sans dénaturation des attestations versées aux débats, que les héritiers du preneur décédé ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombait, d’une participation effective et continue, distincte d’un concours occasionnel, de Mme A… à l’exploitation de V… D… au moment de son décès ou au cours des cinq années l’ayant précédé.
7. Le moyen n’est donc pas fondé.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Douai, 19 décembre 2019), par actes des 10 septembre 1987, 19 décembre 1991, 25 septembre et 8 octobre 1992, 19 décembre 1994, [A] [O] et son épouse ont pris à bail des bâtiments et parcelles agricoles appartenant à M. [Q].
2. Les biens loués ont été mis à la disposition de l’EARL [O].
3. Par actes du 27 mars 2013, M. [Q] a délivré congé aux preneurs en raison de l’âge, à effet au 30 septembre 2014.
4. Par actes du 22 mai 2013, [A] [O] et son épouse ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des congés et autorisation de céder les baux à leur fille, [S]
5. [A] [O] est décédé le [Date décès 1] 2014.
6. M. [Q] a notifié aux ayants droit de [A] [O] la résiliation de chacun des baux en application de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime.
7. Par déclaration du 16 décembre 2014, Mme [O] et sa fille [S] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ces résiliations et attribution du droit au bail à celle-ci. Les instances ont été jointes.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
8. M. [Q] fait grief à l’arrêt d’attribuer à compter du 28 juin 2014 à Mme [S] [O] les droits au bail dont était titulaire [A] [O] sur les parcelles objets des baux et de rejeter sa demande d’expulsion, alors « qu’au décès du preneur, le bail ne continue au profit de son conjoint ou de ses descendants que s’ils participent à l’exploitation ou y ont participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ; qu’une telle participation suppose l’exécution de travaux agricoles sur le fonds donné à bail ; qu’en affirmant, pour attribuer à [S] [O] les droits au bail dont était titulaire son père, qu’elle avait participé de manière effective et suffisante à l’exploitation des parcelles litigieuses depuis le 15 mai 2013, soit pendant plus d’une année avant le décès de celui-ci, sans constater l’accomplissement par celle-ci de travaux agricoles sur ces parcelles, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
9. Ayant retenu à bon droit qu’en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès et que cette participation effective, sans être nécessairement continue, doit être suffisante au cours des cinq années précédant le décès du preneur, et relevé qu’il résultait, d’une part, de l’attestation du pôle emploi justifiant que Mme [S] [O] avait été licenciée par un précédent employeur, d’autre part, du contrat de travail à temps plein et à durée indéterminée que celle-ci avait conclu avec l’EARL, enfin, des bulletins de salaire émis par ce groupement, ainsi que du document comptable attestant de leur paiement effectif pour la période considérée, que la candidate à l’attribution du droit au bail exerçait comme salariée de l’EARL à compter du 15 mai 2013 et avait suivi une formation au brevet professionnel agricole, la cour d’appel, qui a ainsi procédé à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit que la condition de participation à l’exploitation, au sens de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, était satisfaite.
10. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
11. M. [Q] fait grief à l’arrêt de dire que les congés signifiés le 27 mars 2013 à [A] [O] et portant sur les parcelles objets des baux sont caducs et de rejeter sa demande d’expulsion, alors :
« 1°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu’il a relevé d’office sans avoir, au préalable, invité les parties à s’en expliquer ; qu’en l’espèce, aucune des parties n’alléguait que les congés délivrés à [A] [O] étaient devenus caducs à la suite de son décès et de la dévolution des baux à sa fille ; qu’en affirmant que les congés qui avaient été signifiés à [A] [O] étaient caducs compte tenu de son décès avant leur date d’effet et de la transmission des baux à sa fille, la cour d’appel qui a fondé sa décision sur un moyen relevé d’office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l’article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu’en toute hypothèse, le décès du preneur ne rend pas caduc le congé qui lui a été délivré par le bailleur ; que lorsque le bail est transmis au conjoint ou aux descendants du preneur décédé, il ne continue que pour la période restant à courir jusqu’à la date d’effet du congé ; qu’en affirmant, après avoir attribué à [S] [O] les droits au bail dont était titulaire [A] [O], que les congés qui avaient été signifiés à ce dernier, et qui n’avaient fait l’objet d’aucune contestation, étaient caducs compte tenu de son décès et de la transmission des baux à sa fille, la cour d’appel a violé les articles L. 411-64 et L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 724 du code civil. »
Réponse de la Cour
12. Ayant relevé que [A] [O] et son épouse avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des congés et que [A] [O] était décédé le [Date décès 1] 2014, avant la date d’effet de ceux-ci et avant tout jugement sur leur validité, et retenu que les conditions légales de la dévolution du droit au bail au profit de Mme [S] [O] étaient réunies, la cour d’appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, que le décès préalable du preneur avait rendu caducs les congés fondés exclusivement sur son âge.
13. Le moyen n’est donc pas fondé.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. Les consorts K… font grief à l’arrêt de valider le congé, de dire qu’il est opposable à MM. C… et P… K… et de leur ordonner de libérer le fonds, alors :
« 1°/ que M. K… faisait valoir que l’article 370 du code de procédure civile n’était pas applicable en l’absence de droit transmissible, dès lors que du fait du décès de son épouse, copreneur, par l’effet de l’article L. 411-34 du code rural C… et P… K…, enfants communs, ont recueilli de plein droit le bail rural en cours, ce qui a justifié l’absence de notification du décès de l’épouse ; qu’ayant relevé que Mme L… Q…, épouse K…, copreneur du bail litigieux est décédée, le 18 décembre 2016, que, par exploit du 12 novembre 2018, M. R… K…, a fait assigner en intervention forcée, dans le cadre de la présente procédure en appel, M. C… K… et M. P… K…, fils de la défunte, en leurs noms personnels, et en tant qu’héritiers de Mme L… Q… puis retenu qu’il est indifférent de déterminer si l’instance a été interrompue ou non, dès lors qu’il n’est pas prétendu que celle-ci serait périmée, la cour d’appel qui décide qu’en l’espèce, l’intimé soutient que le bail a été transmis à MM. C… K… et P… K… par l’effet de la loi et que le congé délivré, le 10 mai 2013, leur est inopposable, que l’évolution du litige par application de l’article 555 du code de procédure civile nécessitait la mise en cause de M. C… K… et M. P… K… sans préciser en quoi la transmission légale du bail aux héritiers de Mme L… Q…, épouse K…, copreneur du bail litigieux, caractérisait l’évolution du litige au sens de l’article 555 du code de procédure civile la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
2°/ que M. K… faisait valoir que l’article 370 du code de procédure civile n’était pas applicable en l’absence de droit transmissible, dès lors que du fait du décès de son épouse, copreneur, par l’effet de l’article L. 411-34 du code rural C… et P… K…, enfants communs, ont recueilli de plein droit le bail rural en cours, ce qui a justifié l’absence de notification du décès de l’épouse ; qu’ayant relevé que Mme L… Q…, épouse K…, copreneur du bail litigieux est décédée, le 18 décembre 2016, que, par exploit du 12 novembre 2018, M. R… K…, a fait assigner en intervention forcée, dans le cadre de la présente procédure en appel, M. C… K… et M. P… K…, fils de la défunte, en leurs noms personnels, et en tant qu’héritiers de Mme L… Q… puis retenu qu’il est indifférent de déterminer si l’instance a été interrompue ou non, dès lors qu’il n’est pas prétendu que celle-ci serait périmée, la cour d’appel qui décide qu’en l’espèce, l’intimé soutient que le bail a été transmis à MM. C… K… et P… K… par l’effet de la loi et que le congé délivré, le 10 mai 2013, leur est inopposable, que l’évolution du litige par application de l’article 555 du code de procédure civile nécessitait la mise en cause de M. C… K… et M. P… K… et que leur mise en cause est régulière quand la mise en cause des enfants de la défunte a été faite tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de leur mère, partie en première instance, ce qui excluait en l’absence d’interruption de l’instance leur mise en cause devant la cour d’appel, la cour d’appel a violé les articles 370 et suivant et 555 du code de procédure civile ;
3°/ que M. K… faisait valoir que l’article 370 du code de procédure civile n’était pas applicable en l’absence de droit transmissible, dès lors que du fait du décès de son épouse, copreneur, par l’effet de l’article L. 411-34 du code rural C… et P… K…, enfants communs, ont recueilli de plein droit le bail rural en cours, ce qui a justifié l’absence de notification du décès de l’épouse ; qu’ayant relevé que Mme L… Q…, épouse K…, copreneur du bail litigieux est décédée, le 18 décembre 2016, que, par exploit du 12 novembre 2018, M. R… K…, a fait assigner en intervention forcée, dans le cadre de la présente procédure en appel, M. C… K… et M. P… K…, fils de la défunte, en leurs noms personnels, et en tant qu’héritiers de Mme L… Q… puis retenu qu’il est indifférent de déterminer si l’instance a été interrompue ou non, dès lors qu’il n’est pas prétendu que celle-ci serait périmée, la cour d’appel qui se fonde sur telle circonstance inopérante pour décider qu’est régulière et recevable la mise en cause de M. C… K… et M. P… K…, fils de la défunte, en leurs noms personnels, et en tant qu’héritiers de Mme L… Q… du fait de l’évolution du litige, a violé les articles 370 et suivant et 555 du code de procédure civile ;
4°/ que les consorts K… faisaient valoir, qu’à supposer que l’instance ait été interrompue par le décès, en concluant au fond le 12 juin 2018 M. R… K… a repris volontairement l’instance conformément à l’article 373 du code de procédure civile et que dès lors l’affaire devait être plaidée à l’audience du 26 juin 2018, soit à une époque antérieure à la mise en cause du 12 novembre 2018 de M. C… K… et M. P… K…, fils de la défunte, en leurs noms personnels, et en tant qu’héritiers de Mme L… Q… ; qu’en délaissant ce moyen la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. La cour d’appel a constaté que L… K…, copreneur du bail litigieux, était décédée le 18 décembre 2016, postérieurement au jugement frappé d’appel, et, alors qu’il était soutenu que le bail avait été transmis à ses deux fils, a retenu que cette circonstance imposait que tous les intéressés fussent appelés dans l’instance en contestation du congé délivré par le bailleur, de sorte qu’elle a caractérisé l’évolution du litige.
7. Elle en a exactement déduit que l’appel en intervention forcée de MM. C… et P… K… s’imposait afin que l’instance se poursuive de manière contradictoire à leur égard, tant en qualité d’héritiers de leur mère qu’en leur nom personnel, dès lors qu’ils prétendaient disposer d’un droit propre à la poursuite du bail litigieux et concluaient que le congé leur était inopposable.
8. Elle a retenu, à bon droit, qu’aucun délai n’est imparti pour accomplir les diligences nécessaires à la mise en cause de personnes qu’implique l’évolution du litige et constaté qu’en l’absence de reprise volontaire de l’instance par les ayants droit de la partie décédée, l’assignation de ses enfants, intervenue le 12 novembre 2018, était recevable et pouvait être examinée à une audience dont elle a fixé la date par une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours.
9. Le moyen n’est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
10. Les consorts K… font le même grief à l’arrêt, alors « que la contradiction de motif équivaut à un défaut de motif ; qu’en retenant tour à tour que, par arrêt du 28 novembre 2017, la cour administrative d’appel a rejeté la requête en annulation de la décision d’autorisation d’exploiter délivré à M. N… K…, que force est de constater, d’une part, que M. N… K… a formé et déposé sa demande d’autorisation d’exploiter, le 4 novembre 2014, soit antérieurement à la date d’effet du congé, le 11 novembre 2014, et, d’autre part, qu’il a obtenu l’autorisation d’exploiter, finalement validée par la cour administrative d’appel, puis que le congé a produit effet, avant le décès de Mme Q…, de sorte que ses fils ne sauraient être libérés de ses conséquences la cour d’appel qui retient ainsi que le congé a produit ses effets le 24 novembre 2017 et qu’il a produit effet avant le 18 décembre 2016 date du décès de Madame Q…, a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
11. La cour d’appel, qui n’a pas énoncé que le congé aurait produit ses effets le 28 novembre 2017, date de l’arrêt de la cour administrative d’appel rejetant le recours en annulation de l’autorisation d’exploiter délivrée au repreneur, a retenu, sans contradiction, que le congé, délivré le 9 avril 2013 aux époux K…, était opposable à leurs enfants et produirait ses effets à leur encontre, de sorte qu’ils étaient devenus occupants sans droit ni titre de la parcelle reprise.
12. Le moyen n’est donc pas fondé.